ED

Tag: Saveinvest

  • Czy dziennik budowy i tablica informacyjna będą potrzebne przy zgłoszeniu?

    Czy dziennik budowy i tablica informacyjna będą potrzebne przy zgłoszeniu?

    Budujemy w oparciu o zgłoszenie – czy musimy prowadzić dziennik budowy i umieścić tablicę informacyjną?

    Znowelizowane prawo

    Znowelizowane prawo budowlane zawiera katalog obiektów, które mogą zostać wzniesione bez uzyskania decyzji administracyjnej o pozwoleniu na budowę, a jedynie w oparciu o zgłoszenie. Powstaje zatem pytanie, czy przy realizacji wymienionych przez ustawodawcę zamierzeń budowlanych inwestorzy zobowiązani są do prowadzenia dziennika budowlanego oraz wywieszenia odpowiedniej tablicy informacyjnej?

    Minister Infrastruktury i Rozwoju wprowadził do rozporządzenia w sprawie dziennika budowy, montażu i rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia kilka istotnych zmian, które mają za cel dostosowanie wymogów do obowiązującego od czerwca 2015 roku nowego prawa budowalnego. Zgodnie z tymi zmianami obowiązek prowadzenia dziennika oraz umieszczenia na terenie budowy tablicy informacyjnej został podtrzymany również dla obiektów, które mogą być wzniesione w oparciu o zgłoszenie. Brak takiej dyrektywy w znowelizowanym prawie budowlanym przysparzał wielu problemów i nieporozumień, dlatego ustawodawca zdecydował się na zmiany.

    Co w dzienniku?

    – Dla przypomnienia, zgodnie z art. 45 §1 prawa budowlanego dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania takich robot, które dokumentowane są w formie wpisów, a mają znaczenie przy ocenie technicznej prawidłowości wykonywania budowy, rozbiórki lub montażu. Dziennik budowlany musi być prowadzony w taki sposób, aby z dokonywanych w nim wpisów bezpośrednio wynikała kolejność zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót budowlanych. Ponad to wpisy winny być dokonywane w sposób trwały i czytelny na oryginałach i kopiach stron, w porządku chronologicznym, co ma uniemożliwić osobom do tego uprawnionym dokonania jakichkolwiek późniejszych uzupełnień. Jest to różnoznaczne z faktem, że dziennika nie będzie można uzupełniać wstecz. Do dokonywania wpisów w dzienniku budowlanym upoważnieni są: inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant, kierownik budowy, kierownik robót budowlanych, osoby wykonujące czynności geodezyjne w obrębie terenu budowy oraz pracownicy organów nadzoru budowlanego i innych organów, które w ramach dokonywanych czynności kontrolnych sprawdzają, czy na danej budowie przestrzegane są odpowiednie przepisy – przypomina Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Dziennik budowlany należy prowadzić odrębnie dla każdego obiektu budowlanego wymagającego pozwolenia na budowę lub podlegającego obowiązkowi zgłoszenia.

    Co na tablicy?

    Z kolei tablica informacyjna musi zostać umieszczona przez kierownika budowy, w sposób trwały i odpowiednio zabezpieczony przed zniszczeniem, w obrębie terenu budowy w miejscu widocznym od strony drogi publicznej (lub też dojazdu do takiej drogi), na takiej wysokości, aby nie było kłopotów z jej odczytaniem. Tablica powinna zostać wykonanej ze sztywnej płyty tablicy koloru żółtego, o kształcie prostokąta o wymiarach 90 cm x 70 cm. Napisy na tablicy muszą zostać wykonane w sposób trwały i czytelny, literami i cyframi koloru czarnego, których wysokość musi przekraczać 4 cm.

    Tablica informacyjna musi zawierać: określenie rodzaju przeprowadzanych na danym terenie robót budowlanych oraz adres prowadzenia takich robót; numer pozwolenia na budowę (jeśli było konieczne do uzyskania) wraz z nazwą, adresem oraz numerem telefonu właściwego organu nadzoru budowlanego; imię i nazwisko lub też nazwę (firmy), adres oraz numer telefonu inwestora; imię i nazwisko lub też nazwę (firmy), adres oraz numer telefonu wykonawcy lub wykonawców robót budowlanych. Ponad to należy na tablicy informacyjnej umieścić imiona, nazwiska, adresy wraz z numerami telefonów takich osób jak: kierownika budowy, kierownika robót, inspektora nadzoru inwestorskiego, projektantów. Niezbędne jest także wypisanie telefonów alarmowych – policji, straży pożarnej, pogotowia.

