Tag: e-dobry dom

Nie można uchwalić planu miejscowego bez niezbędnych analiz. Część I

Jeśli rada gminy nie wydała uchwały obejmującej wyniki analiz w zakresie zagospodarowania przestrzennego, nie może przystąpić do uchwalania planu miejscowego – czyli o zmianach, jakie w procedurze planistycznej wprowadziła ustawa o rewitalizacji. Jakie jeszcze przesłanki mogą przesądzić o unieważnieniu uchwały w sprawie tego aktu prawa miejscowego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to, z punktu widzenia każdego inwestora, jeden z najistotniejszych aktów zawierający przepisy powszechnie obowiązujące, z jakim koniecznie powinien się zapoznać. Plan miejscowy to akt prawa miejscowego – stanowi zatem podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych. W ramach jego treści gmina określa m.in. takie aspekty jak: przeznaczenie poszczególnych terenów, obowiązujące zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki zagospodarowania i zasady kształtowania zabudowy, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, szczególne warunki zagospodarowania terenów czy ograniczenia w ich użytkowaniu (przykładowo wyraźny zakaz zabudowy). Niestety bardzo często przy uchwalaniu planów miejscowych gminy popełniają wykroczenia i dopuszczają się uchybień w procesie planistycznym. Jakie zatem przesłanki mogą przesądzić o unieważnieniu uchwały w sprawie tego aktu prawa miejscowego?

– Ustawa o rewitalizacji wprowadziła nowy wymóg proceduralny obowiązujący przy uchwalaniu planów miejscowych. Mowa tu o konieczności wynikającej bezpośrednio z art. 15 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli obowiązku powoływania się w uzasadnieniu uchwały przyjmującej ten akt na uchwałę dotyczącą analiz zmian w zagospodarowaniu przestrzennym oraz na same analizy. Do obowiązków rady gminy należy zatem wykazanie zgodności między treścią nowo uchwalanego planu, a wynikami przeprowadzonych analiz w zakresie zagospodarowania przestrzennego – przypomina Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Co do zasady wspomniane wyniki powinny zostać zawarte w osobnej, wydanej odpowiednio wcześniej z ramienia rady gminy, uchwale.

W związku ze zmianami wprowadzonymi do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinna zostać zachowana ustalona odgórnie kolejność czynności, jakie powinna podjąć gmina przed uchwaleniem planu miejscowego. Po pierwsze organ wykonawczy gminy zobowiązany jest do dokonania analizy zmian w zakresie zagospodarowania przestrzennego wraz z oceną postępów w opracowaniu planów miejscowych. Wyniki przeprowadzonych analiz powinny zostać następnie przekazane radzie gminy – zgodnie z wymogiem ustawodawcy co najmniej raz w czasie trwania kadencji rady. Ta z kolei podejmuje wtedy uchwałę w sprawie aktualności studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji uchwała przyjmująca nowy plan (lub zmieniająca treść tego obowiązującego dotychczas) koniecznie musi odnieść się do wyników przeprowadzanych analiz oraz do wspomnianej tu wcześniej uchwały. A zatem, co szczególnie istotne, treść nowego planu nie może odbiegać od obowiązującego w gminie studium. W sytuacji, gdy takich analiz lub uchwał nie będzie – rada gminy nie może uchwalić nowego aktu prawa miejscowego lub wprowadzić zmian, zgodnie z art. 32 ww. ustawy. W sytuacji, gdy pomimo niespełnienia tych warunków doprowadzi do uchwalenia nowego planu, dopuści się uchybień w procesie planistycznym, co może przesądzić o unieważnieniu tego dokumentu. Stanowisko takie reprezentowane jest konsekwentnie w sądowych orzecznictwach – dla przykładu wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 kwietnia 2016 r., sygnatura akt: II SA/Łd 185/16.

W kolejnej części artykułu: jak powinny wyglądać prace planistyczne zmierzające do przyjęcia planu miejscowego, czyli kiedy uchwała przyjmująca miejscowy plan podlegać będzie (w całości lub w części) unieważnieniu?

