Tag: grunt to zysk

Jak uzyskać zezwolenie na zajęcie pasa drogowego? Część III

W poprzedniej części poradnika omówione zostały kłopoty inwestorów wynikające z uznaniowego charakteru decyzji o zezwoleniu na zajęcie pasa oraz pomocne wyroki sądowe.

Opłaty za zajęcie pasa drogowego

– Zgodnie z ustawą o drogach publicznych za zajęcie pasa drogowego pobierana jest stosowna opłata. Co do zasady należność za zajęcie pasa drogowego w celu zlokalizowania w jego obrębie obiektów budowlanych lub urządzeń niezwiązanych z potrzebami zarządzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego (w tym również reklamy) ustalana jest jako iloczyn liczby metrów kwadratowych powierzchni pasa drogowego zajętej przez rzut poziomy obiektu lub urządzenia, liczby dni zajmowania pasa drogowego i stawki opłaty za zajęcie 1 mkw. pasa drogowego – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Z kolei wysokość stawek dla dróg, których zarządcą jest generalny dyrektor dróg krajowych i autostrad, określona jest w rozporządzeniu ministra właściwego do spraw transportu. W przypadku zaś dróg, które są w zarządzie jednostek samorządu terytorialnego, wysokość stawek określa właściwy organ stanowiący danej jednostki samorządu terytorialnego w drodze uchwały.

Gdy pas zostanie zajęty niezgodnie z prawem

W sytuacji, w której pas drogowy zostanie zajęty niezgodnie z prawem inwestor obciążony zostanie karą pieniężną. Mowa o sytuacjach, gdy zajęcie pasa odbędzie się bez zezwolenia zarządcy drogi, z przekroczeniem terminu zajęcia określonego w zezwoleniu zarządcy drogi, lub też gdy powierzchnia obiektu przekroczy tą, jaka została określona w uzyskanym zezwoleniu zarządcy. Kara pieniężna wyniesie wtedy 10-krotność opłaty pobieranej za legalne zajęcie pasa drogowego. Warto mieć także na uwadze, że właściciel nielegalnie zlokalizowanego obiektu zostanie zobowiązany do niezwłocznego przywrócenia pasa drogowego do stanu poprzedniego. Oznacza to, że na własny koszt będzie musiał dokonać jego rozbiórki.

Robert Tomaszewski
Prezes Saveinvest
www.saveinvest.pl, www.grunttozysk.pl

2017-07-27
Jak uzyskać zezwolenie na zajęcie pasa drogowego? Część I

Jak zgodnie z prawem uzyskać decyzję lokalizacyjną oraz decyzję zezwalającą na zajęcie pasa drogowego i jakie kłopoty z tymi decyzjami administracyjnymi mogą mieć inwestorzy?

Podstawa prawna i niezbędne definicje

W myśl ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych pas drogowy to wydzielony liniami granicznymi grunt wraz z przestrzenią nad i pod jego powierzchnią, w którym zlokalizowane zostały droga oraz obiekty budowlane i urządzenia techniczne związane z prowadzeniem, zabezpieczaniem i obsługą ruchu, a także urządzenia związane z potrzebami zarządzania tą drogą. Idąc dalej, zgodnie z art. 39 ust. 1 ustawy o drogach publicznych w pasie drogowym zakazane zostało dokonywanie czynności, które mogłyby spowodować niszczenie bądź uszkodzenie drogi i jej urządzeń lub zmniejszenie jej trwałości oraz zagrażać bezpieczeństwu ruchu drogowego. W pasie drogowym w szczególności zabrania się: lokalizacji obiektów budowlanych, umieszczania urządzeń, przedmiotów i materiałów niezwiązanych z potrzebami zarządzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego; umieszczania reklam poza obszarami zabudowanymi, z wyjątkiem parkingów; umieszczania urządzeń zastępujących lub imitujących obowiązujące znaki i sygnały drogowe.

Jak widać, restrykcyjne ograniczenia narzucone przez ustawodawcę powodują, że możliwości zagospodarowania przestrzeni pasa drogowego są dość ograniczone. Co zatem, jeśli chcemy w obrębie pasa ulokować obiekt, który nie będzie służył prawidłowemu funkcjonowaniu gospodarki drogowej, lub który nie będzie zapewniał właściwej obsługi ruchu – przykładowo pawilon handlowo-usługowy, kiosk, czy urządzenie przeznaczone do ekspozycji treści reklamowych (bilbord)?