    Saveinvest Sp. z o. o.
    www.grunttozysk.pl

  • Kiedy fiskus może zakwestionować cenę sprzedaży nieruchomości? Część druga

    Kiedy fiskus może zakwestionować cenę sprzedaży nieruchomości? Część druga

    W poprzedniej części poradnika omówione zostały: okoliczności, w jakich fiskus może zakwestionować cenę sprzedaży nieruchomości zawartą w akcie notarialnym; aspekty postępowania podatkowego wszczętego przez urząd skarbowy oraz jakie czynniki decydują o wartości rynkowej sprzedawanej nieruchomości.

    Dokumentacja potwierdzająca stan nieruchomości

    Przy przeprowadzaniu procesu wyceny uwzględniany jest m.in. stan nieruchomości w chwili jej sprzedaży. Aby uniknąć kwestionowania przez fiskusa ceny sprzedaży nieruchomości zawartej w akcie notarialnym warto przygotować i przedstawić dokumentację potwierdzającą rzeczywistą wartość danej nieruchomości, czyli przyczyny, które mogą decydować o jej sprzedaży po okazyjnej, obniżonej cenie. Niezbędne mogą okazać się wszelkie zaświadczenia o złym stanie nieruchomości, wskazujące na pewne wady techniczne lub prawne, które obniżają jej wartość w danym momencie.

    Jak sprzedać nieruchomość i uniknąć wysokiego podatku?

    – Zaniżanie wartości nieruchomości na akcie jej sprzedaży, który ma uchronić inwestora przed naliczeniem sporego podatku, może doprowadzić do zakwestionowania wartości przez Urząd Skarbowy, który wezwie stronę transakcji do jej podwyższenia lub wskazania przyczyn uzasadniających cenę odbiegającą od szacowanej wartości rynkowej oraz sam poda wartość, którą według niego posiada dana nieruchomość. W przypadku zaakceptowania wyceny dokonanej przez fiskusa podatnik musi zapłacić różnicę między podatkiem już zapłaconym, a tym rzeczywiście należnym wraz z karnymi odsetkami. Często zdarzają się sytuacje, w których od dnia transakcji do daty doręczenia stronie wezwania z urzędu mija sporo czasu. W takim przypadku kwota odsetek karnych może okazać się całkiem spora. A zatem, w jaki sposób, zgodny z prawem, można uchronić się od wysokiego podatku przy sprzedaży nieruchomości? Według obowiązujących przepisów, art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodu nie jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeśli nastąpiło ono po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. A więc, jeśli inwestor zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat kalendarzowych od dnia jej nabycia, zgodnie z prawem, zostanie zwolniony z obowiązku uiszczenia podatku dochodowego – mówi Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Określony ustawowo 5-letni okres zwyczajowo liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.

    Własne cele mieszkaniowe

    Co więcej, jeśli przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczony zostanie na cele mieszkaniowe – przykładowo na zakup nowego lokalu mieszkalnego – nastąpi zwolnienie z PIT, jeśli dostarczone zostaną dokumenty potwierdzające transakcję. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT: wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. A więc jeśli sprzedający nieruchomość przeznaczy środki pieniężne uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, czyli przykładowo na zakup innej nieruchomości (mieszkania, działki) czy budowę domu, może liczyć na zwolnienie z PIT. Należy jednak pamiętać, że aby skorzystać z omawianej powyżej formy zwolnienia podatkowego, należy dysponować tytułem prawnym do nieruchomości – a więc posiadać prawo własności lub współwłasności. Jeśli podatnik liczy na zwolnienie, a nieruchomość należy tylko do przykładowo współmałżonka należy liczyć się z możliwością naliczenia przez urząd skarbowy stosownej daniny od połowy sprzedanej nieruchomości.

    Saveinvest Sp. z o. o.
    www.grunttozysk.pl

  • Czy warunki zabudowy mogą być sprzeczne ze studium uwarunkowań?

    Czy warunki zabudowy mogą być sprzeczne ze studium uwarunkowań?

    Inwestor planujący wystąpić z wnioskiem o otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy nie musi brać pod uwagę ustaleń zawartych w studium uwarunkowań.

    – Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jest aktem planowania przestrzennego, nie jest jednak aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że nie może stanowić podstawy do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych. W konsekwencji decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, może zostać wydana na wniosek inwestora nawet jeśli jest ona sprzeczna z ustaleniami zawartymi w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

    Studium stanowi w pierwszej kolejności diagnozę obecnej polityki przestrzennej gminy, ze szczególnym uwzględnieniem jej sytuacji społeczno-gospodarczej. Co więcej wskazuje możliwe drogi rozwoju poszczególnych gruntów, jak również określa lokalne zasady ich zagospodarowania. Ma więc charakter jedynie informacyjny, oraz w niektórych wypadkach, promocyjny.