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-05-07
Wycinka na prywatnej działce teraz bez zezwolenia

Nowe przepisy dopuszczają możliwość wycięcia bez zezwolenia drzew lub krzewów na prywatnej nieruchomości, ale tylko w sytuacji, gdy ich usunięcie nie jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Znowelizowane przepisy ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody zmniejszyły liczbę formalności, jakich zobowiązani są dopełnić inwestorzy noszący się z zamiarem wycinki drzew lub krzewów. Zniesiony został m.in. obowiązek uzyskiwania w urzędzie gminy (miasta) zezwolenia na wycinkę drzew lub krzewów, które rosną na nieruchomościach stanowiących własność osób fizycznych. Chodzi jednak tylko o sytuacje, w których usunięcie danych roślin nie nastąpiło w celach związanych z prowadzoną przez właściciela działalnością gospodarczą – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. W innych przypadkach zezwolenie takie nadal będzie potrzebne – jednak tylko dla drzew, których obwód mierzony na wysokości 130 cm przekroczy metr.

Ustawodawca zastrzegł także, że to rada gminy posiadać będzie kompetencje do ustalenia, w drodze uchwały, kryteriów, które zadecydują o tym, że danych roślin nie będzie można wycinać z prywatnych posesji bez zezwolenia. Uchwała ta będzie miała charakter aktu prawa miejscowego. Rada może wskazać w niej na ograniczenia w wycince z prywatnych nieruchomości związane z gatunkiem drzewa lub krzewu, ich wiekiem, obwodem pnia drzewa na wysokości 130 cm lub powierzchni krzewu. Pod uwagę mają być brane także: cel usunięcia drzewa lub krzewu (czy związany będzie on bezpośrednio z prowadzoną przez podmiot działalnością gospodarczą) oraz pewne cechy nieruchomości – m.in. czy została wpisana do rejestru zabytków, lub czy zlokalizowana jest w pasie drogowym drogi publicznej.

Brak obowiązku uzyskiwania zezwoleń w ustalonych przez ustawodawcę okolicznościach oznacza w praktyce, że zmniejszy się liczba bardzo wysokich kar za dokonanie nielegalnej wycinki. Zmieniona została również wysokość opłat należnych za usunięcie roślin na cele gospodarcze. W myśl nowych przepisów taką formę daniny ustala się mnożąc liczbę centymetrów obwodu pnia drzewa mierzonego na wysokości 130 cm i stawkę opłaty. Jeżeli drzewo na wysokości 130 cm: posiada kilka pni – za obwód pnia drzewa przyjmowana jest suma obwodu pnia o największym obwodzie oraz połowy obwodów pozostałych pni; nie posiada pnia – za obwód pnia drzewa przyjmuje się obwód pnia mierzony bezpośrednio poniżej korony drzewa. Z kolei opłatę za usunięcie krzewu ustala się mnożąc liczbę metrów kwadratowych powierzchni gruntu pokrytej usuwanymi krzewami i stawkę opłaty. Za wspomnianą wielkość powierzchni pokrytej krzewami przyjmuje się wielkość powierzchni rzutu poziomego krzewu. Natomiast stawka ustalana jest przez radę gminy (czyli już nie Ministra Środowiska w drodze rozporządzenia), w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, jednolicie dla wszystkich drzew lub krzewów albo różnicując je ze względu na: rodzaj lub gatunek drzew lub krzewów; obwód pnia drzewa lub powierzchnię krzewu albo krzewów rosnących w skupisku – przy zastrzeżeniu, że stawki opłat za usunięcie drzew nie mogą przekroczyć 500 zł, a stawki opłat za usuwanie krzewów 200 zł. Jeśli natomiast osoba zobowiązana do uzyskania zezwolenia na wycinkę (według nowych kryteriów) usunie rośliny bez takiej decyzji, zobowiązana będzie do uregulowania kary wynoszącej dwukrotność należnej opłaty za wycinkę. Warto mieć jednak na uwadze, że zgodnie z art. 158 ustawy o ochronie przyrody do spraw wszczętych przed dniem wejścia w życie znowelizowanych przepisów ustawy (czyli przed styczniem 2017 r.), a niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Obowiązujące od stycznia 2017 r. zmiany wzbudziły wiele kontrowersji. Obecnie znów trwają prace nad zmianą przepisów – trwa ustalanie nowych warunków dotyczących wycinek z prywatnych nieruchomości opartych na starych rozwiązaniach, które miałyby zapobiec nadużyciom ze strony inwestorów.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-05-07
Grunt spółdzielni rolniczej można przejąć bez zgody ANR

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zawiera pewne luki prawne – okazuje się, że aby przejąć grunt stanowiący własność spółdzielni rolniczej nie trzeba być rolnikiem. Co więcej, nie będzie konieczne także uzyskiwanie zgody od Agencji Nieruchomości Rolnych.

