ED

Tag: Saveinvest

  • Jak opodatkować dostawę gruntów o różnych statusach?

    Jak opodatkować dostawę gruntów o różnych statusach?

    Zbycie gruntów mających status terenów budowalnych jedynie w części nieruchomości powinno zostać opodatkowane proporcjonalnie do udziału powierzchni podlegającej zabudowie.

    – Zbycie gruntów, które posiadają status terenów budowlanych w momencie dostawy podlega opodatkowaniu stawką 23 proc. VAT na zasadach ogólnych – nie korzysta ono bowiem ze zwolnienia przewidzianego przez ustawodawcę w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zgodnie z którym dostawa terenów niezabudowanych (innych niż tereny budowlane) zwolniona jest z obowiązku uiszczenia podatku VAT. Dodajmy przy tym, że zgodnie z wprowadzoną do wspomnianej ustawy od dnia 1 kwietnia 2013 r. definicją terenów budowalnych za takie nieruchomości należy rozumieć grunty, które zostały przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, lub też w przypadku jego braku, zgodnie z decyzją określającą warunki zabudowy – przypomina Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.

    Niestety ustawa o VAT nie daje dyrektyw, według jakich stawek powinna zostać opodatkowana dostawa gruntu, która może podlegać zabudowie (zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego) jedynie w części swojej powierzchni. W takiej sytuacji – co pokazuje wiele orzecznictw sądowych, przykładowo wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 15 kwietnia 2015 roku (sygnatura akt: I SA/Gd 364/15) – powinno dojść do ustalenia wartości gruntu opodatkowanego stawką VAT proporcjonalnie, według udziału powierzchni podlegającej zabudowie w łącznej powierzchni gruntu. WSA zajął stanowisko, zgodnie z którym, gdy dojdzie do sytuacji opisanej powyżej wnoszona aportem nieruchomość gruntowa ma podwójne przeznaczenie – w tej konkretnej sprawie pod zabudowę w postaci elektrowni wiatrowych oraz użytkowanie rolnicze. W konsekwencji fiskus powinien przyjąć, że wniesienie aportem gruntów podlega opodatkowaniu VAT wyłącznie w części, w jakiej nieruchomości te przeznaczone zostaną pod zabudowę zgodną z celami inwestycyjnymi – czyli pod budowę turbin wiatrowych. Natomiast, co się tyczy pozostałej części, czyli tej która zgodnie z treścią planu musi zostać przeznaczona na cele rolnicze, to korzysta ona ze zwolnienia o jakim mowa w przywołanym wcześniej art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług – przypomnijmy: dostawa terenów niezabudowanych (innych niż tereny budowlane) zwolniona jest z obowiązku uiszczenia podatku VAT. Rozwiązanie zaproponowane przez sąd pozwala, przynajmniej w teorii, na zachowanie równowagi między interesem fiskusa i podatnika oraz sprawiedliwe opodatkowanie rzeczywistego statusu i sposobu eksploatacji gruntów o różnych statusach.

    Saveinvest Sp. z o.o.
    www.grunttozysk.pl

  • Utrudnienia w procesie budowalnym

    Utrudnienia w procesie budowalnym

    Nowe przepisy budowlane to nie tylko uproszczenie pewnych formalności budowlanych i administracyjnych – o zmianach dotyczących budowy przyłączy, obiektów małej architektury i wznoszenia obiektów na terenach wpisanych do rejestru zabytków, które znacznie wydłużą procesy inwestycyjne.

    – 28 czerwca 2015 r. weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego. Wśród najważniejszych zmian, jakie mają doprowadzić do usprawnienia procesu budowlanego, jest rozszerzenie przez ustawodawcę katalogu obiektów budowlanych, co do których inwestor nie musi występować z wnioskiem o uzyskanie pozwolenia na budowę – w zamian wystarczy zgłoszenie do organów administracji architektoniczno-budowlanej, a jeśli organ, w drodze decyzji, nie wniesie sprzeciwu wobec zgłoszonego przez inwestora zamiaru budowlanego, można zacząć budowę lub przebudowę – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Jednak, w praktyce, uproszczenia okazują się tylko częściowe.

    Uproszczenia tylko częściowe

    Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami instalacje dostarczające media wewnątrz budynku (z wyjątkiem gazu i wentylacji) oraz przyłącza do nich nie będą wymagały załatwienia żadnych formalności budowlanych i administracyjnych – przed zmianą prawa potrzebne było uzyskanie pozwolenia na budowę. Co więcej, zmieni się przyłączanie takich instalacji od sieci do pierwszej studzienki – przed nowelizacją inwestor mógł wybrać, czy chce je budować w oparciu o zgłoszenie, czy pozwolenie na budowę. Ustawodawca nie doprowadził jednak do uproszczenia wszystkich formalności jeśli chodzi o omawianą kwestię – dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę będzie można bowiem przystąpić do wykonania odcinka instalacji terenowej od budynku do pierwszej studzienki.