    Samorządowcy co prawda występowali z inicjatywą wprowadzenia do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zapisu, który wprost określałby zasadę wiążącą uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy z postanowieniami studium uwarunkowań. Swoje dążenia motywowali brzmieniem Art. 20 §1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń stadium (oznacza to, że wszelkie treści zawarte w planie, które nie będą zgodne z przesłankami uchwalonymi w ramach studium będą możliwe do podważenia). Idąc dalej przedstawiciele gmin chcieli wprowadzenia zapisu o braku sprzeczności warunków zabudowy ze studium – w ich opinii warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub też wykonanie na danym terenie innych robót budowlanych, określane w decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, powinny pozostawać w zgodzie ze studium, tym bardziej, że wspomniana decyzja, co do zasady, wydawana jest tylko dla terenów, na których nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jednak ustawodawca nie przychylił się do takiego postulatu. Studium jest, jak zostało już wspomniane, wyrazem określonej polityki, nie jest aktem prawa miejscowego, a decyzja o warunkach zabudowy, ze względu na swój charakter decyzji administracyjnej, może być wydana jednie na podstawie powszechnie obowiązujących praw. A zatem, żeby studium mogło być brane pod uwagę ustawodawca musiałby przypisać mu przymiot obowiązującego powszechnie aktu prawa miejscowego.

    Saveinvest Sp. z o.o.
    www.grunttozysk.pl

  • Budowa domków rekreacyjnych – czy to zyskowna strategia inwestycyjna?

    Budowa domków rekreacyjnych – czy to zyskowna strategia inwestycyjna?

    Czy domki rekreacyjne do wynajęcia rzeczywiście mogą okazać się intratnym pomysłem inwestycyjnym? Znowelizowane prawo budowlane co prawda umożliwia ich szybszą budowę, jednak inwestor decydujący się na taką formę lokowania kapitału powinien pamiętać o kilku istotnych kwestiach – m.in. kryteriach, jakimi powinien kierować się przy wyborze gruntu pod inwestycję.

    Domki bez formalności

    Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami prawa budowlanego pośród obiektów, które mogą zostać wzniesione bez uzyskania pozwolenia na budowę znajdują się także wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej. W rozumieniu ustawy są to budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 mkw, przy czym liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 mkw powierzchni działki. Aktualizacja prawa, poprzez wykluczenie formalności administracyjnych, pozwala na wznoszenie takich obiektów znacznie szybciej i taniej – ich budowę można rozpocząć w oparciu o zgłoszenie.

    Dlaczego domki?

    Czy rzeczywiście tak niepozorna budowla jak domek wypoczynkowy może okazać się niezwykle intratnym pomysłem inwestycyjnym? Jak pokazują statystyki największym zainteresowaniem turystów od wielu lat cieszą się nie pokoje hotelowe czy apartamenty, a właśnie prywatne, małe domki rekreacyjne lub niewielkie ich kompleksy. Co jest tego przyczyną? Domek letniskowy to symbol komfortu, niezakłóconego odpoczynku i swobody decydowania o własnym urlopie. Przeludnione hotele wcale nie gwarantują upragnionego spokoju, a ich estetyka w większości daleka jest od zadowalającej. Dlatego zmodernizowane i zadbane, dostosowane do właściwych potrzeb turystów, prywatne nieruchomości udostępnione do wynajmowania cieszą się niezwykłą popularnością. Co więcej domek rekreacyjny jest dużo tańszy w utrzymaniu i konserwacji niż przykładowo mieszkania na wynajem, a o pozyskanie lokatorów do tego pierwszego inwestorowi wcale nie będzie trudno.

    Jaki grunt wybrać?

    O tym jak wiele w procesie inwestycji zależy od doboru odpowiedniej lokalizacji dla przedsięwzięcia nie trzeba nikogo uświadamiać. W przypadku inwestycji w domki letniskowe to właśnie od gruntu zależeć będzie w dużej części powodzenie transakcji. Na jakie aspekty powinien zatem zwrócić uwagę inwestor? Powinien zacząć od wyselekcjonowania odpowiedniej lokalizacji o dużym potencjale rozwoju. Musi wziąć pod uwagę zarówno walory turystyczne, jak i widokowe, ale również sprawdzić okolicę pod kątem oferowanych przez nią możliwości. Warto mieć na uwadze, że zyskowne drogi inwestycyjne wiodą nie tylko, jak mogłoby się pierwotnie wydawać, nad morze. Równie dużym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości położone w górach lub rejonach około górskich. Warto wybrać taką okolicę, która swoimi walorami przyciągnie zróżnicowanych turystów. Ważne by oferowany domek, prócz walorów lokalnych, miał przeznaczenie i wartość uniwersalną, gwarantował optymalne możliwości spędzenia wolnego czasu.

    – Należy także pamiętać, żeby wybrać grunt o jasnym i przejrzystym statusie prawnym – radzi Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Warto także, jeszcze przed ostatecznym zakupem gruntu pod inwestycje, sprawdzić czy w obrębie nieruchomości nie zostały przewidziane pewne ograniczenia co do możliwości jego zabudowy (przykładowo czy dana działka nie leży w obrębie uzdrowiskowej strefy ochronnej etc.).