– Wywołująca duże kontrowersje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z 11 kwietnia 2003 r. zawiera pewne luki prawne, z których chętnie korzystają inwestorzy szukający atrakcyjnych gruntów o charakterze rolnym. Mowa tu o braku regulacji dotyczących przejmowania spółdzielni rolniczych. Nie obowiązują bowiem, przy przejmowaniu ziem w takiej formie, wytyczne z wyżej wymienionej ustawy, dotyczące konieczności uzyskania zgody Agencji Nieruchomości Rolnych. Co więcej nie jest brany pod uwagę fakt, czy nabywający posiada status rolnika oraz na jaki cel zamierza wykorzystywać grunt w przyszłości – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Ustawa ma bowiem za zadanie sprawowanie kontroli nad przejmowaniem określonego rodzaju nieruchomości – jednak nie sprawuje nadzoru nad przejmowaniem spółdzielni, które są nierzadko właścicielami, niezwykle interesujących z perspektywy inwestorów, terenów. Warto jednak pamiętać, że przedsiębiorcy przejmujący spółdzielnię przejmują ją w całości – nie tylko wybrane przez nich jej części składowe.

Zgodnie z obowiązującym prawem spółdzielczym członkami spółdzielni rolniczej mogą zostać trzy osoby prawne lub dziesięć osób fizycznych. Najczęściej zatem, co można zaobserwować w praktyce, aby przejąć spółdzielnie, inwestorzy zakładają cztery jednoosobowe spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Trzy spośród nich są spółkami zależnymi (zwanymi potocznie „spółkami córkami”) pozostała spółka z kolei to spółka dominująca (tzw. „spółka matka”). Założenie spółki dominującej ma na celu przede wszystkim ochronę inwestorów – pozwoli ona, by spółki zależne uniknęły przewidzianego ustawowo prawa pierwokupu ANR, jeśli dojdzie do sprzedaży udziałów. Spółka matka ma bowiem udziały w spółkach córkach – sama nie jest właścicielem danej nieruchomości. Wspomniane spółki stają się następnie członkami spółdzielni (z której wycofują się członkowie dotychczasowi), wpłacają wpisowe, wnoszą także udziały, które mają odpowiadać cenie gruntów, którymi do tej pory władała przejmowana spółka rolnicza.

Dlaczego drugi sposób przejmowania spółdzielni nie jest wykorzystywany w praktyce? Wspomniana luka w ustawie dotyczy bowiem spółdzielni już istniejących – nie można więc założyć spółdzielni, na którą złoży się dziesięciu rolników indywidualnych, i w ten sposób próbować obejść restrykcyjne prawo i odsprzedać swoje nieruchomości rolne. Wniesienie bowiem przez rolników wkładu gruntowego do nowo założonej spółdzielni doprowadzi do ustanowienia na takich ziemiach ograniczonego prawa użytkowania na rzecz spółdzielni. Nawet wprowadzenie zmiany do statusu, zgodnie z którą właścicielem gruntow będzie spółdzielnia, nie rozwiąże problemu, ponieważ taki zapis nie będzie zgody z obowiązującym prawem.

Saveinvest Sp. z o. o.
www.grunttozysk.pl

2017-05-06
Ochrona gruntów rolnych nie może blokować zyskownych inwestycji!

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego pokazuje, że ochrona gruntów rolnych powinna mieć racjonalne granice – szczególnie, gdy blokuje ona obiecujące perspektywy rozwoju gospodarczego gmin.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 grudnia 2016 r. (sygnatura akt: II OSK 613/15) ustosunkował się do decyzji Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi w przedmiocie odmowy wyrażenia zgody na przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów rolnych. Sprawa dotyczyła 90 hektarowej ziemi zlokalizowanej w gminie Karlino, o której odrolnienie starał się burmistrz. Szef resoru rolnictwa uzasadniał odmowę potrzebą ochrony żyznych ziem, czyli bezpieczeństwem żywnościowym Polaków. Jednak, na co wskazał zarówno burmistrz, jak i NSA, nie wziął on pod uwagę, jakże istotnego dla całej sprawy, interesu społecznego gminy. Swoją odmową zablokował jej rozwój gospodarczy (na chwilę obecną notuje się tam wysoką stopę bezrobocia), odstraszył potencjalnych inwestorów i pozbawił możliwości przeprowadzenia zyskownej inwestycji.