    Obiekty małej architektury

    Bez pozwolenia na budowę, a jedynie w oparciu o zgłoszenie wybudujemy takie obiekty jak: wolnostojące jednorodzinne budynki mieszkalne (ich obszar oddziaływania musi mieścić się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane); wolno stojące parterowe budynki gospodarcze takie jak garaże, altany oraz przydomowe ganki i oranżerie, których powierzchnia zabudowy nie przekroczy 35 mkw, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekroczyć dwóch na każde 500 mkw powierzchni działki. Wspomniane obiekty nie są również objęte wymogiem uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy (na terenach dla których nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) ani sporządzenia projektu budowlanego. W praktyce takie rozwiązanie może okazać się niezwykle problematyczne, szkodliwe i prowadzić do sąsiedzkich zatargów – przykładowo jeśli ganek znajdzie się za blisko nieruchomości z nim graniczącej sąsiad pozbawiony został możliwości jakiejkolwiek interwencji. Co paradoksalne – inwestor planujący dobudowę łazienki, albo niewielkiego pomieszczenia na opał, nawet jeśli będą mieć dużo mniejszą powierzchnię niż wspomniane wcześniej ganki, zobowiązany będzie do przedstawienia projektu budowlanego i uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Wszystko ze względu na fakt, że taki rodzaj robót traktowany jest, w myśl nowych przepisów, jako rozbudowa budynku.

    Utrudnienia w inwestycjach na terenach wpisanych do rejestru zabytków

    Warto mieć na uwadze fakt, że w noweli prawa budowlanego ustawodawca zaostrzył przepisy, jeśli chodzi o realizacje inwestycji na terenach wpisanych do rejestru zabytków. Wszystkie roboty budowlane, nawet te drobne i ingerujące w stopniu niewielkim w otoczenie, będą wymagały kolejno: sporządzenia pełnego projektu budowlanego, uzyskania pozwolenia na budowę i zgody konserwatora zabytków. Wiele kontrowersji budzi fakt, że chodzi także o tak małe obiekty jak ogrodzenia, obiekty małej architektury, zaplecze budowy, utwardzenie gruntu. Takie rozwiązanie bardzo komplikuje i wydłuża procesy inwestycyjne na terenach wpisanych do rejestru zabytków.

    Saveinvest Sp. z o.o.
    www.grunttozysk.pl

  • Ile zapłacimy za reklamę zajmującą pas drogowy?

    Ile zapłacimy za reklamę zajmującą pas drogowy?

    Jeśli tablica reklamowa zajmuje pas drogowy trzeba uiścić z tego tytułu stosowną opłatę – nawet w sytuacji, gdy inwestor nie jest świadomy, że jego nośnik (lub tylko jego część) posadowiony został w obrębie drogi.

    Zezwolenie zarządcy lub umowa

    Zgodnie z art. 40 ustawy o drogach publicznych zajęcie pasa drogowego na cele niezwiązane z budową, przebudową, remontem, utrzymaniem i ochroną dróg, wymaga uzyskania zezwolenia zarządcy drogi. A zatem jeśli planujemy umieścić w obrębie pasa drogowego nośnik reklamowy (lub jeśli część nośnika będzie na drogę wychodzić) potrzebne będzie wspomniane zezwolenie, wydane w drodze decyzji administracyjnej. Co więcej, jak pokazuje doświadczenie, wspomniane zezwolenie będzie konieczne nawet w sytuacji, gdy inwestor nie jest świadomy faktu, że jego reklama wychodzi na pas drogowy – dla przykładu wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 14 maja 2015 r. (sygnatura akt: II SA/GI 117/15). Zgodnie z tym orzecznictwem http://www.grunttozysk.pl sądowym nawet w sytuacji, gdy tylko część reklamy wchodzi na pas drogowy, a inwestor nie jest tego świadomy (nie dopilnował odpowiednich parametrów powierzchni reklamowej), stosowna kara za brak zezwolenia zarządcy drogi zostanie nałożona na właściciela takiego nośnika reklamowego.