    Domek to zysk

    Oczywiście nie każdy domek rekreacyjny musi być wykorzystywany w celach inwestycyjnych. Posiadanie domku letniskowego daje bowiem wiele możliwości – można zrezygnować z jego wynajmowania i cieszyć się posiadaniem własnego kawałka ziemi i możliwości jego wykorzystania, bez obaw, czy nawet w okresie wzmożonej aktywności turystycznej znajdziemy miejsce zakwaterowania. Co więcej, w zależności, czy domek letniskowy uznany zostanie za budynek mieszkalny, czy nie, zmienia się maksymalna stawka podatku od nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi stawkami podatkowymi od budynków lub ich części, jeśli spełniają funkcję mieszkalną, zapłacimy 0,51 zł za każdy mkw jego powierzchni użytkowej. Jeśli natomiast domek zostanie przez fiskusa zakwalifikowany do kategorii tzw. „obiektów pozostałych” wartość daniny wyniesie 5,78 zł od mkw powierzchni użytkowej.

    Saveinvest Sp. z o. o.
    www.grunttozysk.pl

  • Spadkobiercy rolników mogą nie odzyskać gruntów

    Spadkobiercy rolników mogą nie odzyskać gruntów

    Spadkobiercy nieruchomości gruntowych, które zostały przekazane państwu na mocy ustawy o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodziny, nie mogą liczyć na odzyskanie gruntów.

    W sądach administracyjnych przybywa spraw, które podważają ważność decyzji opartych na uchylonej już ustawie o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodziny. Jednak, jak pokazuje wiele orzecznictw, odzyskanie przez spadkobierców gruntów przekazanych państwu może okazać się niemożliwe, a samo postępowanie może ciągnąć się latami (dla przykładu wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 05 sierpnia 2015 r., sygnatura akt: I OSK 33/14).

    – Ziemie były przekazywane państwu w trybie administracyjnym w oparciu o art. 45 wspomnianej wcześniej ustawy. Zgodnie z tymi przesłankami gospodarstwo rolne mogło zostać przejęte poprzez zawarcie odpowiedniej umowy cywilnoprawnej tylko jeśli następca spełniał dyktowane aktem warunki – musiał on posiadać kwalifikacje rolnicze do dalszego prowadzenia gospodarstwa. W myśl rozporządzenia Rady Ministrów z 1964 r. oraz z 1977 r. za kwalifikacje do przejęcia i prowadzenia gospodarstwa rolnego mogło zostać uznane tylko ukończenie szkoły rolniczej bądź przysposobienia rolniczego – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Spadkobierca bez tych kwalifikacji nie mógł więc przejąć gospodarstwa ze względu na niespełnienie warunków ustawodawcy – było ono zatem przekazywane na rzecz państwa.

    Skargi na obowiązujące wówczas przepisy z reguły nie skutkują przychyleniem się do żądań spadkobierców utraconych gruntów – w 2001 r. Trybunał Konstytucyjny w pełnym składzie orzekł o zgodności z konstytucją przesłanek zawartych w uchylonej ustawie o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodziny.

    Saveinvest Sp. z o. o.
    www.grunttozysk.pl

  • Procedury przy budowie zjazdu publicznego i zjazdu indywidualnego

    Procedury przy budowie zjazdu publicznego i zjazdu indywidualnego

    Jakie warunki musza zostać spełnione, by uzyskać zgodę na lokalizację zjazdu publicznego do planowanej inwestycji, a jakie na zjazd indywidualny? Jakie zmiany w kwestii zjazdów wprowadza znowelizowane prawo budowlane?

    Podstawy prawne

    Zgodnie z art. 4 ust. 8 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych za zjazd uznać należy takie połączenie drogi publicznej z nieruchomością położoną przy drodze, które stanowi bezpośrednie miejsce dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z kolei § 3 ust. 12 rozporządzenia z dnia 2 marca 1999 r. Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie definiuje zjazd jako część drogi na połączeniu z drogą nie będącą drogą publiczną lub na połączeniu drogi z dojazdem do nieruchomości przy drodze – zastrzegając przy tym, że zjazd nie może być skrzyżowaniem.

    Ten ostatni wspomniany akt prawny omawia również różne typy zjazdów – indywidualny oraz publiczny. Zjazd indywidualny jest określany przez zarządcę drogi jako zjazd do jednego lub kilku obiektów użytkowanych indywidualnie. Zjazd publiczny natomiast to określony przez zarządcę drogi zjazd do co najmniej jednego obiektu, w którym jest prowadzona działalność gospodarcza, a w szczególności do stacji paliw, obiektu gastronomicznego, hotelowego, przemysłowego handlowego lub magazynowego.

