Tag: Saveinvest

Czy można odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości?

Co zrobić, jeśli kupujący uiścił jedynie część ustalonej ceny?

Zdaniem SN istnieje możliwość odstąpienia od umowy wzajemnej (umowy sprzedaży nieruchomości) ze względu na zwłokę jednej ze stron ze spełnieniem części świadczenia podzielnego – nawet w sytuacji, gdy świadczenie drugiej strony jest niepodzielne.

– Ogólne warunki i okoliczności, jakie muszą zaistnieć, by można było odstąpić od umowy wzajemnej – czyli wykonanie i skutki niewykonania zobowiązań wynikających z umów wzajemnych – określone zostały w kodeksie cywilnym. Przypomnijmy pokrótce, że w sytuacji, gdy jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania zawartego w umowie, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni, dodatkowy termin na jego wykonanie, z zastrzeżeniem, że po jego upływie będzie uprawniona do odstąpienia od zawartej umowy sprzedaży nieruchomości. Co więcej, strona może także (zarówno z wyznaczeniem terminu, jak i po jego upływie i braku reakcji ze strony drugiej) zażądać wykonania zobowiązania oraz naprawienia szkody, jeśli taka wyniknęła związku ze zwłoką. Jeżeli strona zobowiązana do spełnienia świadczenia oświadczy, że nie ma zamiaru spełnić świadczenia, druga strona może odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego, nawet przed nadejściem oznaczonego terminu jego spełnienia. Z kolei, gdy świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części obowiązującego ją świadczenia, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie zostaje według jej wyboru ograniczone – albo do tej części, bądź też do całej reszty niespełnionego świadczenia. Co więcej możliwość odstąpienia od umowy w całości będzie przysługiwać stronie, jeśli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy – przy zastrzeżeniu, że musiał być on wiadomy stronie znajdującej się obecnie w zwłoce. Warto mieć także na uwadze, że jeśli uprawnienie do odstąpienia od umowy wzajemnej zostało odpowiednio wcześniej zastrzeżone na wypadek niewykonania zobowiązania w ściśle określonym terminie, strona uprawniona może w razie zwłoki drugiej strony odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Analogicznie będzie w przypadku, gdy wykonanie zobowiązania przez jedną ze stron po terminie nie miałoby dla drugiej strony znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy.

Warto teraz w tym kontekście przyjrzeć się wyrokowi Sądu Najwyższego z 20 listopada 2015 r. (sygnatura akt: III CZP 83/15), zgodnie z którym dopuszczalne będzie odstąpienie od umowy wzajemnej (w tym przypadku umowy sprzedaży nieruchomości) ze względu na zwłokę strony ze spełnieniem części świadczenia podzielnego – nawet wtedy, gdy świadczenie jednej ze stron jest niepodzielne. W przywołanej tu sprawie strona umowy wzajemnej zobowiązana do świadczenia niepodzielnego (przeniesienia własności nieruchomości) mogła odstąpić od umowy ze względu na zwłokę drugiej strony w spełnieniu należnego od niej świadczenia podzielnego, czyli zapłaty części ceny. Sytuacja, w której pozbawia się kupującego możliwości odstąpienia od umowy sprzedaży (na podstawie wspomnianego powyżej art. 491 § 1 kodeksu cywilnego), gdy druga strona uiszcza jedynie część umówionej ceny, a z zapłatą reszty należności pozostaje w zwłoce, nawet jeśli jedno z tych świadczeń jest podzielne a drugie niepodzielne, zdaniem SN poważnie naruszałoby uzasadniony interes prawny sprzedającego. Co więcej, zgodnie z art. 352 § 1 kodeksu cywilnego, dłużnik zobowiązany jest do wykonania zobowiązania zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający takim zwyczajom. Oznacza to, że zwłoka w spłaceniu części ceny nieruchomości uzgodnionej w umowie jej sprzedaży może zostać potraktowana nawet jako zwłoka w wykonania całego zobowiązania – z punktu widzenia ochrony interesu wierzyciela.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-04-19
Jakie odszkodowanie za działkę pod drogę publiczną?

W jakim trybie ustalane jest odszkodowanie za wydzielenie działki pod drogę publiczną? W jakiej wysokości i w jakim terminie powinno zostać ono przyznane właścicielowi nieruchomości?