    Alternatywę dla konieczności uzyskania zezwolenia zarządy drogi stanowi podpisanie odpłatnej umowy cywilnoprawnej. W granicach miast na prawach powiatu tablice reklamowe (oraz inne urządzenia reklamowe) mogą być umieszczane na gruntach w pasie drogowym na podstawie odpłatnej umowy cywilnoprawnej w wypadkach uzasadnionych względami funkcjonalnymi. Mowa tu w szczególności o sytuacjach, gdy takie tablice lub urządzenia są umieszczone na wiatach przystankowych lub obiektach małej architektury – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

    Opłaty

    Opłatę za zajęcie pasa drogowego w celu umieszczania w pasie drogowym obiektów budowlanych niezwiązanych z potrzebami zarządzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego oraz reklam ustala się jako iloczyn liczby metrów kwadratowych powierzchni pasa drogowego zajętej przez rzut poziomy obiektu budowlanego albo powierzchni reklamy, liczby dni zajmowania pasa drogowego i stawki opłaty za zajęcie 1 mkw pasa drogowego. Co więcej, od dnia wprowadzenia opłaty reklamowej przez radę gminy, taka opłata zostaje powiększona o wysokość opłaty reklamowej (o której mowa w art. 17a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych).

    Minister właściwy do spraw transportu, w drodze rozporządzenia, ustala, z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej, dla dróg, których zarządcą jest Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, wysokość stawek opłaty za zajęcie 1mkw pasa drogowego. Stawki opłaty za zajęcie pasa drogowego w celu umieszczania w pasie drogowym tablic reklamowych nie mogą przekroczyć 10 zł za jeden dzień zajmowania pasa drogowego. Z kolei dla dróg, których zarządcą jest jednostka samorządu terytorialnego, wysokość takich stawek ustala organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego, w drodze uchwały. Podobnie jak w pierwszym przypadku, stawki opłaty nie mogą przekroczyć 10 zł za jeden dzień zajmowania pasa drogowego.

    Zajęcie pasa bez zezwolenia lub umowy

    Za zajęcie pasa drogowego bez zezwolenia zarządcy drogi lub też bez zawarcia odpłatnej umowy cywilnoprawnej, zarządca drogi wymierza, w drodze decyzji administracyjnej, karę pieniężną w wysokości 10-krotności ustalonej opłaty za zajęcie pasa drogowego w celu umieszczania w pasie drogowym tablicy reklamowej. Termin uiszczenia takiej kary pieniężnej wynosi 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca ich wysokość stała się ostateczna.

    Saveinvest Sp. z o.o.
    www.grunttozysk.pl

  • Natura 2000 może zablokować naszą inwestycję

    Natura 2000 może zablokować naszą inwestycję

    Jeśli teren sąsiaduje z obszarami wchodzącymi w skład Natury 2000 konieczne jest uzyskanie (jeszcze przed wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę) decyzji środowiskowej i innych, odpowiednich zezwoleń. Jeśli inwestor takich decyzji nie uzyska musi liczyć się z nakazem likwidacji prowadzonej działalności.

    Głównymi celami powołania i funkcjonowania projektu Natura 2000 jest zachowanie określonych typów siedlisk przyrodniczych oraz gatunków, które uważa się za cenne i zagrożone w skali całej Europy, oraz ochrona różnorodności biologicznej na takich terenach. Na chwilę obecną w Polsce sieć Natura 2000 zajmuje niemal 20 proc. powierzchni lądowej.

    Decyzje, czy dany obszar można zakwalifikować jako strefę ochronną Natura 2000, oparte są wyłącznie na podstawie naukowych kryteriów przyrodniczych, a nie gospodarczych, ekonomicznych czy nawet społecznych. W praktyce oznacza to, że granice obszarów Natura 2000 nie mogą zatem podlegać zmianom dostosowującym ich przebieg do planowanych przedsięwzięć czy innych oczekiwań gospodarczo-przemysłowych danych społeczności lokalnych. Czyli w rzeczywistości społeczność lokalna oraz inwestorzy niezmiernie rzadko mają możliwość sprzeciwu wobec takiej dyspozycji. Lokalne uwarunkowania gospodarcze i społeczne będą uwzględniane dopiero na etapie funkcjonowania sieci i zarządzania poszczególnymi obszarami wchodzącymi w skład Natura 2000 (chodzi konkretnie o formułowanie planów ochrony lub planów zadań ochronnych dla poszczególnych obszarów Natura 2000). Dlatego bardzo często dochodzi do sytuacji, w których inwestycje są blokowane ze względu na sąsiedztwo obszaru wchodzącego w skład tego programu.