    Wymagania i parametry

    Rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne określa również parametry, jakie powinny posiadać zjazdy publiczne i indywidualne. Mówi o dostosowaniu zjazdów do wymogów bezpieczeństwa ruchu na drodze, gabarytów pojazdów oraz do ruchu pieszych.

    Co do zasady zjazd publiczny powinien posiadać: szerokość nie mniejszą niż 5,0 m, w tym jezdnię o szerokości nie mniejszej niż 3,5 m i nie większą niż szerokość jezdni na drodze; twardą nawierzchnię w granicach pasa drogowego; przecięcie krawędzi nawierzchni zjazdu i drogi wyokrąglone łukiem kołowym o promieniu nie mniejszym niż 5 m; pochylenie podłużne zjazdu w obrębie korony drogi dostosowane do jej ukształtowania; na długości nie mniejszej niż 7,0 m od krawędzi korony drogi pochylenie podłużne zjazdu nie większe niż 5 proc., a na dalszym odcinku – nie większe niż 12 proc.; w odpowiednich przypadkach powinien także zostać wyposażony w dodatkowe pasy dla pojazdów skręcających z drogi klasy GP lub G. Zjazd indywidualny nie może z kolei mieć szerokości mniejszej niż 4,5 m (w tym jezdnię o szerokości nie mniejszej niż 3,0 m i nie większej niż szerokość jezdni na drodze); musi posiadać: nawierzchnię co najmniej twardą w granicach pasa drogowego; przecięcie krawędzi nawierzchni zjazdu i drogi wyokrąglone łukiem kołowym o promieniu nie mniejszym niż 3 m, lub skosem 1 : 1, jeżeli jest to zjazd z ulicy; pochylenie podłużne zjazdu w obrębie korony drogi dostosowane do jej ukształtowania; na długości nie mniejszej niż 5,0 m od krawędzi korony drogi pochylenie podłużne nie większe niż 5 proc., a na dalszym odcinku – nie większe niż 15 proc..

    Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie?

    Zgodnie ze znowelizowanym prawem budowlanym uzyskania pozwolenia na budowę nie wymaga budowa zjazdów z dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych oraz zatok parkingowych na tych drogach – informuje Bartosz Antos portalu www.grunttozysk.pl. Budowa wspomnianych obiektów wymaga natomiast od inwestora wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi, zawierającego proponowaną lokalizację zjazdu oraz jego najważniejsze parametry (wymiary, rodzaj nawierzchni itp.). Dokument ten należy złożyć do zarządcy, właściwego ze względu na rodzaj drogi oraz umiejscowienie zjazdu.

    Wniosek o zgodę na lokalizację zjazdu z drogi powiatowej, gminnej lub wojewódzkiej musi zawierać dane inwestora, także dokładnie wyszczególnioną specyfikę zjazdu – zgodną z przedstawionymi powyżej wytycznymi co do jego parametrów. Do wniosku dołączyć należy także kilka innych dokumentów, wśród których najważniejszą jest mapa do celów opiniodawczych lub tzw. mapa nieaktualizowana, która musi zawierać proponowaną lokalizację zjazdu – to na niej właśnie należy wyrysować zjazd, jego rozmiary, a także wyszczególnić odległości od granic nieruchomości.

    Saveinvest Sp. z o. o.
    www.grunttozysk.pl

  • Nowe urządzenia infrastruktury technicznej powstaną nawet bez zgody właścicieli działek

    Nowe urządzenia infrastruktury technicznej powstaną nawet bez zgody właścicieli działek

    Gmina buduje nowe urządzenia infrastruktury technicznej – czy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może nie wyrazić zgody na takie działania? Kto i w jakich okolicznościach decyduje o nałożeniu i wysokości opłaty adiacenkiej?

    Gdy wzrasta wartość nieruchomości

    Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741) określa sytuacje, w których właściciele lub użytkownicy wieczyści danych działek zostaną zobowiązani do uiszczenia na rzecz gminy opłaty adiacenkiej z tytułu wzrostu wartości swojej nieruchomości. Chodzi o sytuacje, w których doszło do wzrostu wartości działek w związku z podziałem nieruchomości lub też podziałem i scaleniem nieruchomości. Opłata adiacencka związana z takimi praktykami ustalana jest po ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział, a jej maksymalna wysokość wynosi 30 proc. różnicy wartości nieruchomości przed i po dokonaniu podziału lub scalenia na wniosek właściciela działki.