Zgodnie z art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne (czyli drogi gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe) z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przywołany tu przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

Za działki gruntu wydzielone w taki sposób przysługuje odszkodowanie – w wysokości ustalonej pomiędzy ich właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem reprezentującym podmiot publiczny, na rzecz którego przeszła własność tej nieruchomości. W sytuacji natomiast, gdy do takiego uzgodnienia nie dojdzie, ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje dodatkowy tryb ustalenia takiego odszkodowania. Na wniosek właściciela bądź użytkownika wieczystego, odszkodowanie ustalane i wypłacane jest według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Odszkodowanie ustalane jest wówczas przez starostę w drodze decyzji administracyjnej (po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego).

– Opisane tu dwa tryby ustalania odszkodowania na rzecz właściciela nieruchomości wydzielonej w wyniku podziału pod drogi publiczne muszą następować po sobie. Oznacza to, że tylko w sytuacji, gdy nie dojdzie do uzgodnienia odszkodowania z organem w trybie cywilnoprawnym, właściciel posiadać będzie uprawnienia do wystąpienia z wnioskiem o wszczęcie postępowania administracyjnego – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Niestety nie ma w obowiązujących przepisach regulacji dotyczących trybu prowadzenia uzgodnień między właścicielami a organem, czy nawet czasu ich trwania. Mają one prowadzić do ustalenia warunków, które gotowe są przyjąć strony przy ostatecznym podpisywaniu umowy w sprawie wysokości odszkodowania. Jeśli negocjacje nie będą zakończone zgodnym stanowiskiem co do wysokości odszkodowania, stanowi to dla właściciela przesłankę do złożenia wniosku o wszczęcie postępowania administracyjnego. Warto w tym kontekście pamiętać również o wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 września 2014 r. (sygnatura akt: I OSK 2102/14) w którym podkreślone zostało, że organ nie może opieszale rozpatrywać wniosku o uzgodnienie odszkodowania – stanowi to również przesłankę do stwierdzenia, że nie doszło do pozytywnego uzgodnienia.

O kluczowym znaczeniu terminowego rozpatrywania spraw o odszkodowanie z tytułu wydzielenia działek pod drogi publicznej mówi także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 lutego 2016 r., sygnatura akt: I OSK 1137/14. NSA przypomina w nim m.in., że słuszne odszkodowanie to takie, którego wysokość odpowiada wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości. Co więcej, we wspomnianej sprawie, właściciel przejętej nieruchomości wielokrotnie podejmował próby zainicjowania uzgodnień o wysokość odszkodowania – w odpowiedzi otrzymywał jedynie informację, że musi zaczekać na swoją kolej, ponieważ wnioski rozpatrywane są według daty ich napływania. Argumentacja o zbyt dużej liczbie napływających spraw nie może być akceptowana. Choć uzgodnienia nie zostały nawet podjęte, brak rzetelnej odpowiedzi i jakichkolwiek działań ze strony organu uznane zostały za brak zawarcia porozumienia – a to w konsekwencji umożliwiło właścicielowi uwolnienie się od opieszale działającego organu i zwrócenie się z wnioskiem o ustalenie odszkodowania do starosty. Nie można bowiem, zdaniem NSA, pozbawiać właściciela, przysługującego mu ustawowo, prawa do żądania ustalenia i wypłaty odszkodowania w adekwatnym na to terminie.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-04-19
Tablice reklamowe na budynkach

W jakich okolicznościach dopuszcza się możliwość umieszczenia na budynkach tablic reklamowych? Jakie przepisy ograniczać będą prawo własności w tym zakresie? W jaki sposób przewidziane przez gminę zakazy dotyczące zabudowy powinny być uwzględniane w planie miejscowym?

Zgodnie z art. 31 ust. 3 konstytucji ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw – w omawianym tu przypadku z prawa własności – mogą być ustanawiane tylko w ustawach. Oznacza to, że prawo własności podlega pewnym ograniczeniom. Biorąc te przesłanki pod uwagę – w jakich okolicznościach inwestor nie będzie mógł umieścić na swoim budynku tablicy reklamowej?

– Kluczowa dla tego zagadnienia ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera żadnej przesłanki mówiącej o generalnym zakazie umieszczania reklam na budynkach. Jednak, zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 wspomnianej ustawy, każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego posiada tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub, w przypadku jego braku zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza tym prawem interesu publicznego lub interesu osób trzecich – przypomina Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. W praktyce więc dana nieruchomość może zostać zagospodarowana przez inwestora w sposób dowolny, ale musi zgadzać się to z wytycznymi zawartymi w obowiązującym akcie planistycznym. Jeśli zatem w ramach planu nie zostaną ustanowione wprost konkretne zakazy – jak przykładowo zakaz lokalizacji tablic reklamowych na budynkach – inwestor może zrealizować dane przedsięwzięcie, czyli zainstalować taki nośnik.

