Tag: dobry dom

Każde roboty i obiekty budowlane mogą podlegać kontroli

Jak pokazuje wyrok NSA istnieje możliwość zastosowania przepisów o wstrzymaniu robót budowlanych nawet dla robót i obiektów, które nie wymagały ani uzyskania pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia, jeśli stwarzają one zagrożenie lub łamią przepisy.

Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 3 października 2016 r. (sygnatura akt: II OPS 1/16) ustosunkował się do wniosku Rzecznika Praw Obywatelskich dotyczącego rozbieżnych orzecznictw w stosowaniu pewnych przepisów budowlanych. Sprawa dotyczyła zakresu przedmiotowego art. 50 i 51 Prawa budowlanego. Chodziło o możliwości zastosowania przepisów o wstrzymaniu robót budowlanych do realizowanych obiektów i robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę, albo tych które nie podlegają obowiązkowi zgłoszenia, w sytuacji, gdy ich przeprowadzenie powoduje wystąpienie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi, ich mienia bądź zagrożenie dla środowiska.

Zgodnie z podjętą uchwałą możliwość zastosowania przepisów o wstrzymaniu robót budowlanych nawet dla robót i obiektów, które nie wymagały od inwestorów ani uzyskania pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia ma pozwolić na zapewnienie ochrony ze strony organów administracyjnych. Właściwy organ posiadać będzie zatem kompetencje, by wstrzymać, za pośrednictwem instytucji postanowienia, prowadzenie robót budowlanych wykonywanych w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska. Postanowienie takie zostanie wydane również w sytuacji, gdy obiekt lub roboty w sposób istotny odbiegać będą od obowiązujących przepisów – mowa tu o przepisach techniczno-budowlanych czy treści miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, NSA orzekł, że może zostać podjęta również stosowna decyzja nakazująca zaniechanie dalszych robót budowlanych, zlecająca rozbiórkę obiektu lub jego części, albo doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

Przed podjęciem przez NSA uchwały, o sprawach spornych, czyli gdy niekontrolowane przepisami prawa budowlanego przedsięwzięcie prowadziło do powstawania uciążliwości (głównie dla nieruchomości sąsiednich i ich właścicieli), rozstrzygały sądy powszechne – ze względu na kwalifikowanie takich wypadków jako szkód w rozumieniu kodeksu cywilnego. Taki tryb jednak, zdaniem NSA, nie dawał pełnej ochrony osobom postronnym oraz ich nieruchomościom, które mogłyby ucierpieć na skutek braku odpowiedniej kontroli ze strony organów administracji architektoniczno-budowlanej i organów nadzoru budowlanego.

W konsekwencji podjętej uchwały obiekty i roboty budowlane, które stwarzają zagrożenie lub naruszają przepisy powszechnie obowiązujące, będą zatem poddawane kontrolom ze strony organów administracyjnych, nawet jeśli inwestorzy przed przystąpieniem do realizacji swoich zamierzeń nie musieli uzyskiwać pozwolenia czy dokonywać zgłoszenia – podkreśla Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Stanowisko NSA wyrażone w omawianej tu uchwale wiąże wszystkie składy orzekające sądów administracyjnych we wszystkich tego typu sprawach do chwili, w której nie nastąpi zmiana tego stanowiska. Oznacza to w praktyce, że sąd administracyjny nie może wyrazić innego poglądu niż ten sformułowany w uchwale.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-04-19
Pozwolenie na budowę dla przyczepy kempingowej?

W sytuacji, gdy przyczepa kempingowa zlokalizowana jest w pewnym miejscu na stałe oraz wykorzystywana jest na cele rekreacyjno-wypoczynkowe uznana zostanie za tymczasowy obiekt budowlany. A to oznacza, że wymagane będzie dla niej uzyskanie pozwolenia na budowę.

Zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym nie można na stałe mieszkać w przyczepie kempingowej bez uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę. W myśl tego aktu prawnego przyczepa kempingowa na kołach lub też bez nich, unieruchomiona na okres do 120 dni, podlega, podobnie jak wymieniony w ustawie bezpośrednio barakowóz, pod kategorię tymczasowych obiektów budowlanych. Dla przypomnienia tymczasowy obiekt budowlany przeznaczony jest do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany jest on do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki oraz nie jest połączony trwale z gruntem. Mowa tu o obiektach takich jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przykrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy (przyczepy kempingowe), obiekty kontenerowe.

– Warto także pamiętać, że sam fakt zarejestrowania przyczep kempingowych jako pojazdów mechanicznych (czyli posiadanie tablic i dowodów rejestracyjnych, aktualnych badań technicznych czy ubezpieczenia OC) pozwala na poruszanie się po drogach publicznych, nie stanowi jednak przesłanki dla ich wykluczenia z kategorii obiektów tymczasowych – stanowisko takie potwierdza wiele orzecznictw sądowych, m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 7 września 2016 r., sygnatura akt: II SA/Gd 49/16. We wspomnianym rozstrzygnięciu podkreślone zostało, że dana przyczepa nie będzie uznana za pojazd (i tym samym włączona zostanie pod przepisy prawa budowlanego), jeśli cel jej umieszczenia w obrębie danej nieruchomości oraz okres funkcjonowania stworzą przesłanki, by można uznać ją za obiekt tymczasowy. A więc umieszczenie przyczepy w określonym miejscu na długi okres czasu i wykorzystywanie jej jednoznacznie do celów rekreacyjno-wypoczynkowych przesądza o sprawowaniu przez nią funkcji mieszkalnej, a to powoduje, że zastosowane powinny zostać przepisy budowlane – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. W konsekwencji właściciel, który będzie chciał wykorzystywać swoją przyczepę w ten sposób zobligowany będzie do uzyskania pozwolenia na budowę.

Jeśli nadzór budowlany wykryje nieprawidłowości, czyli gdy przyczepa kempingowa odpowiadać będzie wymienionym wyżej kryteriom (i tym samym podlegać będzie pod przepisy budowlane), ale jej właściciel nie uzyskał wcześniej pozwolenia na budowę, wyda nakaz rozbiórki. W tym przypadku nie oznacza to demontażu obiektu, a nakaz usunięcia obiektu z terenu, na którym został zlokalizowany niezgodnie z prawem.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-04-19
Czy można odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości?

Co zrobić, jeśli kupujący uiścił jedynie część ustalonej ceny?

Zdaniem SN istnieje możliwość odstąpienia od umowy wzajemnej (umowy sprzedaży nieruchomości) ze względu na zwłokę jednej ze stron ze spełnieniem części świadczenia podzielnego – nawet w sytuacji, gdy świadczenie drugiej strony jest niepodzielne.

– Ogólne warunki i okoliczności, jakie muszą zaistnieć, by można było odstąpić od umowy wzajemnej – czyli wykonanie i skutki niewykonania zobowiązań wynikających z umów wzajemnych – określone zostały w kodeksie cywilnym. Przypomnijmy pokrótce, że w sytuacji, gdy jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania zawartego w umowie, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni, dodatkowy termin na jego wykonanie, z zastrzeżeniem, że po jego upływie będzie uprawniona do odstąpienia od zawartej umowy sprzedaży nieruchomości. Co więcej, strona może także (zarówno z wyznaczeniem terminu, jak i po jego upływie i braku reakcji ze strony drugiej) zażądać wykonania zobowiązania oraz naprawienia szkody, jeśli taka wyniknęła związku ze zwłoką. Jeżeli strona zobowiązana do spełnienia świadczenia oświadczy, że nie ma zamiaru spełnić świadczenia, druga strona może odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego, nawet przed nadejściem oznaczonego terminu jego spełnienia. Z kolei, gdy świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części obowiązującego ją świadczenia, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie zostaje według jej wyboru ograniczone – albo do tej części, bądź też do całej reszty niespełnionego świadczenia. Co więcej możliwość odstąpienia od umowy w całości będzie przysługiwać stronie, jeśli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy – przy zastrzeżeniu, że musiał być on wiadomy stronie znajdującej się obecnie w zwłoce. Warto mieć także na uwadze, że jeśli uprawnienie do odstąpienia od umowy wzajemnej zostało odpowiednio wcześniej zastrzeżone na wypadek niewykonania zobowiązania w ściśle określonym terminie, strona uprawniona może w razie zwłoki drugiej strony odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Analogicznie będzie w przypadku, gdy wykonanie zobowiązania przez jedną ze stron po terminie nie miałoby dla drugiej strony znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy.