    – Kolejną przesłanką, która uprawnia gminę do nałożenia na właścicieli nieruchomości opłaty adiacenkiej, jest wzrost wartości działki po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej – takich jak drogi, przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe, telekomunikacyjne – z udziałem środków publicznych: Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, ze źródeł Unii Europejskiej lub też źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Stawka opłaty musi bezpośrednio wynikać z uchwały rady gminy, z zastrzeżeniem, że nie może być ona wyższa niż 50 proc. różnicy pomiędzy wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem infrastruktury, a jaką ostatecznie ma po możliwości do niej podłączenia. Warto mieć również na uwadze, że sama wycena nieruchomości, jeśli z jakichś względów wyda się ona nieadekwatna do stanu rzeczywistego, może zostać zakwestionowana przez właściciela nieruchomości w postępowaniu odwoławczym – przypomina Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.

    Zgoda nie jest potrzebna

    W zamyśle ustawodawcy właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej właśnie poprzez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Nie ma jednak przesłanki, która uzależniałaby ich powstanie od zgody inwestorów – jeśli władze gminne postanowią o budowie, właściciele mogą jedynie próbować odwołać się od nałożonej opłaty.

    Co więcej, przy uchwalaniu decyzji nakładającej opłatę adiacencką, nie odgrywa żadnego znaczenia fakt, czy właściciele rzeczywiście korzystają z nowo powstałej infrastruktury – jeśli zaistniała teoretyczna możliwość podłączenia działki jest to wystarczający powód, by wnioskować o wzroście wartości nieruchomości i w konsekwencji nałożyć opłatę adiacencką.

    Terminy i raty

    Gmina na wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką ma czas trzech lat, licząc od dnia, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna, lub kiedy właściciel nieruchomości uzyskał możliwość korzystania z powstałej infrastruktury. Opłatę adiacencką ustala organ właściwy ze względu na położenie nieruchomości – wójt, burmistrz lub prezydent miasta – w formie decyzji administracyjnej.

    Natomiast od momentu otrzymania decyzji o nałożeniu opłaty adiacenckiej właściciel nieruchomości ma tylko dwa tygodnie na złożenie odwołania. Zgodnie z art. 127 § 1 i 2 kodeksu postępowania administracyjnego od decyzji wydanej w pierwszej instancji stronie przysługuje odwołanie tylko do jednej instancji. Właściwym do rozpatrzenia odwołania jest organ administracji publicznej wyższego stopnia – w przypadku organów jednostek samorządu terytorialnego jest to samorządowe kolegium odwoławcze.

    Istnieje także możliwość rozłożenia opłaty adiacenkiej na roczne raty – po uprzednim złożeniu stosownego wniosku przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości. Raty można spłacić maksymalnie w ciągu dziesięciu lat.

    Saveinvest Sp. z o.o.
    www.grunttozysk.pl

  • Czy może dojść do zwrotu udziału w wywłaszczonej nieruchomości bez zgody współwłaścicieli?

    Czy może dojść do zwrotu udziału w wywłaszczonej nieruchomości bez zgody współwłaścicieli?

    Zawarty w ustawie o gospodarce nieuruchomiani przepis uzależniający zwrot udziału w wywłaszczonej nieruchomości od zgody pozostały współwłaścicieli bądź spadkobierców utracił moc z dniem 24 lipca 2015 r., na podstawie wyroku Trybunału Konstytucyjnego.

    Nowe zasady

    Art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami utracił moc z dniem 24 lipca 2015 r., na podstawie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 lipca 2015 r., (sygnatura akt SK 26/14; Dz. U. poz. 1039), w zakresie, w jakim uzależnia przewidziane w nim żądanie byłego właściciela wywłaszczonej nieruchomości lub jego spadkobierców od zgody pozostałych byłych współwłaścicieli nieruchomości lub ich spadkobierców. Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego, w którym jednoznacznie stwierdzono naruszanie Konstytucji przez wspomniany artykuł, doszło do zmiany brzmienia przepisu. Na chwilę obecną obowiązuje zasada, według której poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli (stosownie do przepisu art. 137 wspomnianej ustawy) stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ.

    Warunki zwrotu

    – Warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę ustalonego w decyzji wywłaszczeniowej odszkodowania albo nieruchomości zamiennej, jeżeli taka była przyznana w ramach odszkodowania – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Zwrotu należy dokonać Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu. Wspomniane odszkodowanie pieniężne co do zasady podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu – a jeżeli, ze względu na rodzaj nieruchomości, nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa. Jeżeli natomiast zwrotowi podlega tylko część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości.

    W sytuacji, gdy doszło do zmniejszenia albo zwiększenia wartości nieruchomości bezpośrednio na skutek działań podjętych w obrębie tej nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się jej stan z dnia wywłaszczenia oraz z dnia zwrotu. Warto nadmienić, że zgodnie z prawem przy określaniu wartości nieruchomości nie będą uwzględniane skutki wynikające bezpośrednio ze zmiany przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz zmian w otoczeniu nieruchomości.