Warto także pamiętać, że zawarte w ramach planu miejscowego zakazy dotyczące zabudowy powinny być przez radę gminy formułowane w sposób jasny i dosadny, ponieważ stanowią one ograniczenie gwarantowanych konstytucyjnie praw. Oznacza to, że wszelkie zakazy muszą wynikać wprost z treści planu, a nie mogą być uzależnione od jego wykładni przez organy administracyjne. Jeśli zatem nie ma wyraźnie określonego zakazu lokalizacji tablic reklamowych, nie może zostać on wyinterpretowany, czy domniemany na postawie innej dyrektywy. Stanowisko takie reprezentowane jest w większości orzecznictw sądowych – dla przykładu wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 21 września 2011 r., sygnatura akt: II SA/Kr 827/11; czy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 9 grudnia 2015 r., sygnatura akt: II SA/Gd 571/15. W tej ostatniej sprawie gmina przewidziała zakaz dotyczący sytuowania reklam wolnostojących o powierzchni przekraczającej 4 mkw. Nie wprowadziła jednak stosownych regulacji dotyczących instalowania tablic reklamowych na ścianach budynków, czego chciał dokonać inwestor. Dlatego właśnie sąd uznał skargę właściciela za zasadną – ponieważ plan nie zawierał jednoznacznej przesłanki o zakazie przeprowadzenia planowanego przez niego przedsięwzięcia.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-04-19
Jak sprawnie rozwiązać umowę najmu z lokatorem lub firmą? Cz. II

W poprzedniej części poradnika omówiona została umowa najmu, a konkretniej treści, jakie powinna zawierać, by skutecznie chronić inwestycję najemcy. Opisane zostały także zasady obowiązujące przy wypowiedzeniu umowy najmu długoterminowego z lokatorem indywidualnym oraz firmą.

Po zakończeniu postępowania eksmisyjnego przed sądem rozpoczyna się proces faktycznej wyprowadzki zadłużonego najemcy, który może okazać się czasochłonny, kosztowny i męczący dla inwestora. Tu w przypadku firmy nie powinno być większych kłopotów. Problemy pojawiają się przy najemcy indywidualnym – szczególnie, jeśli w wyroku eksmisyjnym sąd zarządził przyznanie lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, który musi zostać zapewniony przez gminę.

– O przyznaniu prawa do lokalu socjalnego decydują zawsze konkretne okoliczności sprawy, przy zastrzeżeniu, że pewne kategorie lokatorów zawsze powinny mieć zagwarantowane takie mieszkanie. Mowa tu o emerytach, niepełnosprawnych, kobietach w ciąży czy małoletnich. Co do zasady eksmisja zadłużonego lokatora zostanie wstrzymana do momentu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego – informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Oznacza to w praktyce, że lokal inwestora zostanie pozbawiony możliwości wynajmu innym podmiotom, jeśli gmina albo zwleka z wydaniem odpowiedniej decyzji, albo nie dysponuje mieszkaniem zamiennym. Ponadto, jeśli gmina ociąga się z uwolnieniem inwestora od uciążliwego lokatora, inwestor może na własną rękę poszukać lokalu zamiennego – ten jednak musi spełnić minimalne warunki, jakie przewidziane są przepisami. Warto także pamiętać, że w sytuacji, gdy gmina nie zadba o zapewnienie lokalu socjalnego dla osoby, której taki przysługuje zgodnie z prawomocnym wyrokiem, osoba wynajmująca może starać się o uzyskanie roszczenia odszkodowawczego.

Co więcej, nawet jeśli w wyroku nie zostanie przyznany lokal socjalny, komornik zobowiązany jest do sprawdzenia, czy zadłużony lokator podlegający eksmisji dysponuje możliwością wprowadzenia się do innego mieszkania. Jeśli nie posiada on innego miejsca, w którym mógłby zamieszkać, eksmisja zostaje wstrzymana do czasu wskazania przez gminę tymczasowego pomieszczenia – przy zastrzeżeniu, że nie może pozostać w tym miejscu dłużej niż przez pół roku. Po upływie tego okresu komornik przenosi lokatora do schroniska lub noclegowni. Eksmisje takie nie są co do zasady dokonywane w okresie od 1 listopada do 31 marca.