    Zdarza się nawet, że z powodu sąsiedztwa z Naturą 2000 inwestorzy otrzymują nakaz likwidacji prowadzonej przez siebie działalności – informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Za przykład może posłużyć nakaz likwidacji fermy zwierząt futerkowych na terenie graniczącym bezpośrednio z obszarami Natura 2000, gdzie już samo prawdopodobieństwo negatywnego wpływu hodowli skłoniło organ do wydania takiej decyzji. We wspominanej sprawie sąd powoływał się na art. 37 prawa ochrony przyrody, zgodnie z którym w sytuacji, gdy wszelkie działania mogące znacząco negatywnie oddziaływać na cele ochrony obszaru Natura 2000 zostały podjęte bez uzyskania odpowiednich zezwoleń (m.in. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach lub uzgodnienia z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska, w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko) regionalny dyrektor ochrony środowiska, a na obszarach morskich – dyrektor właściwego urzędu morskiego, wydaje decyzję, w której nakazuje, w zależności od potrzeb, ich natychmiastowe wstrzymanie lub podjęcie niezbędnych działań zapobiegawczych lub działań naprawczych. A więc Natura 2000 oznacza dla potencjalnych inwestorów również dodatkowe formalności administracyjne.

    Realizacja inwestycji na terenach sąsiadujących z obszarem Natura 2000 wiązać się będzie najczęściej z uzyskaniem – jeszcze przed wystąpieniem z wnioskiem o uzyskanie innych decyzji administracyjnych, takich jak m.in. pozwolenie na budowę – decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oraz przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000.

    Postępowanie w sprawie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach wszczyna się na wniosek podmiotu planującego podjęcie realizacji danego przedsięwzięcia. Po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko właściwy organ wydaje taką decyzję, a inwestor musi dołączyć ją do wniosku o wydanie dalszych decyzji administracyjnych (m.in. decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, decyzji pozwalającej na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego konkretnej części, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu). Na złożenie takie wniosku przysługuje okres czterech lat licząc od dnia w którym decyzja środowiskowa stała się ostateczna.

    Saveinvest Sp. z o.o.
    www.grunttozysk.pl

  • Strona musi wiedzieć o przesłuchaniu świadków

    Strona musi wiedzieć o przesłuchaniu świadków

    Jeśli organ nie zawiadomi strony o miejscu i terminie przesłuchiwania świadków, stanowi to przesłankę do wznowienia postępowania.

    Zgodnie z art. 79. kodeksu postępowania administracyjnego strona powinna być zawiadomiona o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu ze świadków, biegłych lub oględzin przynajmniej na siedem dni przed terminem. Strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, może zadawać pytania świadkom, biegłym i stronom oraz składać stosowne wyjaśnienia. Organ administracji publicznej zobowiązany jest do bezwzględnego respektowania przywołanego przepisu w dokładnie tej formie. Przykładowo zebranie pisemnych oświadczeń od świadków nie może posłużyć jako substytut ich przesłuchania – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Takie przeprowadzenie dowodu z przesłuchań, co do zasady uznane zostanie za niezgodne z prawem.

    Strona w postępowaniu musi zostać zawiadomiona o planowanym terminie i miejscu przesłuchiwania świadków. Wiąże się to z zagwarantowanym stronie prawem do zadawania dodatkowych pytań, a w konsekwencji weryfikowania uzyskiwanych w ten sposób informacji. Jeśli strona nie zostanie powiadomiona to może wnosić o wznowienie postepowania, ponieważ – zgodnie z art. 145 § 1 pkt 4 kodeksu postepowania administracyjnego – strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu. Podanie o wznowienie postępowania wnosi się do organu administracji publicznej, który w danej sprawie wydał decyzję w pierwszej instancji. Na złożenie takiego podania przysługuje stronie termin jednego miesiąca – liczy się go od dnia, w którym strona dowiedziała się o okoliczności stanowiącej podstawę do wznowienia postępowania.

    Saveinvest Sp. z o. o.
    www.grunttozysk.pl

  • Kiedy organ może sprostować decyzję?

    Kiedy organ może sprostować decyzję?

    Strona postępowania otrzymała decyzję zawierającą błędy – które spośród nich mogą zostać sprostowane przez organ administracji publicznej?

    Zgodnie z art. 107 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego decyzja administracyjna powinna zawierać: oznaczenie organu administracji publicznej, datę wydania, oznaczenie strony lub stron, powołanie podstawy prawnej, rozstrzygnięcie, uzasadnienie faktyczne i prawne, podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego osoby upoważnionej do wydania decyzji lub, jeżeli decyzja wydana została w formie dokumentu elektronicznego, powinna być opatrzona bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym za pomocą ważnego kwalifikowanego certyfikatu. Decyzja powinna zawierać także pouczenie – czyli czy i w jakim trybie służy od niej odwołanie.