Decyzja lokalizacyjna

– Dodatkowe wytyczne dotyczące możliwości wykorzystywania terenu pasa drogowego zawarte zostały w art. 39 ust. 3 oraz art. 40 ustawy o drogach publicznych. Zgodnie z tymi przepisami w szczególnie uzasadnionych przypadkach lokalizowanie w pasie drogowym obiektów budowlanych lub urządzeń niezwiązanych z potrzebami zarządzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego może nastąpić wyłącznie za zezwoleniem właściwego zarządcy drogi, wydawanym w drodze decyzji administracyjnej – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. W ramach tej tzw. decyzji lokalizacyjnej określone zostaną w szczególności: rodzaj inwestycji, sposób, miejsce i warunki jej umieszczenia w pasie drogowym oraz pouczenie inwestora, że przed rozpoczęciem robót budowlanych jest zobowiązany do uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy albo wykonywania robót budowlanych; uzgodnienia z zarządcą drogi, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, projektu budowlanego obiektu lub urządzenia, uzyskania zezwolenia zarządcy drogi na zajęcie pasa drogowego, dotyczącego prowadzenia robót w pasie drogowym lub na umieszczenie w nim obiektu lub urządzenia.

Zezwolenie na zajęcie pasa drogowego

Zgodnie natomiast z art. 40 ustawy o drogach publicznych zajęcie pasa drogowego na cele niezwiązane z budową, przebudową, remontem, utrzymaniem i ochroną dróg wymaga uzyskania zezwolenia zarządcy drogi, które także wydawane jest w drodze decyzji administracyjnej. Dotyczy to umieszczania w pasie drogowym urządzeń infrastruktury technicznej niezwiązanych z potrzebami zarządzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego; umieszczania w pasie drogowym obiektów budowlanych niezwiązanych z potrzebami zarządzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego oraz reklam.

Decyzja ta ma charakter terminowy – wydawana jest na ściśle określony czas. Jeśli zatem upłynie zdefiniowany w niej odcinek czasu inwestor zobowiązany będzie do uzyskania nowej decyzji, przedłużającej możliwość zajmowania pasa przez jego obiekt, w oparciu o te same dyrektywy zawarte w art. 39 ust. 3 oraz art. 40 ust. 1 I 2 ustawy o drogach publicznych. Z kolei decyzja lokalizacyjna uzyskiwana jest tylko raz.

W kolejnej części poradnika: problemy, jakie może mieć inwestor w związku z uzyskaniem decyzji zezwalającej na zajecie pasa drogowego, kwestia opłaty należnej za zajęcie pasa drogowego oraz konsekwencje, jakie poniesie inwestor nielegalnie zajmujący pas drogowy.

Robert Tomaszewski
Prezes Saveinvest
www.saveinvest.pl, www.grunttozysk.pl

2017-07-27
Szukamy nieruchomości? Warto uważać na nieuczciwych deweloperów

Przy poszukiwaniu nieruchomości warto uważać na nieuczciwe deweloperskie sztuczki. Jak pokazuje przykład warszawskiego dewelopera, który wbrew prawu zmienił funkcję oferowanych przez siebie obiektów, konsekwencje jego działań mogą ponieść także osoby, które zakupiły te lokale.

Szukamy własnego kąta i decydujemy się na skorzystanie z oferty deweloperów? Warto dokładnie sprawdzić i skontrolować z kim mamy zamiar zawrzeć transakcję. Jak pokazuje bowiem przykład jednej z warszawskich dzielnic, czasami konieczne będzie nawet sprawdzenie pewnych dokumentów, takich jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

W przywołanej sprawie deweloper wybudował osiedle, na które złożyły się cztery domy jednorodzinne, które były sprzedawane jako „małe, jednorodzinne wille”. Później zmienił jednak przeznaczenie tych obiektów i zaadoptował je na bloki wielorodzinne – podzielił wnętrza obiektów jednorodzinnych na dziewięć różnych lokali, które po czasie zaczął sprzedawać osobno.

– Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszczał na tym terenie tylko i wyłącznie zabudowę jednorodzinną – i taką też do pewnego czasu deweloper twierdził, że buduje. Na takie obiekty uzyskał bowiem pozwolenie na budowę, a następnie pozwolenie na użytkowanie. Jednak pojawiające się w prasie ogłoszenia o możliwości nabycia lokali w tych teoretycznych willach wskazywały, że będzie to budowa o charakterze zbliżonym do bloku wielorodzinnego. Zaniepokojeni sąsiedzi zgłosili sprawę do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który przy pierwszej kontroli nie zauważył nic alarmującego. Dopiero, gdy zaczęli wprowadzać się lokatorzy wydał decyzję, w której stwierdził, że doszło do zmiany sposobu użytkowania budynków i zobowiązał dewelopera do przywrócenia obiektom ich pierwotnej funkcji. Sprawa trafiła do sądu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 9 marca 2016 roku (sygnatura akt: VII SA/Wa 1090/15) nakazał przywrócenie budynkom ich pierwotnej funkcji. Jednak część lokali została już sprzedana. A to oznacza, że konsekwencje prób obejścia przez nieuczciwego dewelopera prawa mogą dotknąć także nabywców oferowanych przez niego nieruchomości – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.

Kluczowe dla ustalenia, czy w ostatecznym rozrachunku także lokatorzy zostaną pociągnięci do odpowiedzialności, będzie fakt, czy działali oni w dobrej czy złej wierze. Zadecyduje zatem fakt, czy w chwili nabywania lokalu posiadali wiedzę na temat obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i tego, że budowa nabywanych przez nich obiektów została przez ten akt bezwzględnie zakazana. Jeśli kupujący znali treść planu miejscowego i mimo to zdecydowali się na nabycie nieruchomości, poniosą konsekwencje razem z deweloperem. W sytuacji natomiast, gdy takiej wiedzy nie mieli będą chronieni rękojmią wiary ksiąg wieczystych.

Bartosz Antos
Wiceprezes Saveinvest
www.saveinvest.pl, www.grunttozysk.pl

2017-07-27
Co warto wiedzieć o postępowaniu legalizacyjnym? Część II

W poprzedniej części artykułu omówione zostały okoliczności, w których inwestorowi przysługuje prawo do legalizacji samowoli budowlanej oraz dokumenty, jakie należy przedłożyć w trakcie prowadzonego postępowania legalizacyjnego.

– Jak zostało wyjaśnione w poprzedniej części artykułu po złożeniu w wyznaczonym terminie kompletnej dokumentacji, na podstawie której powiatowy inspektor nadzoru budowlanego zbada zgodność nielegalnie powstałego obiektu z obowiązującymi powszechnie przepisami i aktem prawa miejscowego, organ rozstrzygnie o możliwości legalizacji i ustali odpowiednią opłatę legalizacyjną. Zgodnie z prawem budowlanym, wysokość opłaty legalizacyjnej uzależniona jest od rodzaju popełnionej przez inwestora samowoli budowlanej. Decyduje tu fakt, czy obiekt powstał bez pozwolenia, bez zgłoszenia lub też pomimo sprzeciwu starosty wobec wniosku zgłoszeniowego – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

Dla obiektów, które powstały bez zgłoszenia opłata jest stała – wynosi ona 2,5 tys. zł lub 5 tys. zł. Z kolei wysokość opłaty legalizacyjnej dla obiektu, który został wzniesiony bez pozwolenia na budowę obliczana jest na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Zgodnie z nim stawka 500 zł zostaje pomnożona przez 50 i przez współczynnik odpowiadający konkretnej kategorii obiektu i jego wielkości (współczynniki te określone zostały w załączniku do prawa budowlanego). Co więcej, podobnie jak w przypadku ustalania, czy dla obiektu potrzebne będzie pozwolenie czy wystarczy zgłoszenie, tak i przy wysokości opłaty legalizacyjnej jednym z decydujących czynników jest jego metraż. Przykładowo za legalizację wiaty (na działkach pod budownictwo mieszkaniowe) do 50 mkw nie zapłacimy nic, ponieważ budowa takiego rodzaju obiektu, o takich parametrach, nie wymaga obecnie załatwiania jakichkolwiek formalności administracyjnych. Jeśli natomiast będziemy chcieli zalegalizować wiatę, która przekroczy wspomniane 50 mkw opłata wyniesie 125 tys. zł. Dla innych obiektów granicę stanowi 35 mkw – za wolno stojące parterowe domki służące rekreacji mieszczące się w tych parametrach zapłacimy 5 tys. zł (jeśli je przekroczy opłata wyniesie 25 tys. zł), za ganki przydomowe 5 tys. zł (powyżej – 50 tys. zł), za altany, garaże oraz wolnostojące parterowe budynki gospodarcze do 35 mkw. również 5 tys. zł, a jeśli przekroczą tę wartość 25 tys. zł. Warto mieć jednak na uwadze fakt, że legalizacja wolno stojącego domu jednorodzinnego nadal będzie bardzo kosztowna. Opłata, zarówno jeśli chodzi o dom, który spełniał wymogi, by mógł zostać wzniesiony po dokonaniu zgłoszenia, jak i ten dla którego należało uprzednio uzyskać pozwolenie na budowę, wyniesie 50 tys. zł.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-05-21
Co warto wiedzieć o postępowaniu legalizacyjnym? Część I