Sytuacja, w której umowa najmu została rozwiązana oznacza, że lokator utracił do niej tytuł prawny. Jeśli nadal nie dojdzie do przekwaterowania nałożony zostanie na niego obowiązek zapłaty odszkodowania w wysokości czynszu, jaki osoba wynajmująca mogłaby otrzymywać, gdyby wynajmowała lokal na rzecz innego podmiotu. Jeżeli natomiast odszkodowanie nie będzie w pełni pokrywać poniesionych strat, wynajmujący może zażądać przyznania mu odszkodowania uzupełniającego. Inaczej wygląda sprawa takiej formy odszkodowania, jeśli lokatorowi zasądzone zostało przyznanie lokalu socjalnego. W sytuacji wstrzymania opróżnienia lokalu do momentu wskazania innego miejsca pobytu przez gminę, odszkodowanie będzie opłacane tylko w wysokości równej kosztom użytkowania lokalu, jak gdyby stosunek prawny na skutek rozwiązania umowy nie wygasł.

W celu uniknięcia wszystkich omówionych powyżej kłopotów, coraz większa liczba inwestorów decyduje się na zawieranie umów o najem okazjonalny. Pojęcie najmu okazjonalnego związane jest bowiem z faktem, że właściciel danego lokalu chwilowo z niego nie korzysta, ale po pewnym okresie czasu znów będzie potrzebować go na własny użytek. A więc ograniczone zostają prawa najemcy, wzmocnione prawa inwestora, któremu, jeśli dojdzie do powstania zadłużenia, przynajmniej w teorii, prościej będzie pozbyć się uciążliwego lokatora.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-04-19
Jak sprawnie rozwiązać umowę najmu z lokatorem lub firmą? Cz. I

Jak radzić sobie z niepłacącym lokatorem lub zalegającą z czynszem firmą, czyli jak sprawnie doprowadzić do wyprowadzki i uregulowania należności?

Lokator, który zaczyna zwlekać z terminowym regulowaniem ustalonych należności, to poważny kłopot dla każdego najemcy. Aby doprowadzić do opuszczenia przez niego lokalu i spłaty zaległości należy rozpocząć od doprowadzenia do rozwiązania umowy najmu długoterminowego.

Dobrze sporządzona umowa najmu będzie skutecznie chronić interes inwestora – powinna ona zostać podpisana na czas określony oraz bardzo precyzyjnie definiować obowiązki zarówno właściciela mieszkania, jak i jego najemcy. Umowa musi zawierać ponadto odpowiednie furtki do jej rozwiązania w przypadku powstawania zaległości czy też dochodzenia zwrotu kosztów za zniszczenia powstałe na skutek działań najemcy. Powinien zostać także uwzględniony rzetelny i klarowny wykaz tego, za co odpowiada, a za co nie odpowiada najemca. Warto także spisać szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy przy oddawaniu kluczy nowemu lokatorowi. Skrupulatny opis stanu, w jakim znajdują się poszczególne elementy wyposażenia lokalu, poświadczony podpisem osoby wynajmującej, może ułatwić udowodnienie, a przede wszystkim dochodzenie zapłaty, za naprawę uszkodzeń dokonanych w trakcie pobytu lokatora w mieszkaniu.

Kluczowe dla skutecznego wypowiedzenia umowy o najem długoterminowy jest sporządzenie na piśmie oświadczenia o takim rozwiązaniu – musi pozostać także materialny dowód, że zostało ono skutecznie doręczone do rąk najemcy. W zależności od tego, czy rozwiązujemy umowę z firmą, czy indywidualnym najemcą mieszkania, inny będzie wymagany czas, by taką umowę móc rozwiązać. W przypadku firmy będzie można rozwiązać umowę, jeśli zalega ona z dwoma czynszami, natomiast w przypadku najemcy przynajmniej z trzema. W obu tych przypadkach natomiast, przed ostatecznym wypowiedzeniem umowy, najemcom należy dać czas jednego miesiąca na uregulowanie powstałych zaległości. Jeśli po tym okresie inwestor nie otrzyma wyrównania może wypowiedzieć firmie umowę ze skutkiem natychmiastowym, najemcy natomiast z terminem miesięcznym, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. W praktyce oznacza to, że w przypadku najemcy indywidualnego może on zajmować mieszkanie przy braku regulacji aż przez pięć miesięcy – trzy miesiące zaległości, miesiąc na zapłatę i miesiąc na wypowiedzenie. Warto mieć na uwadze, że zaległości obliczane są w odniesieniu do cyklu płatności. Oznacza to, że w przypadku innej niż miesięcznej formy rozliczeń, np. rozliczeniu kwartalnym, okres ten ulegnie wydłużeniu – należy wtedy bowiem brać pod uwagę zaległość za trzy kwartały, miesiąc na zapłatę i miesiąc na wypowiedzenie. Nie ma możliwości rozwiązania umowy z tytułu zaległości czynszowych z pominięciem tych terminów – doszłoby bowiem wtedy do naruszenia ochrony prawnej, jaką daje lokatorom ustawodawca. Inwestor może jedynie, już na początku przedsięwzięcia, zrezygnować z miesięcznych okresów płatności, na rzecz okresów krótszych. W myśl bowiem przepisów o najmie, najemca zobowiązany jest do uiszczenia czynszu w terminie umówionym – przy zastrzeżeniu, że czynsz ten może być płatny również w krótszych niż miesiąc odstępach czasowych.