    Co w sytuacji, gdy otrzymana decyzja zawiera błędy – które spośród pomyłek organu mogą zostać sprostowane, a które nie? Zgodnie z art. 113. § 1. kodeksu postępowania administracyjnego organ administracji publicznej, z urzędu lub na żądanie strony, może sprostować, w drodze postanowienia, błędy pisarskie i rachunkowe oraz inne oczywiste omyłki w wydanych przez siebie decyzjach. Organ, który wydał decyzję, wyjaśnia także, w drodze postanowienia na wniosek organu egzekucyjnego lub strony, wątpliwości co do treści wydanej decyzji. Na postanowienie w sprawie sprostowania lub wyjaśnienia przysługuje zażalenie.

    Z uwagi na fakt, że zawarte w prawie pojęcie “błędy pisarskie i rachunkowe” nie doczekało się jeszcze definicji ustawowej, w praktyce – czyli w orzecznictwach sądowych – przyjmowane jest jego potoczne rozumienie (o czym mówi m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 16 stycznia 2006 r.; sygnatura akt: VII SA/WA 1059/05). W konsekwencji przez „błąd pisarski” rozumiane są najczęściej: pomyłki w pisowni (literówki etc.), niezamierzone opuszczenie lub powtórzenie wyrazu, niepoprawne użycie wyrazu itd. Z kolei wyróżnione w artykule “oczywiste omyłki” wynikać powinny jednoznacznie z natury popełnionego błędu – co powinno zostać stwierdzone w wyniku porównania otrzymanego rozstrzygnięcia z treścią złożonego przez stronę wniosku.

    Warto również pamiętać, jakich konsekwencji nie może nieść za sobą sprostowanie wydane przez organ administracji publicznej. Po pierwsze sprostowanie nie może prowadzić do merytorycznej zmiany decyzji, ani w jej sentencji, ani w uzasadnieniu. Zmiany nie mogą ingerować w istotę decyzji, przykładowo nie mogą rozszerzyć zakresu przedmiotowego rozstrzygnięcia, które zawiera – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Co więcej sprostowanie nie może korygować błędów prawnych – czyli m.in. konsekwencji naruszenia konkretnego przepisu. Mogłoby to doprowadzić do ponownego rozstrzygnięcia sprawy, znacznie różniącego się od tego pierwszego.

    Saveinvest Sp. z o. o.
    www.grunttozysk.pl

  • Co robić, gdy sąsiad zagraża naszej inwestycji?

    Co robić, gdy sąsiad zagraża naszej inwestycji?

    Inwestycja w mieszkania na wynajem to ryzykowny pomysł – wszystko za sprawą możliwych kłopotów z niewypłacalnymi lokatorami lub utrudniającymi życie sąsiadami. Jakie kroki powinien podjąć inwestor, gdy sąsiad zagraża jego przedsięwzięciu?

    Ryzyko

    Inwestorzy decydujący się na ulokowanie kapitału w mieszkaniach na wynajem powinni zdawać sobie sprawę, że największe ryzyko dla powodzenia ich przedsięwzięcia niosą osoby trzecie – chodzi zarówno o lokatorów, którzy mogą okazać się niewypłacalni, jak i sprawiających kłopoty sąsiadów.

    Złe sąsiedztwo może namacalnie wpłynąć na naszą inwestycję – będzie skutecznie odstraszać potencjalnych lokatorów, lub jeśli będziemy chcieli mieszkanie sprzedać, ewentualnych nabywców. We wspomnianych przypadkach konsekwencją będzie pustostan, lub znaczne obniżenie ceny wynajmu albo sprzedaży mieszkania.

    Sąsiad z mieszkania komunalnego

    Największym problemem, jeśli chodzi o odpowiednie sąsiedztwo dla naszej inwestycji, będzie sytuacja, w której posiadamy udział jedynie w części nieruchomości, a przykładowo reszta kamienicy należeć będzie do miasta. Nie mamy wtedy bowiem zupełnie wpływu na dobór naszych sąsiadów – to gmina będzie umieszczać tam pewnych lokatorów. Co robić, jeśli zachowanie sąsiada będzie niewłaściwe – będzie nadużywał alkoholu, awanturował się, niszczył budynek? Czy jako wspólnota mieszkaniowa, lub jako prywatny właściciel części nieruchomości, można wpłynąć jakoś na gminę, by ta „przeprowadziła” sprawiającego problemy lokatora?