W jakich okolicznościach inwestor może skorzystać z prawa do legalizacji samowoli budowlanej? Jakie dokumenty i w jakim terminie powinien on dostarczyć? W jaki sposób ustalana jest wysokość opłaty legalizacyjnej?

Budowa obiektu budowlanego, który w świetle przepisów prawa budowlanego wymaga od inwestora uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, bez uzyskania takiej decyzji, albo pomimo sprzeciwu starosty co do wniosku zgłoszeniowego, stanowi przypadek tzw. samowoli budowlanej. Wśród przewidzianych ustawowo sankcji za dokonanie takiego wykroczenia znajduje się nakaz rozbiórki nielegalnie wzniesionego obiektu. Jednak, zgodnie z art. 48 oraz art. 49 prawa budowlanego, w określonych okolicznościach inwestorowi przysługuje również prawo do legalizacji samowoli budowlanej.

W ramach przeprowadzania przez organ nadzoru budowlanego tzw. postępowania legalizacyjnego podmiot, który dopuścił się samowoli budowlanej zobowiązany jest do przedstawienia dokumentów umożliwiających legalizację powstałego niezgodnie z prawem obiektu. W trakcie postępowania dla niezakończonej budowy powinien zostać dostarczony, sporządzony przez projektanta i drugą osobę, projekt budowlany, określający roboty już wykonane i te dopiero mające zostać wykonane. Wspomniany dokument obowiązkowo zawierać musi niezbędne uzgodnienia. Inwestor ma także obowiązek przedłożyć w urzędzie oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności nielegalnie powstałego obiektu z treścią uchwalonego dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli działka nie została takim aktem objęta, konieczne będzie uzyskanie i dostarczenie decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dokumenty te powinny zostać dostarczone w odpowiednim, czyli wyznaczonym przez organ, terminie. Termin ten nie został wskazany przez ustawodawcę w obowiązującym akcie prawnym. Zwyczajowo przyjmuje się natomiast, że powinien być on odpowiednio długi, czyli musi uwzględnić czas potrzebny na pozyskanie pewnych dokumentów, przykładowo wspomnianych powyżej warunków zabudowy. Jeśli inwestor nie dopełni tego obowiązku, czyli komplet dokumentów nie zostanie dostarczony w wyznaczonym terminie, nadzór budowlany zobligowany jest do wydania nakazu rozbiórki powstałego niezgodnie z prawem obiektu – zdaniem m.in. Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok z 24 sierpnia 2016 r., sygnatura akt: II OSK 2947/14).

– Jeśli natomiast w odpowiednim terminie złożona zostanie kompletna dokumentacja kolejny krok w postępowaniu o legalizację samowoli budowlanej stanowić będzie zbadanie obiektu przez inspektora pod kątem zgodności z obowiązującymi przepisami m.in. prawem budowlanym, ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Jeśli obiekt nie narusza wspomnianych przesłanek prawnych zostanie ustalona odpowiednia dla danego rodzaju samowoli opłata legalizacyjna.