– Najemca może zabezpieczyć się przed opisaną powyżej sytuacją już na etapie sporządzania umowy najmu. Może wyjść wtedy z żądaniem uiszczenia stosownej kaucji w celu pokrycia ewentualnych zaległości ze strony lokatora – radzi Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Przepisy o ochronie lokatorów regulują wysokość takiej kaucji – nie może przekroczyć ona 12-krotności czynszu płaconego w systemie miesięcznym, a jeśli mamy do czynienia z najmem okazjonalnym, może wynieść maksymalnie szcześciokrotność miesięcznego czynszu, według stawki z dnia podpisania umowy.

Moment, w którym utracony został tytuł prawny do lokalu (czyli gdy umowa najmu długoterminowego została rozwiązana i wygasa) jest sygnałem do uruchomienia procesu eksmisji lokatora lub firmy. Jednak zasady eksmisji obu tych grup nieco się od siebie różnią.

W kolejnej części poradnika: różnice pomiędzy eksmisją firmy a eksmisją lokatora, czyli kiedy zadłużonemu lokatorowi przysługiwać będzie prawo do lokalu socjalnego i jakie ma to konsekwencje dla inwestora.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-04-19
W jakim terminie organ musi rozpatrzyć naszą sprawę?

Zgodnie z prawem organy powinny rozpatrywać napływające do nich sprawy bez tzw. zbędnej zwłoki. W jakich terminach zatem organ zobowiązany będzie do zakończenia postępowania i jakie kroki powinna podjąć strona postępowania, jeśli jej sprawa nie została zakończona w ustawowo przewidzianym na to czasie?

– Zgodnie z art. 35 kodeksu postępowania administracyjnego organy administracji publicznej zobowiązane są do załatwiania spraw bez zbędnej zwłoki. Oznacza to, że niezwłocznie powinny być załatwiane sprawy, które mogą zostać rozpatrzone w oparciu o dowody przedstawione przez stronę łącznie z żądaniem wszczęcia postępowania lub w oparciu o fakty i dowody powszechnie znane albo znane z urzędu organowi, przed którym toczy się postępowanie, bądź możliwe do ustalenia na podstawie danych, którymi rozporządza ten organ. Z kolei załatwienie sprawy wymagającej przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania. W przypadku natomiast postępowania odwoławczego – w ciągu miesiąca od dnia otrzymania odwołania. Warto mieć także na uwadze, że do wspomnianych tu terminów nie zalicza się: terminów przewidzianych w przepisach prawa dla dokonania określonych czynności; okresów zawieszenia postępowania; okresów opóźnień powstałych z przyczyn powstałych z winy strony; okresów opóźnień powstałych z przyczyn niezależnych od organu – przypomina Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Okresy opóźnień powstałych z przyczyn niezależnych od organu, których nie wlicza się do terminów załatwiania spraw, to opóźnienia inne niż powstałe z winy strony, spowodowane działaniem czynników, na które organ nie miał wpływu.