    W omawianym przykładzie interwencja ze strony mieszkańców jest możliwa tylko w sytuacji, gdy dojdzie do naruszenia porządku domowego czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali – informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Zatem jeśli sąsiad nadużywa alkoholu, ale robi to we własnym mieszkaniu, nie zaistnieje podstawa do interwencji. Inaczej jest w sytuacji, gdy postępowanie sąsiada poza jego mieszkaniem budzi niepokój – mowa o awanturach czy agresywnym i niewłaściwym zachowaniu. Wtedy pierwszym krokiem powinno być wezwanie służb porządkowych (policji), które mają możliwość zastosowania doraźnych środków w postaci sankcji. Jeśli to nie pomoże i sąsiad nie zmieni swojego zachowania warto próbować doprowadzić do pozbawienia go lokalu, jaki otrzymał od gminy – w myśl art. 13 ust 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie ze wspomnianym przepisem, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc przy tym uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator (lub właściciel innego lokalu w tym budynku) może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

    Sąsiad z mieszkania prywatnego

    Jak pokazuje doświadczenie, nie zawsze problematyczny sąsiad to ten mieszkający w lokalu komunalnym. Często problemy powodują również prywatni właściciele mieszkający w swoich nieruchomościach. Jak radzić sobie w takiej sytuacji? Warto zacząć od sprawdzenia, czy członek wspólnoty zaczyna zalegać z opłatami i powstają zaległości finansowe. Jeśli tak, warto opracować we wspólnocie procedurę dochodzenia roszczeń – podjąć odpowiednią uchwałę, w której ustalone zostaną odsetki (muszą one wprost wynikać z treści ustawy – ich maksymalna wysokość nie może, w stosunku rocznym, przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego) oraz termin dopuszczalnego zadłużenia, zanim sprawa zostanie skierowana na drogę sądową. Jeśli wspólnota zaniedba takie działania może okazać się za późno na podjęcie dalszych, bardziej rygorystycznych, kroków – dojdzie bowiem do zlicytowania lokalu, a w konsekwencji nie będzie można odzyskać zaległości.

    Co więcej, można dochodzić zaległości we wspólnocie w ramach postępowania upominawczego. Ogranicza się ono do wydania przez sąd nakazu zapłaty wraz z nakazem zaspokojenia roszczenia w ciągu dwóch tygodni. Jeśli orzeczenie jest prawomocne można wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności, a później do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego z majątku dłużnika.

    Warto również pamiętać, że zgodnie z art. 16 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w sytuacji, gdy właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat, wspólnota mieszkaniowa może, w trybie procesu, żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji – na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

    Saveinvest Sp. z o.o.
    www.grunttozysk.pl

  • Służebność przesyłu – kto i co zrekompensuje właścicielowi działki?

    Służebność przesyłu – kto i co zrekompensuje właścicielowi działki?

    Czym jest służebność przesyłu – jak dochodzi do jej ustanowienia? Kiedy zakład przesyłowy odpowie za ograniczenia wynikające ze służebności? W jakich okolicznościach straty musi zrekompensować gmina?

    Ustanowienie służebności

    Zgodnie z przesłankami art. 3051 kodeksu cywilnego dana nieruchomość może zostać obciążona prawem, które pozwoli przedsiębiorcy planującemu wybudować (lub którego własność stanowią określone w ustawie) urządzenia, na korzystanie w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem danych urządzeń. Mowa tu o urządzeniach służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych podobnego typu urządzeniach, które nie należą do części składowych nieruchomości, ale wchodzą w skład danego przedsiębiorstwa.

    Ustanowić służebność przesyłu można na kilka sposobów – na drodze umowy między właścicielem nieruchomości a właścicielem sieci władnącej, z mocy orzeczenia sądowego lub też na skutek zasiedzenia. Jeżeli właściciel nieruchomości z jakichś względów odmówi zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jej podpisanie będzie konieczne dla właściwego funkcjonowania i korzystania z takich urządzeń, przedsiębiorca, którego własność będą one stanowiły, ma prawo żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Analogicznie, jeżeli to przedsiębiorca nie wyrazi zgody na zawarcie tego typu umowy, to właściciel nieruchomości może wystąpić o ustanowienie wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. W obu tych omawianych przypadkach właściciele nieruchomości, bądź urządzeń przesyłowych, mogą dochodzić swoich praw przed sądem rejonowym, który rozpoznaje tego typu sprawy w trybie nieprocesowym.

    Kiedy wynagrodzenie?

    – Z tytułu ustanowienia służebności przesyłu należy się właścicielowi działki wynagrodzenie. Stanowi ono rekompensatę za obniżenie jej wartości, ale tylko na zajętej części oraz jest formą zapłaty za użytkowanie nieruchomości przez przedsiębiorstwo – informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Przepisy w tej kwestii niestety są bardzo ogólne. Kodeks cywilny nie precyzuje, jakie kryteria powinny być brane pod uwagę przy ustalaniu takiego wynagrodzenia. Art. 305 § 2 k.c. mówi jedynie, że za ustanowienie służebności przesyłu właściciel nieruchomości może żądać „odpowiedniego wynagrodzenia”.