Warto mieć także na uwadze, że powiatowy inspektor nadzoru budowlanego posiada kompetencje, by wydawać różne decyzje i postanowienia warunkowane indywidualnym stanem nielegalnie wzniesionego obiektu – wszystkie spośród nich będą prowadzić do zakończenia wszczętego postępowania legalizacyjnego. W sytuacji, gdy zdaniem inspektora roboty są niezgodne z przepisami i nie da się ich doprowadzić do stanu odpowiadającego wymogom prawnym, zostanie wydany nakaz zaniechania dalszych robót albo wydana zostanie decyzja o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części. Jeśli z kolei roboty będą mogły zostać doprowadzone do stanu zgodnego z prawem, określony zostanie termin na ich wykonanie.

Skorzystanie z przysługującego w określonych warunkach prawa do legalizacji samowoli to nie tylko dostarczenie dokumentacji, ale także, jak zostało już wspominane, uiszczenie odpowiedniej opłaty legalizacyjnej. W wielu przypadkach okazuje się, że doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem jest zbyt kosztowne, i pomimo spełnienia koniecznych warunków, inwestorzy jednak nie decydują się na legalizację i dokonują rozbiórki.

W kolejnej części artykułu odpowiemy na pytanie, jakie czynniki mają wpływ na wysokość opłaty legalizacyjnej.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-05-21
Jak rozwiązać umowę najmu tymczasowego? Część II

W poprzedniej części poradnika omówiona została specyfika umowy o najem okazjonalny, dokumenty, jakie powinny zostać do niej dołączone oraz warunki wypowiedzenia takiej umowy i przebieg procesu eksmisyjnego.

– Jak już wspomnieliśmy w poprzedniej części poradnika, w sytuacji, gdy wysłane do zadłużonego lokatora wezwanie do opróżnienia lokalu nie przyniesie skutków można wnioskować do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczeniu złożonym uprzednio przez najemcę (przy podpisywaniu umowy o najem okazjonalny) o poddaniu się egzekucji. Do wniosku tego należy dołączyć: dostarczone odpowiednio wcześniej do najemcy żądanie opróżnienia lokalu, uzyskane przy podpisywaniu umowy o najem okazjonalny oświadczenie osoby trzeciej potwierdzające możliwość zamieszkania u niej lokatora, potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności sprawa może zostać przekazana komornikowi – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

Zdarzają się również sytuacje, w których najemca traci możliwość przekwaterowania do lokalu wskazanego przez niego przy podpisywaniu umowy w oświadczeniu osoby trzeciej o wyrażeniu zgody na zajęcie jej lokalu. Jeśli dojdzie do takiej sytuacji ma on 21 dni na wskazanie nowego lokalu i doręczenie osobie wynajmującej kolejne oświadczenie właściciela innego mieszkania, który zgodził się na jego udostępnienie. Jeśli nie wywiąże się z tego obowiązku inwestor wynajmujący mu obecnie lokal może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem 7-dniowego okresu wypowiedzenia.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-05-16
Jak rozwiązać umowę najmu tymczasowego? Część I

Zawieranie umów o najem okazjonalny ma ułatwić inwestorom, przynajmniej w teorii, zminimalizowanie ryzyka związanego z zadłużonymi lokatorami. Na czym polega taka forma najmu, jakie dokumenty powinny zostać dołączone do umowy i jak przebiega eksmisja zadłużonego lokatora?

Pojęcie najmu okazjonalnego związane jest z faktem, że właściciel danego lokalu chwilowo z niego nie korzysta, ale po pewnym okresie czasu znów będzie potrzebować go na własny użytek. Oznacza to, że oddaje się go lokatorowi jedynie na krótki okres czasu. Poprzez zawarcie umowy o taką formę najmu, najemca sam wyraża zgodę na wyłączenie go spod niektórych przepisów o ochronie praw lokatorów. Jest to równoznaczne z faktem, że może dojść do jego eksmisji nawet bez konieczności oczekiwania na przydzielenie mu lokalu zamiennego.

– Umowa o najem okazjonalny, której przedmiotem powinno być mieszkanie, powinna zostać zawarta na piśmie (pod rygorem nieważności), nie może jednak zostać zawarta w ramach prowadzonej przez inwestora działalności gospodarczej – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Co więcej, musi ona zostać zawarta na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż okres dziesięciu lat. Od chwili rozpoczęcia najmu (a nie od daty zawarcia umowy) osoba udostępniająca nieruchomość ma czas 14 dni na zawiadomienie urzędu skarbowego o podpisaniu umowy o najem okazjonalny.