O każdym przypadku niezałatwienia sprawy w określonym ustawowo terminie organ administracji publicznej jest zobowiązany zawiadomić strony, podając przyczyny zwłoki i wskazując nowy termin załatwienia sprawy. Ten sam obowiązek ciąży na organie administracji publicznej również w przypadku zwłoki w załatwieniu sprawy z przyczyn niezależnych od organu. W każdej z wymienionych przez ustawodawcę sytuacji organ zobowiązany jest do precyzyjnego określenia zaistniałych okoliczności, które uniemożliwiły rozpatrzenie sprawy w przewidzianym na to terminie – ma to umożliwić stronie oraz organowi wyższej instancji lub sądowi administracyjnemu stwierdzenie, czy okoliczności zwłoki można uznać za zasadne. Bowiem na niezałatwienie sprawy w terminie lub na przewlekłe prowadzenie postępowania stronie służy zażalenie do organu wyższego stopnia, a jeżeli nie ma takiego organu – wezwanie do usunięcia naruszenia prawa. Organ, po kontroli zasadności uzasadnienia zwłoki przez organ, uznaje zażalenie za uzasadnione, wyznacza dodatkowy termin załatwienia sprawy oraz zarządza wyjaśnienie przyczyn i ustalenie osób winnych niezałatwienia sprawy w terminie, a w razie potrzeby także podjęcie środków zapobiegających naruszaniu terminów załatwiania spraw w przyszłości. Wspomniany dodatkowy termin załatwienia sprawy powinien zostać wyznaczony przez wyższy organ w formie postanowienia, które nie będzie podlegać zaskarżeniu.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-04-19
Rośnie popularność małych mieszkań na wynajem

Małe mieszkania na wynajem w dużych miastach cieszą się niezwykłą popularnością wśród inwestorów. Co jest tego przyczyną? Czy wynajmowanie niewielkich obiektów w miejscowościach turystycznych to zyskowna strategia lokowania kapitału? Wynajem krótko czy długoterminowy – który z tych systemów okaże się lepszym rozwiązaniem inwestycyjnym?

Jak wynika ze statystyk, największą popularnością wśród inwestorów cieszą się wykończone i w pełni wyposażone mieszkania o powierzchni ok. 35 mkw. O popycie na niewielkie, tzw. kompaktowe mieszkania, decyduje stosunkowo niska cena za takie lokale – w porównaniu do dużych obiektów, czyli po prostu kwestia niższego początkowego wkładu własnego. Kluczowy jest także standard wspomnianego wyposażenia czy infrastruktura osiedlowa.

Stopa zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem zależy od bardzo wielu czynników. Relacja miedzy stosunkowo niską ceną całkowitą zakupu małego mieszkania a otrzymywanym wynagrodzeniem z tytułu najmu w dużej mierze uzależniona jest od lokalizacji udostępnianej nieruchomości. W przypadku najmu długoterminowego chodzi tu zarówno o fakt, że duże, prestiżowe miasta będą bardziej rozchwytywane oraz samo usytuowanie mieszkania – czy mamy dobre połączenia komunikacyjne, bliskość centrum czy atrakcyjnej infrastruktury handlowej oraz innych instytucji jak przedszkola lub szkoły. Popularne będą więc przykładowo miasta studenckie, czyli te w których znajdują się ośrodki akademickie, czy też takie z dużą liczbą prężnie działających przedsiębiorstw.

– Przy długoterminowym udostępnianiu mieszkań ogromną rolę odgrywa sprawne zarządzanie najmem. Chodzi tu przede wszystkim o dbanie o jak najkrótsze trwanie okresów pustostanów, wybór odpowiednich rozwiązań podatkowych, czy wreszcie wybór odpowiednich lokatorów – informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Ta ostatnia kwestia jest zazwyczaj najbardziej kłopotliwa, ponieważ ona warunkuje regularne otrzymywanie zysków z tytułu najmu. Aby zadbać o regularne wpłaty, innymi słowy by transakcje przebiegały płynnie i bez zakłóceń, należy dokładnie wyselekcjonować potencjalnych najemców, także sprawdzić ich możliwości finansowe. Co więcej, konieczne będzie zawarcie takiej umowy najmu, która zagwarantuje bezpieczeństwo tego przedsięwzięcia. Niezbędne jest, aby uwzględniała ona kaucję – co do zasady nie może przekroczyć ona 12-krotności czynszu płaconego w systemie miesięcznym, a jeśli mamy do czynienia z najmem okazjonalnym, może wynieść maksymalnie 6-krotsc miesięcznego czynszu, według stawki z dnia podpisania umowy. Poza tym dobrze sporządzona umowa powinna być podpisana na czas określony oraz bardzo precyzyjnie definiować obowiązki zarówno właściciela mieszkania, jak i jego najemcy. Umowa musi zawierać odpowiednie furtki do jej rozwiązania w przypadku powstawania zaległości czy też dochodzenia zwrotu kosztów za zniszczenia powstałe na skutek działań najemcy.