Warto teraz w tym kontekście przyjrzeć się wyrokowi Sądu Najwyższego z 20 listopada 2015 r. (sygnatura akt: III CZP 83/15), zgodnie z którym dopuszczalne będzie odstąpienie od umowy wzajemnej (w tym przypadku umowy sprzedaży nieruchomości) ze względu na zwłokę strony ze spełnieniem części świadczenia podzielnego – nawet wtedy, gdy świadczenie jednej ze stron jest niepodzielne. W przywołanej tu sprawie strona umowy wzajemnej zobowiązana do świadczenia niepodzielnego (przeniesienia własności nieruchomości) mogła odstąpić od umowy ze względu na zwłokę drugiej strony w spełnieniu należnego od niej świadczenia podzielnego, czyli zapłaty części ceny. Sytuacja, w której pozbawia się kupującego możliwości odstąpienia od umowy sprzedaży (na podstawie wspomnianego powyżej art. 491 § 1 kodeksu cywilnego), gdy druga strona uiszcza jedynie część umówionej ceny, a z zapłatą reszty należności pozostaje w zwłoce, nawet jeśli jedno z tych świadczeń jest podzielne a drugie niepodzielne, zdaniem SN poważnie naruszałoby uzasadniony interes prawny sprzedającego. Co więcej, zgodnie z art. 352 § 1 kodeksu cywilnego, dłużnik zobowiązany jest do wykonania zobowiązania zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający takim zwyczajom. Oznacza to, że zwłoka w spłaceniu części ceny nieruchomości uzgodnionej w umowie jej sprzedaży może zostać potraktowana nawet jako zwłoka w wykonania całego zobowiązania – z punktu widzenia ochrony interesu wierzyciela.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-04-19
Jakie odszkodowanie za działkę pod drogę publiczną?

W jakim trybie ustalane jest odszkodowanie za wydzielenie działki pod drogę publiczną? W jakiej wysokości i w jakim terminie powinno zostać ono przyznane właścicielowi nieruchomości?

Zgodnie z art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne (czyli drogi gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe) z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przywołany tu przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

Za działki gruntu wydzielone w taki sposób przysługuje odszkodowanie – w wysokości ustalonej pomiędzy ich właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem reprezentującym podmiot publiczny, na rzecz którego przeszła własność tej nieruchomości. W sytuacji natomiast, gdy do takiego uzgodnienia nie dojdzie, ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje dodatkowy tryb ustalenia takiego odszkodowania. Na wniosek właściciela bądź użytkownika wieczystego, odszkodowanie ustalane i wypłacane jest według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Odszkodowanie ustalane jest wówczas przez starostę w drodze decyzji administracyjnej (po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego).

– Opisane tu dwa tryby ustalania odszkodowania na rzecz właściciela nieruchomości wydzielonej w wyniku podziału pod drogi publiczne muszą następować po sobie. Oznacza to, że tylko w sytuacji, gdy nie dojdzie do uzgodnienia odszkodowania z organem w trybie cywilnoprawnym, właściciel posiadać będzie uprawnienia do wystąpienia z wnioskiem o wszczęcie postępowania administracyjnego – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Niestety nie ma w obowiązujących przepisach regulacji dotyczących trybu prowadzenia uzgodnień między właścicielami a organem, czy nawet czasu ich trwania. Mają one prowadzić do ustalenia warunków, które gotowe są przyjąć strony przy ostatecznym podpisywaniu umowy w sprawie wysokości odszkodowania. Jeśli negocjacje nie będą zakończone zgodnym stanowiskiem co do wysokości odszkodowania, stanowi to dla właściciela przesłankę do złożenia wniosku o wszczęcie postępowania administracyjnego. Warto w tym kontekście pamiętać również o wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 września 2014 r. (sygnatura akt: I OSK 2102/14) w którym podkreślone zostało, że organ nie może opieszale rozpatrywać wniosku o uzgodnienie odszkodowania – stanowi to również przesłankę do stwierdzenia, że nie doszło do pozytywnego uzgodnienia.