    Jeżeli w ramach odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości została przyznana nieruchomość zamienna oraz dopłata pieniężna, oprócz nieruchomości zamiennej zwraca się także tę dopłatę w indywidualnie ustalonej wysokości. Natomiast same koszty postępowania o zwrot nieruchomości ponosi odpowiednio Skarb Państwa albo właściwa jednostka samorządu terytorialnego w zależności od tego, któremu z tych podmiotów odszkodowanie jest zwracane.

    Wznowienie rozstrzygniętych spraw

    Należy także pamiętać, że w konsekwencji wyroku Trybunału Konstytucyjnego swoich praw mogą dochodzić także osoby, którym sądy administracyjne, w oparciu o stare przepisy, odmówiły zwrotu wywłaszczonych nieruchomości lub ich części. Mogą one bowiem wystąpić o wznowienia postępowania w myśl art. 145a kodeksu postępowania administracyjnego – zgodnie z którym istnieje możliwość wystąpienia z żądaniem wznowienia postępowania w przypadku, gdy Trybunał Konstytucyjny orzekł o niezgodności aktu normatywnego z Konstytucją.

    Saveinvest Sp. z o.o.
    www.grunttozysk.pl

  • Jak najkorzystniej opodatkować wynajem obiektów letniskowych? Część pierwsza

    Jak najkorzystniej opodatkować wynajem obiektów letniskowych? Część pierwsza

    Podatnik udostępniający na wynajem obiekty letniskowe może rozliczyć się na zasadach ogólnych, zastosować stawkę liniową, kartę podatkową lub ryczałt ewidencjonowany.

    Zwolnienie z podatku dochodowego

    Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są wszelkie dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5. Jeśli sposób, w jaki podatnik wynajmuje obiekty wypoczynkowe, nie spełnia wszystkich wymienionych przez ustawodawcę kryteriów, inwestor może wybrać jeden spośród czterech sposobów opodatkowania dochodów, jakie osiąga a z tytułu prowadzenia takiej działalności – może rozliczyć się na zasadach ogólnych, zastosować stawkę liniową, kartę podatkową lub ryczałt ewidencjonowany.

    Zasady ogólne i stawka liniowa

    Rozliczenie na zasadach ogólnych regulowane jest przez, wspomnianą tu już wcześniej, ustawę o PIT. Podstawę takiej formy opodatkowania stanowi dochód, czyli nadwyżka przychodów nad kosztami ich pozyskania, a stawkę podatku determinuje właściwy przedział skali podatkowej – wynosić on będzie odpowiednio 18 proc. i 32 proc. Ta forma oraz podatek liniowy – 19 proc. – wymagać będą od podatnika, by ten uprzednio zawiadomił urząd skarbowy o wyborze właśnie takiej formy opodatkowania udostępniania obiektów letniskowych. Wybór stawki liniowej i opodatkowania na zasadach ogólnych wiąże się również z koniecznością prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów oraz wpłacaniem zaliczek na podatek dochodowy w ciągu roku. Konieczne będzie także złożenie zeznania rocznego – PIT-36 oraz, w przypadku stawki liniowej, PIT-36L.

    Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

    – Ustawa o podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tzw. ustawa ryczałtowa) – reguluje z kolei kwestie stosowania przez podatników ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych oraz karty podatkowej. Inwestor, który zdecyduje się na opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych dochodów z wynajmu obiektów letniskowych będzie zobowiązany do, podobnie jak w przypadku rozliczania się na zasadach ogólnych i zastosowania stawki liniowej, uprzedniego zawiadomienia właściwego urzędu skarbowego o wyborze właśnie takiej formy opodatkowania swojej działalności, w terminie do 20 stycznia roku podatkowego. Jeśli z kolei podatnik rozpocznie działalność w ciągu roku musi zrobić to nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Co więcej, taki wybór będzie obowiązywał także w latach następnych – jeśli podatnik do 20 stycznia kolejnego roku nie zlikwiduje działalności lub nie zgłosi faktu zmiany sposobu opodatkowania. Opodatkowanie ryczałtem wiąże się także z koniecznością prowadzenia przez podatnika ewidencji przychodów, złożenia w terminie do 31 stycznia kolejnego roku zeznania rocznego PIT-28 oraz opłacania podatku ryczałtowego w ciągu roku.

    Wybór karty podatkowej

    Ostatnią możliwą formą opodatkowania wynajmu obiektów letniskowych jest karta podatkowa. Jest to, w porównaniu do omawianych wcześniej opcji, sposób najmniej kłopotliwy, który nie wymaga od inwestora prowadzenia ksiąg, składania zeznań podatkowych oraz wpłacania zaliczek na podatek dochodowy. Jednak, aby podatnik mógł skorzystać z takiej metody opodatkowania musi spełnić kilka warunków, jakie określone zostały przez ustawodawcę w art. 25 ust. 1 ustawy ryczałtowej.