Przypomnijmy, że wydawana przez Ministra zgoda na odrolnienie nie będzie potrzebna dla działek rolnych klas I-III, jeśli spełnią one wszystkie warunki, przewidziane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych. I tak kolejno: co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu musi zawierać się w obszarze zwartej zabudowy, nieruchomość musi być położona w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej, odrolniany grunt nie powinien znajdować się dalej niż 50 metrów od drogi publicznej, jego powierzchnia nie może przekraczać 0,5 ha – bez względu na to, czy mamy do czynienia z jedną całością, czy może też z kilkoma odrębnymi częściami. Jeśli grunty rolne klas I-III nie spełniają wymienionych tu wymagań ustawodawcy konieczne będzie uzyskanie zgody Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

– W przytoczonym powyżej rozstrzygnięciu Naczelny Sąd Administracyjny celnie zwrócił uwagę na fakt, że przepisy art. 6 ust. 1 i art. 7 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, wyrażają jedynie wskazówki, którymi powinien kierować się organ administracji przy wydawaniu zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze. Ochrona gruntów rolnych nie może być zatem posunięta tak daleko, by skutkowała brakiem bądź istotnym ograniczeniem możliwości rozwoju gminy – zważywszy, że możliwość tego rozwoju, tak jak prawo własności, są wartościami, które podlegają prawnej ochronie i które należy w związku z tym także brać pod uwagę, wydając rozstrzygnięcie w oparciu o wskazany wyżej przepis. Ze względu na uznaniowy charakter takiej decyzji organ powinien kierować się także słusznie pojętym interesem społecznym. W konsekwencji, gdy rozwój społeczny i urbanistyczny gminy ograniczany jest zbyt restrykcyjnymi przepisami, które pozbawiają możliwości przeprowadzenia zyskownej inwestycji dla całej społeczności, konieczne będzie wnikliwe i indywidualne rozpatrzenie danej sprawy – podkreśla Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Sytuacja ekonomiczna i perspektywy rozwoju nie mogą zatem być blokowane przez przepisy niedopasowane do indywidualnych potrzeb danej miejscowości.

Zasady ochrony gruntów rolnych powinny być na tyle dopasowane do dynamicznych realiów społeczno-gospodarczych danych regionów, by nie blokować możliwości ich dalszego rozwoju. Każda więc sprawa zmiany klasyfikacji gruntów powinna być przez ministra rozpatrywana osobno – w oparciu o indywidualne kryteria, konkretne okoliczności towarzyszące danej prośbie o zmianę przeznaczenia gruntu. Innymi słowy, ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, jak sama nazwa wskazuje, powinna chronić mieszkańców gmin – również uwzględniając przy tym ich potrzeby ekonomiczne, czy jak dobitnie podkreśla NSA, interes społeczny. Jej przepisy powinny być wiec respektowane, ale nie bezrefleksyjnie – zawsze powinien być uwzględniany także słusznie pojęty interes społecznym.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-05-06
Jak korzystnie opodatkować przychód z najmu?

Czy wydatki poniesione w związku z wyposażeniem mieszkania można zaliczyć do podatkowych kosztów? Co w sytuacji, gdy takie wydatki poniesione zostały przed rozpoczęciem najmu?

W sytuacji, gdy najem nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, co do zasady podatnik uzyskujący dochód z tytułu najmu nieruchomości może rozliczyć się z fiskusem na kilka sposobów. Może rozliczyć się na zasadach ogólnych, czyli zastosować opodatkowanie według sali 18 lub 32 proc. PIT w zależności od wysokości osiąganego z tego tytułu dochodu. Kolejny sposób to zastosowanie 8,5 proc. stawki ryczałtu od przychodu.

– Warto mieć jednak na uwadze, że pierwszy z wymienionych tu sposobów, czyli PIT według skali, może okazać się dla podatników o wiele korzystniejszy. Wszystko za sprawą przychylnego stanowiska organów podatkowych dotyczących kwestii możliwość rozliczania wydatków poniesionych w związku z wyposażeniem mieszkania jako kosztów podatkowych – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Wydatki takie mają bowiem na celu osiągnięcie przychodu z przeprowadzenia planowanego przedsięwzięcia, czyli wynajmu odnowionego lokum, poprzez przygotowanie nieruchomości, zwiększenie jej atrakcyjności dla potencjalnych nabywców, a także zwiększenie otrzymywanych dochodów z tytułu najmu. Należy także pamiętać, że organy podatkowe nie biorą pod uwagę faktu, czy wydatki poniesione zostały przez rozpoczęciem najmu (podpisaniem umowy), czy też jeszcze przed znalezieniem lokatora.