O kluczowym znaczeniu terminowego rozpatrywania spraw o odszkodowanie z tytułu wydzielenia działek pod drogi publicznej mówi także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 lutego 2016 r., sygnatura akt: I OSK 1137/14. NSA przypomina w nim m.in., że słuszne odszkodowanie to takie, którego wysokość odpowiada wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości. Co więcej, we wspomnianej sprawie, właściciel przejętej nieruchomości wielokrotnie podejmował próby zainicjowania uzgodnień o wysokość odszkodowania – w odpowiedzi otrzymywał jedynie informację, że musi zaczekać na swoją kolej, ponieważ wnioski rozpatrywane są według daty ich napływania. Argumentacja o zbyt dużej liczbie napływających spraw nie może być akceptowana. Choć uzgodnienia nie zostały nawet podjęte, brak rzetelnej odpowiedzi i jakichkolwiek działań ze strony organu uznane zostały za brak zawarcia porozumienia – a to w konsekwencji umożliwiło właścicielowi uwolnienie się od opieszale działającego organu i zwrócenie się z wnioskiem o ustalenie odszkodowania do starosty. Nie można bowiem, zdaniem NSA, pozbawiać właściciela, przysługującego mu ustawowo, prawa do żądania ustalenia i wypłaty odszkodowania w adekwatnym na to terminie.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-04-19
Tablice reklamowe na budynkach

W jakich okolicznościach dopuszcza się możliwość umieszczenia na budynkach tablic reklamowych? Jakie przepisy ograniczać będą prawo własności w tym zakresie? W jaki sposób przewidziane przez gminę zakazy dotyczące zabudowy powinny być uwzględniane w planie miejscowym?

Zgodnie z art. 31 ust. 3 konstytucji ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw – w omawianym tu przypadku z prawa własności – mogą być ustanawiane tylko w ustawach. Oznacza to, że prawo własności podlega pewnym ograniczeniom. Biorąc te przesłanki pod uwagę – w jakich okolicznościach inwestor nie będzie mógł umieścić na swoim budynku tablicy reklamowej?

– Kluczowa dla tego zagadnienia ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera żadnej przesłanki mówiącej o generalnym zakazie umieszczania reklam na budynkach. Jednak, zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 wspomnianej ustawy, każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego posiada tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub, w przypadku jego braku zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza tym prawem interesu publicznego lub interesu osób trzecich – przypomina Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. W praktyce więc dana nieruchomość może zostać zagospodarowana przez inwestora w sposób dowolny, ale musi zgadzać się to z wytycznymi zawartymi w obowiązującym akcie planistycznym. Jeśli zatem w ramach planu nie zostaną ustanowione wprost konkretne zakazy – jak przykładowo zakaz lokalizacji tablic reklamowych na budynkach – inwestor może zrealizować dane przedsięwzięcie, czyli zainstalować taki nośnik.

Warto także pamiętać, że zawarte w ramach planu miejscowego zakazy dotyczące zabudowy powinny być przez radę gminy formułowane w sposób jasny i dosadny, ponieważ stanowią one ograniczenie gwarantowanych konstytucyjnie praw. Oznacza to, że wszelkie zakazy muszą wynikać wprost z treści planu, a nie mogą być uzależnione od jego wykładni przez organy administracyjne. Jeśli zatem nie ma wyraźnie określonego zakazu lokalizacji tablic reklamowych, nie może zostać on wyinterpretowany, czy domniemany na postawie innej dyrektywy. Stanowisko takie reprezentowane jest w większości orzecznictw sądowych – dla przykładu wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 21 września 2011 r., sygnatura akt: II SA/Kr 827/11; czy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 9 grudnia 2015 r., sygnatura akt: II SA/Gd 571/15. W tej ostatniej sprawie gmina przewidziała zakaz dotyczący sytuowania reklam wolnostojących o powierzchni przekraczającej 4 mkw. Nie wprowadziła jednak stosownych regulacji dotyczących instalowania tablic reklamowych na ścianach budynków, czego chciał dokonać inwestor. Dlatego właśnie sąd uznał skargę właściciela za zasadną – ponieważ plan nie zawierał jednoznacznej przesłanki o zakazie przeprowadzenia planowanego przez niego przedsięwzięcia.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-04-19
Jak sprawnie rozwiązać umowę najmu z lokatorem lub firmą? Cz. II