    Kto zrekompensuje szkody i ograniczenia?

    O ubieganiu się o odszkodowanie przez właściciela nieruchomości z posadowioną na niej siecią przesyłową decydują: elementy techniczne instalacji, zakres jej ingerencji uniemożlwiający właścicielowi swobodne korzystanie z działki – czyli dolegliwość jej posadowienia – oraz realnie poniesione w związku z tym szkody.

    Jak pokazuje wyrok Sądu Najwyższego (sygnatura akt: V CSK 468/14) wszelkie szkody, będące następstwami ustanowienia służebności przesyłu, stanowią podstawę dla przyznania właścicielowi nieruchomości obciążonej przy zastrzeżeniu, że wspomniane szkody i ograniczenia muszą bezpośrednio wynikać z czynności związanych z przesyłem, a nie przykładowo z prawa publicznego.

    Jeśli instalacje służące do przesyłu energii bądź innych mediów uniemożliwiają lub znacznie ograniczają wykonywanie prawa własności i korzystania z działki, czyli w praktyce ograniczona zostaje możliwość zabudowy działki (lub przebudowy znajdującego się w jej obrębie obiektu budowlanego) za ograniczenia odpowiada, co do zasady, właściciel takich urządzeń – przy zastrzeżeniu, że odpowiada tylko za straty, które powoduje jego działalność. W omawianej sprawie chodziło konkretnie o ustalenia zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli bowiem szkoda i ograniczenia są bezpośrednim następstwem planu miejscowego (a nie jak błędnie próbował udowodnić właściciel nieruchomości następstwem funkcjonowania urządzeń przesyłowych), to zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z roszczeniem o odszkodowanie występować powinno się bezpośrednio do gminy.

    Saveinvest Sp. z o.o.
    www.grunttozysk.pl

  • Jak uniknąć wysokiego podatku przy sprzedaży gruntów? Część druga

    Jak uniknąć wysokiego podatku przy sprzedaży gruntów? Część druga

    W poprzedniej części poradnika wyjaśnione zostało co wpływa na wysoki podatek w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej nieodpłatnie, lub takiej, której wartość nabycia była niedoszacowana.

    Rozpoznanie wartości początkowej w wartości rynkowej

    –Wartość początkową składników majątku podatnika prowadzącego działalność gospodarczą stanowi, co do zasady, cena ich nabycia. W omawianym w poprzedniej części poradnika przykładzie (gdy wartość początkowa nieruchomości była niedoszacowana, lub też jeśli został nabyta w sposób nieodpłatny – w spadku, jako darowizna etc.) korzystniejsze będzie dla inwestora rozpoznanie wartości początkowej wartości rynkowej z dnia nabycia nieruchomości. Oczywiście zasada ta ma zastosowanie jedynie w sytuacji, gdy umowa przekazania nie określa wspomnianej stawki w niższej wartości – podkreśla Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

    Jak ustalić wartość rynkową?

    Niestety ustawodawca nie zawarł w przepisach o podatkach dochodowych konkretnych wytycznych, które miałby pomóc przy ustalaniu wartości rynkowej danej nieruchomości. Dlatego w praktyce przyjmuje się, że jest ona ustalana na podstawie cen rynkowych, jakie stosowane są w obrocie rzeczami lub też prawami tego samego gatunku i rodzaju – przy szczególnym uwzględnieniu stanu, stopnia zużycia i miejsca odpłatnego zbycia. Warto także mieć na uwadze, że kwestionowanie wyceny przez organy podatkowe jest bardzo częstą praktyką. Dlatego wielu inwestorów decyduje się na zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawcom.

    Darowizna

    Podatnik nabywa grunt lub prawo użytkowania wieczystego gruntu w darowiźnie. Powstaje u niego w konsekwencji przychód z tytułu nieodpłatnie otrzymanych rzeczy lub praw. Wartość pieniężna nabytych w sposób nieodpłatny rzeczy lub praw powinna zostać określona na postawie cen rynkowych, jakie stosowane są w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku – przy szczególnym uwzględnieniu stanu, stopnia zużycia i miejsca odpłatnego zbycia. W myśl przepisów o PIT zwolniona z obowiązku odprowadzenia podatku od nieodpłatnych przysporzeń majątkowych (czyli od spadków i darowizn) jest najbliższa rodzina darczyńcy, czyli małżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (dziadkowie, rodzice), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie. Ta tak zwana „I grupa podatkowa” zostanie całkowicie zwolniona z omawianej daniny na rzecz fiskusa jeśli, zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, w terminie sześciu miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego zgłoszą oni nabycie własności praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

    Saveinvest Sp. z o.o.
    www.grunttozysk.pl

  • Jak uniknąć wysokiego podatku przy sprzedaży gruntów? Część pierwsza

    Jak uniknąć wysokiego podatku przy sprzedaży gruntów? Część pierwsza

    W sytuacji, gdy inwestor nabywa nieodpłatnie grunt (m.in. w ramach schedy) lub też, gdy cena nabycia była niedoszacowana (przykładowo wskutek wyroku sądowego) w ramach prowadzonej przez siebie działalności przy zbyciu nieruchomości może rozpoznać jej wartość początkową w wysokości wartości rynkowej.