Co więcej, do umowy o najem okazjonalny konieczne będzie dołączenie kilku dokumentów, które potwierdzą, że na wypadek konieczności przekwaterowania, lokator dysponuje alternatywnym miejscem, w którym będzie mógł przebywać. Już na etapie zawierania umowy najemca wskazuje na konkretny lokal, więc nie trzeba czekać, aż taki znajdzie gmina. W tym celu musi dołączyć do umowy oświadczenie właściciela lub podmiotu posiadającego inny tytuł prawny do wskazanego lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w tym lokalu (najemcy i ewentualnie innych osób z nim zamieszkujących). Oświadczenie to może zostać złożone w zwyklej formie pisemnej (niekoniecznie w formie aktu notarialnego), jednak na wyraźne żądanie wynajmującego należy załączyć oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Wskazanie lokalu przez najemcę może zostać uznane za część umowy o najem okazjonalny lub też stanowić do niej załącznik.

Do umowy o najem okazjonalny należy dołączyć także m.in. oświadczenie najemcy, sporządzone w formie aktu notarialnego, o poddaniu się egzekucji, w którym zobowiąże się on do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu zaraz po tym, jak ta umowa wygaśnie. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji może zostać złożone również przy zwykłej, czyli długoterminowej, umowie najmu. Jednak dostarczenie takiego dokumentu nie sprawia, że osoba wynajmująca może pozbyć się niepłacącego lokatora niemal od zaraz. Nadal bowiem komornik będzie zobligowany do wstrzymania przekwaterowania w ramach eksmisji, jeśli sąd przyzna prawo do lokalu socjalnego, a ten nie zostanie wskazany przez gminę.

Warto mieć także na uwadze, że wyrażenie przez najemcę zgody na wyłączenie go spod niektórych przepisów o ochronie praw lokatorów, czyli podpisanie umowy o najem okazjonalny, nie wpływa na skrócenie okresu zaległości, który uprawnia do wypowiedzenia umowy. Podobnie jak w przypadku zwyklej umowy najemca musi zalegać z trzema pełnymi czynszami oraz przed wypowiedzeniem umowy należy dać mu dodatkowy miesiąc na uregulowanie zaległości. Dopiero po tym okresie, jeśli nie dojdzie do zapłaty, inwestor może wypowiedzieć umowę o najem okazjonalny, ze skutkiem na koniec przyszłego miesiąca kalendarzowego.

W przypadku umowy o najem okazjonalny, jeśli najemca przestaje regulować należne czynsze, osoba wynajmująca powinna wysłać do niego dodatkowe, sporządzone na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym, żądanie opróżnienia lokalu w terminie nie krótszym niż siedem dni. Jeśli takie wezwanie nie przyniesie skutków można wnioskować do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczeniu złożonym uprzednio przez najemcę o poddaniu się egzekucji.

W kolejnej części poradnika: jakie dokumenty dołączyć do wspominanego wniosku o nadanie klauzuli wykonalności? Jakie kroki podjąć w sytuacji, gdy najemca traci możliwość zamieszkania we wskazanym w oświadczeniu lokalu?

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-05-16
Zaliczki na podatek dochodowy – do kiedy fiskus nalicza odsetki za zwłokę?

Po złożeniu zeznania podatkowego za cały rok fiskus nie powinien dochodzić od przedsiębiorcy zaległych zaliczek – stają się one bowiem elementem podatku rocznego.

W myśl art. 44 ust. 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnicy, którzy m.in. osiągają dochody z tytułu działalności gospodarczej są zobowiązani do wpłacania zaliczek miesięcznych. Wysokość takich zaliczek, (z pewnymi wyjątkami) ustala się w ściśle określony sposób. Obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku – zaliczkę za ten miesiąc stanowi podatek obliczony od tego dochodu według zasad określonych w art. 26, 27 i 27b wspomnianej wcześniej ustawy. Z kolei wysokość zaliczki za dalsze miesiące ustala się w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające. A zatem, jak wynika z dyrektyw ustawodawcy, zaliczkę podlegającą wpłacie za dalsze miesiące ustala się w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające. Z kolei, zgodnie z treścią art. 51 § 2 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, za zaległość podatkową uważa się także niezapłaconą w wyznaczonym odgórnie terminie płatności zaliczkę na podatek, w tym również zaliczkę omówioną powyżej lub ratę podatku. Od zaległości podatkowych naliczane są odsetki za zwłokę. Przywołane tu przepisy uznają zatem za zaległość niezapłaconą w terminie płatności zaliczkę na podatek dochodowy – naliczają od niej także stosowne odsetki za zwłokę.