W poprzedniej części poradnika omówiona została umowa najmu, a konkretniej treści, jakie powinna zawierać, by skutecznie chronić inwestycję najemcy. Opisane zostały także zasady obowiązujące przy wypowiedzeniu umowy najmu długoterminowego z lokatorem indywidualnym oraz firmą.

Po zakończeniu postępowania eksmisyjnego przed sądem rozpoczyna się proces faktycznej wyprowadzki zadłużonego najemcy, który może okazać się czasochłonny, kosztowny i męczący dla inwestora. Tu w przypadku firmy nie powinno być większych kłopotów. Problemy pojawiają się przy najemcy indywidualnym – szczególnie, jeśli w wyroku eksmisyjnym sąd zarządził przyznanie lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, który musi zostać zapewniony przez gminę.

– O przyznaniu prawa do lokalu socjalnego decydują zawsze konkretne okoliczności sprawy, przy zastrzeżeniu, że pewne kategorie lokatorów zawsze powinny mieć zagwarantowane takie mieszkanie. Mowa tu o emerytach, niepełnosprawnych, kobietach w ciąży czy małoletnich. Co do zasady eksmisja zadłużonego lokatora zostanie wstrzymana do momentu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego – informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Oznacza to w praktyce, że lokal inwestora zostanie pozbawiony możliwości wynajmu innym podmiotom, jeśli gmina albo zwleka z wydaniem odpowiedniej decyzji, albo nie dysponuje mieszkaniem zamiennym. Ponadto, jeśli gmina ociąga się z uwolnieniem inwestora od uciążliwego lokatora, inwestor może na własną rękę poszukać lokalu zamiennego – ten jednak musi spełnić minimalne warunki, jakie przewidziane są przepisami. Warto także pamiętać, że w sytuacji, gdy gmina nie zadba o zapewnienie lokalu socjalnego dla osoby, której taki przysługuje zgodnie z prawomocnym wyrokiem, osoba wynajmująca może starać się o uzyskanie roszczenia odszkodowawczego.

Co więcej, nawet jeśli w wyroku nie zostanie przyznany lokal socjalny, komornik zobowiązany jest do sprawdzenia, czy zadłużony lokator podlegający eksmisji dysponuje możliwością wprowadzenia się do innego mieszkania. Jeśli nie posiada on innego miejsca, w którym mógłby zamieszkać, eksmisja zostaje wstrzymana do czasu wskazania przez gminę tymczasowego pomieszczenia – przy zastrzeżeniu, że nie może pozostać w tym miejscu dłużej niż przez pół roku. Po upływie tego okresu komornik przenosi lokatora do schroniska lub noclegowni. Eksmisje takie nie są co do zasady dokonywane w okresie od 1 listopada do 31 marca.

Sytuacja, w której umowa najmu została rozwiązana oznacza, że lokator utracił do niej tytuł prawny. Jeśli nadal nie dojdzie do przekwaterowania nałożony zostanie na niego obowiązek zapłaty odszkodowania w wysokości czynszu, jaki osoba wynajmująca mogłaby otrzymywać, gdyby wynajmowała lokal na rzecz innego podmiotu. Jeżeli natomiast odszkodowanie nie będzie w pełni pokrywać poniesionych strat, wynajmujący może zażądać przyznania mu odszkodowania uzupełniającego. Inaczej wygląda sprawa takiej formy odszkodowania, jeśli lokatorowi zasądzone zostało przyznanie lokalu socjalnego. W sytuacji wstrzymania opróżnienia lokalu do momentu wskazania innego miejsca pobytu przez gminę, odszkodowanie będzie opłacane tylko w wysokości równej kosztom użytkowania lokalu, jak gdyby stosunek prawny na skutek rozwiązania umowy nie wygasł.