Wielu inwestorów zdaje sobie sprawę z problemów, jakie mogą pojawić się z odzyskiwaniem zaległości od zadłużonego lokatora. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów umowa najmu długoterminowego może zostać rozwiązana z tytułu zaległości czynszowych po trzech miesiącach braku wpłat, przy uwzględnieniu dodatkowego miesiąca na uregulowanie zaległości i miesięcznego okresu wypowiedzenia. Dlatego właśnie wielu inwestorów wybiera jednak najem krótkoterminowy, tzw. najem tymczasowy. Ten system sprawdza się szczególnie w miejscowościach turystyczno-wypoczynkowych. Prywatni przedsiębiorcy wynajmują niewielkie, kompaktowe mieszkania w systemie hotelowym, czyli na doby lub w systemie tygodniowym. Nie trzeba tu bowiem dokładać starań o sprawdzanie rzetelności, czy martwić się o wypłacalność lokatorów. Odpowiednio wybrana lokalizacja zagwarantuje także satysfakcjonująca liczbę odwiedzających. Chodzi tu przede wszystkim o miejsca na zarówno wypoczynek, jak i rozrywkę, gdzie niezwykle ważne jest także sąsiedztwo ośrodków i atrakcji turystycznych czy walory widokowe.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-04-19
Jaki podatek od wynajmu nieruchomości poza działalnością gospodarczą?

Jak opodatkować dochody z wynajmu nieruchomości, jeśli nie wchodzą one w zakres prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej?

Podatnik prowadzący działalność gospodarczą planuje wynajmować nieruchomość. W jaki sposób powinien opodatkować przychód z tego tytułu?

– W sytuacji, gdy najem nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, podatnik może rozliczyć się z fiskusem na dwa sposoby. Może rozliczyć się na zasadach ogólnych, czyli zastosować opodatkowanie według sali 18 lub 32 proc. PIT w zależności od wysokości osiąganego z tego tytułu dochodu. Drugi sposób to zastosowanie 8,5 proc. stawki ryczałtu od przychodu. Stawki te możliwe są do zastosowania jedynie wtedy, gdy najem nie wchodzi w zakres prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej – przypomina Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

Stanowisko takie znajdziemy również w interpretacjach skarbowych – m.in. Izby Skarbowej w Warszawie (IPPB1/4511-1235/15-4/MT n). Zgodnie z jej treścią podmiot prowadzący działalność gospodarczą może uiścić niższy podatek od dochodów z najmu nieruchomości, tylko jeśli umowa najmu zawarta zostanie poza działalnością gospodarczą.

O wyborze danej formy rozliczenia należy poinformować urząd skarbowy w terminie do 20 stycznia. Jeśli w poprzednim roku podatnik rozliczał się w ten sam sposób, nie ma obowiązku dostarczania kolejnego oświadczenia. Jeśli najem rozpocznie się w trakcie roku – zawiadomienie o wyborze stawki zryczałtowanej powinno zostać złożone do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskany został pierwszy przychód z tego tytułu, lub też do końca roku – w sytuacji, gdy pierwszy przychód osiągnięty został w grudniu.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-03-20
W jakim terminie możemy wnieść odwołanie?

Zgodnie z prawem na odwołanie od decyzji organu administracji publicznej przysługuje 14-dniowy termin. Co decyduje o zachowaniu tego terminu?

W myśl art. 129 § 2 kodeksu postępowania administracyjnego odwołanie powinno zostać wniesione w terminie czternastu dni od dnia doręczenia decyzji stronie, a gdy decyzja została ogłoszona ustnie – od dnia jej ogłoszenia stronie. Przed upływem terminu do wniesienia odwołania decyzja nie ulega wykonaniu. Wniesienie odwołania w terminie wstrzymuje wykonanie decyzji. Odwołanie nie wymaga szczegółowego uzasadnienia. Wystarczy, jeżeli z odwołania wynika, że strona nie jest zadowolona z wydanej decyzji – chyba, że przepisy szczególne dyktują inne wymogi co do treści odwołania.

Zgodnie natomiast z art. 57 § 5 kodeksu postępowania administracyjnego termin do wniesienia odwołania uważa się za zachowany, jeśli przed upływem przewidzianego przez ustawodawcę czternastodniowego okresu czasu pismo zostało: wysłane w formie dokumentu elektronicznego do organu administracji  publicznej, a nadawca otrzymał urzędowe poświadczenie odbioru; nadane w polskiej placówce pocztowej operatora wyznaczonego w rozumieniu  ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe, czyli Poczty Polskiej SA; złożone w polskim urzędzie konsularnym; złożone przez żołnierza w dowództwie jednostki wojskowej; złożone przez członka załogi statku morskiego kapitanowi statku; złożone przez osobę pozbawioną wolności w administracji zakładu karnego.