– Warto, w świetle powyższych przepisów, mieć na uwadze, że wiele izb skarbowych (m.in. katowicka izba skarbowa w interpretacji: 2461-IBPB-1-1.4518.28.2016.1.MJ) wyraża jednolite stanowisko, zgodnie z którym zaliczki stanowią wpłaty na poczet rocznego podatku. W konsekwencji, po złożeniu przez podatnika zeznania za cały rok organ podatkowy nie powinien ich dochodzić – przestaje także naliczać odsetki należne z tytułu zwłoki. Oznacza to w praktyce, że odsetki naliczane są do momentu przedłożenia zeznania podatkowego – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. We wspomnianej interpretacji organy podatkowe podkreśliły, że zgodnie z przepisami zaliczki traktowane są dokładnie tak samo jak podatek – jeśli podatnik uiścił je w zbyt małej wysokości powstaje zaległość podatkowa. Co do zasady zaliczki po zakończeniu roku podatkowego (po 20 stycznia, czyli dniu, w którym upływa termin obowiązujący na zapłatę ostatniej) uznane zostają za element podatku rocznego. Fiskus nadal może jednak dochodzić odsetek za zwlokę od zaliczek nieuregulowanych w terminie. W momencie złożenia zeznania rocznego fiskus porównuje kwoty wpłacone w ramach zaliczek do ustalonego po upływie całego roku zobowiązania podatkowego. Termin właściwy na uiszczenie ewentualnej różnicy miedzy tymi kwotami to 30 kwietnia. Po jego upływie część podatku, która została niedopłacona, uznana zostaje za zaległość podatkową, w konsekwencji czego naliczane są od niej odsetki za zwłokę.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-05-07
Nie można uchwalić planu miejscowego bez niezbędnych analiz. Część II

W poprzedniej części artykułu omówiony został, wprowadzony ustawą o rewitalizacji, wymóg uwzględniania przy uchwalaniu planów miejscowych wyników analiz w zakresie zagospodarowania przestrzennego. Jakie mogą być kolejne przesłanki, które przesądzą o unieważnieniu planu?

– W myśl art. 28 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym istotne naruszenie trybu i zasad sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie, sprawiają, że uchwała rady gminy w całości lub części podlega unieważnianiu – przypomina Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.

Konieczne jest zatem, by rada gminy na drodze do uchwalenia planu miejscowego, wypełniła wszystkie, dyktowane przez ustawodawcę czynności. I tak kolejno, zgodnie z art. 17 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wójt, burmistrz albo prezydent miasta, po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu, określając przy tym formę, miejsce i termin składania wniosków do planu – nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia. Zawiadamia także o tym fakcie na piśmie instytucje i organy właściwe do uzgadniania i opiniowania planu. Następnie sporządza on projekt planu miejscowego rozpatrując przy tym napływające ze strony mieszkańców i inwestorów wnioski i uwagi. Należy jednak pamiętać, że postulaty zgłaszane do gminy nie będą dla jej organów wiążące. Oznacza to, że nie muszą być akceptowane i uwzględniane w ostatecznej treści tego aktu. Co więcej, organ uchwalający plan zobowiązany jest do sporządzenia prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego i wystąpienia o niezbędne opinie dotyczące projektu. Po uzyskaniu takich opinii i dokonaniu koniecznych uzgodnień ogłasza o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu na co najmniej 7 dni przed dniem jego wyłożenia. Projekt planu zostaje przekazany do wglądu mieszkańcom wraz z prognozą oddziaływania na środowisko na okres co najmniej 21 dni. W tym czasie powinna zostać także zorganizowana dyskusja publiczna nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami oraz ogłoszony termin, w jakim można zgłosić kolejne uwagi dotyczące już projektu planu. Po rozpatrzeniu uwag, organ może wprowadzić w oparciu o nie kolejne zmiany do projektu, po czym znów dokonywane są uzgodnienia. Plan w takim kształcie przedstawiany jest następnie radzie gminy, wraz z listą nieuwzględnionych uwag. Jeśli organ dopuści się uchybień na którymkolwiek etapie przedstawionych tu prac planistycznych może stanowić to podstawę do zaskarżenia – uchwalonego wówczas niezgodnie z obowiązującym prawem – aktu prawa miejscowego.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-05-07
Nie można uchwalić planu miejscowego bez niezbędnych analiz. Część I