W celu uniknięcia wszystkich omówionych powyżej kłopotów, coraz większa liczba inwestorów decyduje się na zawieranie umów o najem okazjonalny. Pojęcie najmu okazjonalnego związane jest bowiem z faktem, że właściciel danego lokalu chwilowo z niego nie korzysta, ale po pewnym okresie czasu znów będzie potrzebować go na własny użytek. A więc ograniczone zostają prawa najemcy, wzmocnione prawa inwestora, któremu, jeśli dojdzie do powstania zadłużenia, przynajmniej w teorii, prościej będzie pozbyć się uciążliwego lokatora.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-04-19
Jak sprawnie rozwiązać umowę najmu z lokatorem lub firmą? Cz. I

Jak radzić sobie z niepłacącym lokatorem lub zalegającą z czynszem firmą, czyli jak sprawnie doprowadzić do wyprowadzki i uregulowania należności?

Lokator, który zaczyna zwlekać z terminowym regulowaniem ustalonych należności, to poważny kłopot dla każdego najemcy. Aby doprowadzić do opuszczenia przez niego lokalu i spłaty zaległości należy rozpocząć od doprowadzenia do rozwiązania umowy najmu długoterminowego.

Dobrze sporządzona umowa najmu będzie skutecznie chronić interes inwestora – powinna ona zostać podpisana na czas określony oraz bardzo precyzyjnie definiować obowiązki zarówno właściciela mieszkania, jak i jego najemcy. Umowa musi zawierać ponadto odpowiednie furtki do jej rozwiązania w przypadku powstawania zaległości czy też dochodzenia zwrotu kosztów za zniszczenia powstałe na skutek działań najemcy. Powinien zostać także uwzględniony rzetelny i klarowny wykaz tego, za co odpowiada, a za co nie odpowiada najemca. Warto także spisać szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy przy oddawaniu kluczy nowemu lokatorowi. Skrupulatny opis stanu, w jakim znajdują się poszczególne elementy wyposażenia lokalu, poświadczony podpisem osoby wynajmującej, może ułatwić udowodnienie, a przede wszystkim dochodzenie zapłaty, za naprawę uszkodzeń dokonanych w trakcie pobytu lokatora w mieszkaniu.

Kluczowe dla skutecznego wypowiedzenia umowy o najem długoterminowy jest sporządzenie na piśmie oświadczenia o takim rozwiązaniu – musi pozostać także materialny dowód, że zostało ono skutecznie doręczone do rąk najemcy. W zależności od tego, czy rozwiązujemy umowę z firmą, czy indywidualnym najemcą mieszkania, inny będzie wymagany czas, by taką umowę móc rozwiązać. W przypadku firmy będzie można rozwiązać umowę, jeśli zalega ona z dwoma czynszami, natomiast w przypadku najemcy przynajmniej z trzema. W obu tych przypadkach natomiast, przed ostatecznym wypowiedzeniem umowy, najemcom należy dać czas jednego miesiąca na uregulowanie powstałych zaległości. Jeśli po tym okresie inwestor nie otrzyma wyrównania może wypowiedzieć firmie umowę ze skutkiem natychmiastowym, najemcy natomiast z terminem miesięcznym, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. W praktyce oznacza to, że w przypadku najemcy indywidualnego może on zajmować mieszkanie przy braku regulacji aż przez pięć miesięcy – trzy miesiące zaległości, miesiąc na zapłatę i miesiąc na wypowiedzenie. Warto mieć na uwadze, że zaległości obliczane są w odniesieniu do cyklu płatności. Oznacza to, że w przypadku innej niż miesięcznej formy rozliczeń, np. rozliczeniu kwartalnym, okres ten ulegnie wydłużeniu – należy wtedy bowiem brać pod uwagę zaległość za trzy kwartały, miesiąc na zapłatę i miesiąc na wypowiedzenie. Nie ma możliwości rozwiązania umowy z tytułu zaległości czynszowych z pominięciem tych terminów – doszłoby bowiem wtedy do naruszenia ochrony prawnej, jaką daje lokatorom ustawodawca. Inwestor może jedynie, już na początku przedsięwzięcia, zrezygnować z miesięcznych okresów płatności, na rzecz okresów krótszych. W myśl bowiem przepisów o najmie, najemca zobowiązany jest do uiszczenia czynszu w terminie umówionym – przy zastrzeżeniu, że czynsz ten może być płatny również w krótszych niż miesiąc odstępach czasowych.