Warto w tym miejscu podkreślić, że terminowe złożenie pisma odnosi się do jego złożenia w placówce operatora, czyli placówce pocztowej, a nie przykładowo umieszczenia pisma odwoławczego w skrzynce nadawczej. Pogląd ten dominuje w orzecznictwie sądowym – dla przykładu wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 8 kwietnia 2014 r., sygnatura akt: III SA/Kr 1152/12. We wspomnianym powyżej przepisie mowa jest bowiem o “placówce pocztowej operatora” co oznacza jednostkę organizacyjną, a nie skrzynkę nadawczą. Data stempla pocztowego z placówki (która rozstrzyga o zachowaniu terminu) do której dostarczone zostało pismo ze skrzynki, może bowiem być późniejsza.

W przypadku niedochowania właściwego terminu istnieje możliwość jego przywrócenia. W tym celu strona zobowiązana jest do udowodnienia, że uchybienie nastąpiło niezależnie od niej, czyli bez jej winy. Prośbę o przywrócenie terminu należy wnieść w ciągu siedmiu dni od dnia ustania przyczyny uchybienia terminu – informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-03-20
Organ musi wyczerpująco uzasadnić swoją decyzję

W uzasadnieniu wydanej decyzji organ zobowiązany jest do wyczerpującego wyjaśnienia zasadności przesłanek prawnych oraz innych okoliczności, które brał pod uwagę przy rozpatrywaniu sprawy.

Prawo do uzyskania wyczerpujących informacji zarówno o ogólnym przebiegu, jak i informacji szczegółowych dotyczących przykładowo czynności podjętych w celu finalizacji sprawy, przysługują stronie na każdym etapie prowadzonego postępowania. Podobnie jest z uzasadnianiem decyzji – organ zobowiązany jest do wyczerpującego wyjaśnienia przesłanek prawnych oraz innych okoliczności, które brał pod uwagę przy rozpatrywaniu sprawy.

Zgodnie z art. 11 kodeksu postępowania administracyjnego organy administracji publicznej powinny wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierują się przy załatwieniu sprawy, aby w ten sposób, w miarę możliwości, doprowadzić do wykonania przez strony decyzji bez potrzeby stosowania środków przymusu. Aby było to możliwe niezwykle istotne jest, by decyzja organu odpowiadała wytycznym zawartym w art. 107 § 3 kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z treścią tej przesłanki uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Uzasadnienie prawne z kolei to wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, wraz z przytoczeniem mających zastosowanie do tej konkretnej sytuacji przepisów prawa.

Warto mieć również na uwadze, że uzasadnienie nie będzie spełniać ustawowych wymogów, jeśli organ nie odniesie się w nich do okoliczności istotnych dla danej sprawy, nie dokona wyczerpującej wykładni przepisów lub jeśli przykładowo nie uwzględni w nim niektórych z zarzutów zgłaszanych przez strony. Wszystkie aspekty, jakie wpłynęły na ostateczny kształt wydanej przez organ decyzji powinny zostać doprecyzowane oraz tak sformułowane, by strony mogły zrozumieć i zaakceptować przesłanki faktyczne i prawne, uwzględnione w toku postępowania – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Oznacza to również, zgodnie z wieloma orzecznictwami sądowymi (np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 7 czerwca 2011 r., sygnatura akt: II SA/Kr 524/11), że organ musi także ustosunkować się do zastrzeżeń, jakie zgłasza strona, jeśli ta uzna je za istotne dla sposobu sfinalizowania postępowania – nawet jeśli dokonuje ona niewłaściwej wykładni prawa.

Jedynymi przypadkami, w których organ może odstąpić od uzasadnienia decyzji, jest sytuacja, gdzie decyzja w całości uwzględnia żądanie strony – nie dotyczy to jednak decyzji rozstrzygających sporne interesy stron oraz decyzji wydanych na skutek odwołania. Organ może odstąpić od uzasadnienia decyzji również w przypadkach, w których z dotychczasowych przepisów ustawowych wynikała możliwość zaniechania lub ograniczenia uzasadnienia ze względu na interes bezpieczeństwa Państwa lub porządek publiczny.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-03-20