Jeśli rada gminy nie wydała uchwały obejmującej wyniki analiz w zakresie zagospodarowania przestrzennego, nie może przystąpić do uchwalania planu miejscowego – czyli o zmianach, jakie w procedurze planistycznej wprowadziła ustawa o rewitalizacji. Jakie jeszcze przesłanki mogą przesądzić o unieważnieniu uchwały w sprawie tego aktu prawa miejscowego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to, z punktu widzenia każdego inwestora, jeden z najistotniejszych aktów zawierający przepisy powszechnie obowiązujące, z jakim koniecznie powinien się zapoznać. Plan miejscowy to akt prawa miejscowego – stanowi zatem podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych. W ramach jego treści gmina określa m.in. takie aspekty jak: przeznaczenie poszczególnych terenów, obowiązujące zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki zagospodarowania i zasady kształtowania zabudowy, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, szczególne warunki zagospodarowania terenów czy ograniczenia w ich użytkowaniu (przykładowo wyraźny zakaz zabudowy). Niestety bardzo często przy uchwalaniu planów miejscowych gminy popełniają wykroczenia i dopuszczają się uchybień w procesie planistycznym. Jakie zatem przesłanki mogą przesądzić o unieważnieniu uchwały w sprawie tego aktu prawa miejscowego?

– Ustawa o rewitalizacji wprowadziła nowy wymóg proceduralny obowiązujący przy uchwalaniu planów miejscowych. Mowa tu o konieczności wynikającej bezpośrednio z art. 15 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli obowiązku powoływania się w uzasadnieniu uchwały przyjmującej ten akt na uchwałę dotyczącą analiz zmian w zagospodarowaniu przestrzennym oraz na same analizy. Do obowiązków rady gminy należy zatem wykazanie zgodności między treścią nowo uchwalanego planu, a wynikami przeprowadzonych analiz w zakresie zagospodarowania przestrzennego – przypomina Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Co do zasady wspomniane wyniki powinny zostać zawarte w osobnej, wydanej odpowiednio wcześniej z ramienia rady gminy, uchwale.

W związku ze zmianami wprowadzonymi do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinna zostać zachowana ustalona odgórnie kolejność czynności, jakie powinna podjąć gmina przed uchwaleniem planu miejscowego. Po pierwsze organ wykonawczy gminy zobowiązany jest do dokonania analizy zmian w zakresie zagospodarowania przestrzennego wraz z oceną postępów w opracowaniu planów miejscowych. Wyniki przeprowadzonych analiz powinny zostać następnie przekazane radzie gminy – zgodnie z wymogiem ustawodawcy co najmniej raz w czasie trwania kadencji rady. Ta z kolei podejmuje wtedy uchwałę w sprawie aktualności studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji uchwała przyjmująca nowy plan (lub zmieniająca treść tego obowiązującego dotychczas) koniecznie musi odnieść się do wyników przeprowadzanych analiz oraz do wspomnianej tu wcześniej uchwały. A zatem, co szczególnie istotne, treść nowego planu nie może odbiegać od obowiązującego w gminie studium. W sytuacji, gdy takich analiz lub uchwał nie będzie – rada gminy nie może uchwalić nowego aktu prawa miejscowego lub wprowadzić zmian, zgodnie z art. 32 ww. ustawy. W sytuacji, gdy pomimo niespełnienia tych warunków doprowadzi do uchwalenia nowego planu, dopuści się uchybień w procesie planistycznym, co może przesądzić o unieważnieniu tego dokumentu. Stanowisko takie reprezentowane jest konsekwentnie w sądowych orzecznictwach – dla przykładu wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 kwietnia 2016 r., sygnatura akt: II SA/Łd 185/16.

W kolejnej części artykułu: jak powinny wyglądać prace planistyczne zmierzające do przyjęcia planu miejscowego, czyli kiedy uchwała przyjmująca miejscowy plan podlegać będzie (w całości lub w części) unieważnieniu?

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-05-07