– Najemca może zabezpieczyć się przed opisaną powyżej sytuacją już na etapie sporządzania umowy najmu. Może wyjść wtedy z żądaniem uiszczenia stosownej kaucji w celu pokrycia ewentualnych zaległości ze strony lokatora – radzi Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Przepisy o ochronie lokatorów regulują wysokość takiej kaucji – nie może przekroczyć ona 12-krotności czynszu płaconego w systemie miesięcznym, a jeśli mamy do czynienia z najmem okazjonalnym, może wynieść maksymalnie szcześciokrotność miesięcznego czynszu, według stawki z dnia podpisania umowy.

Moment, w którym utracony został tytuł prawny do lokalu (czyli gdy umowa najmu długoterminowego została rozwiązana i wygasa) jest sygnałem do uruchomienia procesu eksmisji lokatora lub firmy. Jednak zasady eksmisji obu tych grup nieco się od siebie różnią.

W kolejnej części poradnika: różnice pomiędzy eksmisją firmy a eksmisją lokatora, czyli kiedy zadłużonemu lokatorowi przysługiwać będzie prawo do lokalu socjalnego i jakie ma to konsekwencje dla inwestora.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-04-19
W jakim terminie organ musi rozpatrzyć naszą sprawę?

Zgodnie z prawem organy powinny rozpatrywać napływające do nich sprawy bez tzw. zbędnej zwłoki. W jakich terminach zatem organ zobowiązany będzie do zakończenia postępowania i jakie kroki powinna podjąć strona postępowania, jeśli jej sprawa nie została zakończona w ustawowo przewidzianym na to czasie?

– Zgodnie z art. 35 kodeksu postępowania administracyjnego organy administracji publicznej zobowiązane są do załatwiania spraw bez zbędnej zwłoki. Oznacza to, że niezwłocznie powinny być załatwiane sprawy, które mogą zostać rozpatrzone w oparciu o dowody przedstawione przez stronę łącznie z żądaniem wszczęcia postępowania lub w oparciu o fakty i dowody powszechnie znane albo znane z urzędu organowi, przed którym toczy się postępowanie, bądź możliwe do ustalenia na podstawie danych, którymi rozporządza ten organ. Z kolei załatwienie sprawy wymagającej przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania. W przypadku natomiast postępowania odwoławczego – w ciągu miesiąca od dnia otrzymania odwołania. Warto mieć także na uwadze, że do wspomnianych tu terminów nie zalicza się: terminów przewidzianych w przepisach prawa dla dokonania określonych czynności; okresów zawieszenia postępowania; okresów opóźnień powstałych z przyczyn powstałych z winy strony; okresów opóźnień powstałych z przyczyn niezależnych od organu – przypomina Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Okresy opóźnień powstałych z przyczyn niezależnych od organu, których nie wlicza się do terminów załatwiania spraw, to opóźnienia inne niż powstałe z winy strony, spowodowane działaniem czynników, na które organ nie miał wpływu.