W związku z tym podatnik, po zsumowaniu poniesionych wydatków związanych z wyposażeniem, czy remontem wynajmowanej nieruchomości, osiągnie niższy dochód – w konsekwencji czego zobowiązany będzie do uregulowania niższego podatku niż w przypadku zastosowania stawki ryczałtu, dla której nie została przewidziana możliwości odliczania takich wydatków. W kolejnym roku podatkowym, gdy wydatki związane z urządzaniem lokalu się skończą, można bez przeszkód przejść na ryczałt – wystarczy powiadomić o zmianie formy rozliczenia urząd skarbowy.

W związku z powyższym powstaje pytanie: jakie wydatki związane z przygotowaniem nieruchomości do wynajmu, w optyce urzędu skarbowego, spełnią wymagania, by mogły zostać uznane za koszt podatkowy i odliczone od dochodu? W myśl poglądu wyrażonego m.in. w interpretacji katowickiej Izby Skarbowej (nr 24461-IBPB-2-2.4511.1017.2016.1.AK) omawiane tu wydatki mogą stanowić podatkowy koszt, jednak są one różnie rozliczane. Dla przykładu: wyposażenie może zostać wrzucone bezpośrednio w koszty, natomiast należy zaliczyć do środków trwałych i amortyzować wydatki na remont nieruchomości. To one bowiem zwiększają wartość początkową wynajmowanego lokalu, co jest podstawą do amortyzacji – przy zastrzeżeniu, że dotyczy to jedynie mieszkań, które zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-05-04
Zmiany w warunkach technicznych dla budynków

Jakie zmiany przewiduje projekt nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie?

– Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa opracowało projekt nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z zaproponowanymi zmianami m.in. nie zostanie dopuszczona możliwość budowania mieszkań mniejszych niż 25 mkw. Obowiązujące dotychczas rozporządzenie nie przewiduje minimalnej powierzchni mieszkania – jedynym zastrzeżeniem jest wielkość pokoju w kawalerce, który musi przekroczyć 16 mkw. Zniesione zostać mają także graniczenia dotyczące: szerokości pokoju sypialnego przewidzianego dla jednej osoby (na chwilę obecną wynosi ona 2,2 m), dla dwóch osób (2,7 m), kuchni w mieszkaniu jednopokojowym (1,8 m) i kuchni w lokalu wielopokojowym (2,4 m), czy też ograniczenie dotyczące odpowiedniej szerokości korytarza w lokalu. Znika także obowiązek łączenia aneksów z korytarzami w kawalerkach. W zamian przewidziana została możliwość wykonania niewielkich mieszkań z aneksem kuchennym otwartym na pokój, jednak tylko w sytuacji, gdy zainstalowana zostanie także wentylacja grawitacyjna i kuchnia elektryczna – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Nowe przepisy przewidują także zmniejszenie dopuszczalnej do tej pory kubatury łazienki do 5,5 m. sześć. – pod warunkiem, że łazienka posiadać będzie co najmniej wentylację mechaniczną wywiewną.

Proponowane przez MIB zmiany objęły także zabudowę miejską. Zgodnie z projektem nowelizacji dopuszczona zostanie możliwość dobudowania nowego budynku do innego, odwróconego od niego ślepą ścianą, bez uprzedniego uzyskania zgody na odstępstwo od warunków technicznych, jaka jest wymagana obecnie dla tego typu zamierzeń budowlanych.

Znowelizowane rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ma także złagodzić bardzo restrykcyjne przepisy dotyczące rozbudowy i nadbudowy budynków, które wpisane zostały do rejestru zabytków. Będzie można odstąpić od niektórych wymagań, szczególnie tych dotyczących charakterystyki energetycznej, jeśli sprostanie im okaże się zbyt trudne techniczne lub nieopłacalne dla potencjalnych inwestorów. Co więcej, zmienią się wymogi dotyczące garaży – będą one mogły mieć 6,5 m długości. Dopuszczona zostanie także możliwość wybudowania dwóch miejsc postojowych pod domem, już bez konieczności uzyskiwania zgody na odstępstwo od warunków technicznych.

Projekt nowelizacji rozporządzenia zakłada również, że na każde 100 mieszkań przypadać ma plac zabaw o powierzchni 60 mkw. Dopuszcza on także, by odległość miedzy placem zabaw a ulicą i oknami sąsiadujących z nim budynków wynosiła 7 m (przed nowelizacją było to 10 m).

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-04-23