    W kolejnej części poradnika: jakie warunki muszą zostać spełnione, by wynajem tymczasowych obiektów letniskowych mógł zostać opodatkowany w formie karty podatkowej? Do czego zobowiązany jest podatnik, który wybrał taką formę opodatkowania?

    Saveinvest Sp. z o.o.
    www.grunttozysk.pl

  • Jak upilnować sąsiada?

    Jak upilnować sąsiada?

    Zmiana przepisów budowlanych sprawiła, ze będziemy mieć niewielki wpływ na to, co powstanie na sąsiedniej działce. Jak zatem radzić sobie z niechcianymi sąsiednimi budowlami?

    W wyniku nowelizacji prawa budowlanego z 20 lutego 2015 r. (Dz.U. z 2015, poz. 443) to nie starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu decyduje, w jaki sposób na sąsiednie nieruchomości wpłynie planowana obok inwestycja. O wpływie zamierzenia budowlanego na otoczenie decydować będzie architekt w projekcie budowalnym poprzez ustalenie obszaru oddziaływania obiektu budowlanego. Następnie starosta weryfikuje ustalenia projektanta. Zmiana, która w zamyśle ustawodawcy miała zaoszczędzić czas inwestorów przy załatwianiu formalności urzędowych, w praktyce wywołuje sporo kontrowersji i kłopotów.

    Zgodnie z nowym prawem budowlanym obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony w otoczeniu mającego powstać obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. Wśród wspomnianych przepisów odrębnych najistotniejszym aktem jest rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 r. nr 75, poz 690 z późn.zm.).

    – Omawiana tu sprawa jest kluczowa dla właścicieli sąsiednich nieruchomości – ustalenie tego obszaru decyduje bowiem, który z właścicieli bądź użytkowników wieczystych będzie stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. W konsekwencji, jeśli projektant uzna, że planowana inwestycja nie wpłynie na otaczające ją nieruchomości, a starosta potwierdzi takie rozeznanie, sąsiad nie będzie mógł uczestniczyć w postępowaniu. Udział w postępowaniu na prawach strony wiąże się z możliwością przeglądania dokumentów, składania wniosków dowodowych dotyczących przykładowo stwarzania przez planowany obiekt pewnych niedogodności – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. A zatem strona w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę może realnie wpłynąć na decyzję starosty, który po zapoznaniu się zarzutami może je uwzględnić, jeśli mają uzasadnienie prawne bądź rzeczywiście uniemożliwiają zagospodarowanie lub korzystanie w dotychczasowy sposób z działek sąsiednich. Co więcej, jeśli inwestor jest zaniepokojony budową powstającą obok jego działki jako strona może odwołać się od decyzji o pozwoleniu na budowę do wojewody, a jeśli jego rozstrzygnięcie nie będzie satysfakcjonujące może zaskarżyć go do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Od postanowienia końcowego lub wyroku WSA przysługuje także kasacja do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Te wszystkie przywileje nie będą mieć zastosowania, jeśli obiekt spełni wymagane przez ustawodawcę warunki, by można było wznieść go jedynie w oparciu o zgłoszenie, czyli gdy projektant stwierdzi, że obszar oddziaływania zamknie się w obrębie działki budującego.

    Co może zrobić właściciel działki, jeśli nie zgadza się z określonym w projekcie obszarem oddziaływania i przewiduje, że sąsiednia budowa będzie ograniczać jego możliwość zabudowy? W takich sytuacjach, jeśli starosta do którego trafia zgłoszenie, nie wychwyci nieprawidłowości jeśli chodzi o określenie ingerencji, sąsiadowi pozostaje jedynie interwencja w sądzie cywilnym – bowiem od milczącej zgody organu na zgłoszenie nie został przewidziany żaden tryb odwoławczy. Starosta niestety nie posiada uprawnienia, by samodzielnie skorygować obszar oddziaływania nieruchomości – może on jednak zwrócić projekt z nakazem korekty, zgłosić co do niego sprzeciw lub też nałożyć na zgłaszającego zamiar budowlany obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę, a w tym ostatnim przypadku sąsiad uzyskuje wymienione wyżej przywileje związane z byciem stroną w postępowaniu.

    Co więcej, o nieprawidłowościach można zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowalnego. To w jego kompetencjach leży m.in. przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego oraz ustalenie, czy faktycznie można budować taki obiekt (o takich parametrach) bez pozwolenia na budowę. Jeśli okaże się, że przypuszczenia sąsiada będą słuszne i inwestor rzeczywiście mija się z prawem, a organy administracyjne nie wykryły nieprawidłowości – zostanie wydany nakaz w celu doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z obowiązującymi przepisami.

    Saveinvest Sp. z o.o.
    www.grunttozysk.pl