    Sprzedaż nieodpłatnie nabytych gruntów, lub takich których wartość nabycia była niedoszacowana, nie zawsze musi wiązać się z wysokimi daninami na rzecz fiskusa. Inwestor może skorzystać z kilku przywilejów, jakie oferuje mu ustawodawca. Jakie są sposoby uniknięcia wysokiej daniny na rzecz fiskusa przy sprzedaży nieruchomości?

    Sprzedaż po 5 latach

    Inwestorzy noszący się z zamiarem sprzedaży tego typu gruntów powinni dokładnie zaplanować taką transakcję. Najbardziej korzystnym rozwiązaniem, z punktu widzenia przedsiębiorców, jest odczekanie przewidzianego przez ustawodawcę czasu, po którym sprzedaż byłaby całkowicie zwolniona z podatku PIT.

    Według obowiązujących przepisów podatek PIT należny z tytułu sprzedaży nieruchomości wynosi 19 proc. dochodu, czyli przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, pomniejszonych przez koszty uzyskania tego przychodu (mowa o tzw. „podatku Belki”). Należy jednak pamiętać, że w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT źródłem przychodu nie jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeśli nastąpiło ono po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. A więc, jeśli inwestor zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości po upływie 5 pełnych lat kalendarzowych od dnia jej nabycia, zgodnie z prawem, następuje zwolnienie z obowiązku uiszczenia podatku dochodowego. Określony ustawowo 5-letni okres zwyczajowo licznym od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości. Dla przykładu: nieruchomość nabyta w 2012 roku będzie zwolniona z opodatkowania PIT najwcześniej od stycznia 2018.

    Wzrost wartości składnika majątku

    Inwestor sprzedający nieruchomość, której cena nabycia była mocno niedoszacowana (czyli znacznie niższa od rzeczywistej wartości rynkowej – mowa o sytuacjach, gdy nieruchomość została nabyta przykładowo w drodze wyroku sądowego, czy licytacji komorniczej) może spodziewać się powstania dość wysokiego zobowiązania podatkowego. Wszystko za sprawą faktu, że dochód do opodatkowania będzie dużo większy niż w sytuacji, gdyby wartość początkowa gruntu byłaby równa tej rynkowej. W sytuacji sprzedaży gruntu przez przedsiębiorcę powstaje u niego dochód podatkowy, który stanowi różnicę pomiędzy ceną sprzedaży (przychodem należnym) a kosztem uzyskania tego przychodu. Podatnicy decydujący się na inwestycje w nieruchomości ujmują je w prowadzonej ewidencji środków trwałych w wysokości ceny jej nabycia. To właśnie jej niezamortyzowana część będzie stanowić koszt podatkowy w chwili późniejszej sprzedaży – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Zgodnie z prawem przedsiębiorca nie posiada uprawnień, by do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć wydatki na nabycie gruntu lub prawa użytkowania wieczystego do niego. Co więcej nie ma możliwości ich podatkowej amortyzacji – co wynika bezpośrednio z art. 22c pkt 1 ustawy o PIT oraz art. 16c pkt 1 ustawy o CIT, zgodnie z którymi zarówno przedsiębiorcy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jak i ci opodatkowani podatkiem dochodowym od osób prawnych, nie mają możliwości bieżącego amortyzowania gruntów oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów. Zatem to wartość początkowa przyjęta w ewidencji będzie kosztem podatkowym przy sprzedaży tych aktywów. Powstaje zatem duże prawdopodobieństwo zapłaty wysokiego podatku z tytułu „wzrostu wartości składnika majątku”.

    Jak unikać niezwykle wysokiej daniny na rzecz fiskusa, czyli na czym polega rozpoznanie wartości początkowej w wartości rynkowej? Jak poprawnie i zgodnie z prawem określić wartość rynkową składników majątku, które pozyskane zostały w sposób nieodpłatny lub też których wartość nabycia ze względu na okoliczności jest niedoszacowana oraz jak wygląda opodatkowanie darowizny – o tych kwestiach w kolejnej części poradnika.

    Saveinvest Sp. z o.o.
    www.grunttozysk.pl