O każdym przypadku niezałatwienia sprawy w określonym ustawowo terminie organ administracji publicznej jest zobowiązany zawiadomić strony, podając przyczyny zwłoki i wskazując nowy termin załatwienia sprawy. Ten sam obowiązek ciąży na organie administracji publicznej również w przypadku zwłoki w załatwieniu sprawy z przyczyn niezależnych od organu. W każdej z wymienionych przez ustawodawcę sytuacji organ zobowiązany jest do precyzyjnego określenia zaistniałych okoliczności, które uniemożliwiły rozpatrzenie sprawy w przewidzianym na to terminie – ma to umożliwić stronie oraz organowi wyższej instancji lub sądowi administracyjnemu stwierdzenie, czy okoliczności zwłoki można uznać za zasadne. Bowiem na niezałatwienie sprawy w terminie lub na przewlekłe prowadzenie postępowania stronie służy zażalenie do organu wyższego stopnia, a jeżeli nie ma takiego organu – wezwanie do usunięcia naruszenia prawa. Organ, po kontroli zasadności uzasadnienia zwłoki przez organ, uznaje zażalenie za uzasadnione, wyznacza dodatkowy termin załatwienia sprawy oraz zarządza wyjaśnienie przyczyn i ustalenie osób winnych niezałatwienia sprawy w terminie, a w razie potrzeby także podjęcie środków zapobiegających naruszaniu terminów załatwiania spraw w przyszłości. Wspomniany dodatkowy termin załatwienia sprawy powinien zostać wyznaczony przez wyższy organ w formie postanowienia, które nie będzie podlegać zaskarżeniu.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-04-19
Rośnie popularność małych mieszkań na wynajem

Małe mieszkania na wynajem w dużych miastach cieszą się niezwykłą popularnością wśród inwestorów. Co jest tego przyczyną? Czy wynajmowanie niewielkich obiektów w miejscowościach turystycznych to zyskowna strategia lokowania kapitału? Wynajem krótko czy długoterminowy – który z tych systemów okaże się lepszym rozwiązaniem inwestycyjnym?

Jak wynika ze statystyk, największą popularnością wśród inwestorów cieszą się wykończone i w pełni wyposażone mieszkania o powierzchni ok. 35 mkw. O popycie na niewielkie, tzw. kompaktowe mieszkania, decyduje stosunkowo niska cena za takie lokale – w porównaniu do dużych obiektów, czyli po prostu kwestia niższego początkowego wkładu własnego. Kluczowy jest także standard wspomnianego wyposażenia czy infrastruktura osiedlowa.

Stopa zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem zależy od bardzo wielu czynników. Relacja miedzy stosunkowo niską ceną całkowitą zakupu małego mieszkania a otrzymywanym wynagrodzeniem z tytułu najmu w dużej mierze uzależniona jest od lokalizacji udostępnianej nieruchomości. W przypadku najmu długoterminowego chodzi tu zarówno o fakt, że duże, prestiżowe miasta będą bardziej rozchwytywane oraz samo usytuowanie mieszkania – czy mamy dobre połączenia komunikacyjne, bliskość centrum czy atrakcyjnej infrastruktury handlowej oraz innych instytucji jak przedszkola lub szkoły. Popularne będą więc przykładowo miasta studenckie, czyli te w których znajdują się ośrodki akademickie, czy też takie z dużą liczbą prężnie działających przedsiębiorstw.

– Przy długoterminowym udostępnianiu mieszkań ogromną rolę odgrywa sprawne zarządzanie najmem. Chodzi tu przede wszystkim o dbanie o jak najkrótsze trwanie okresów pustostanów, wybór odpowiednich rozwiązań podatkowych, czy wreszcie wybór odpowiednich lokatorów – informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Ta ostatnia kwestia jest zazwyczaj najbardziej kłopotliwa, ponieważ ona warunkuje regularne otrzymywanie zysków z tytułu najmu. Aby zadbać o regularne wpłaty, innymi słowy by transakcje przebiegały płynnie i bez zakłóceń, należy dokładnie wyselekcjonować potencjalnych najemców, także sprawdzić ich możliwości finansowe. Co więcej, konieczne będzie zawarcie takiej umowy najmu, która zagwarantuje bezpieczeństwo tego przedsięwzięcia. Niezbędne jest, aby uwzględniała ona kaucję – co do zasady nie może przekroczyć ona 12-krotności czynszu płaconego w systemie miesięcznym, a jeśli mamy do czynienia z najmem okazjonalnym, może wynieść maksymalnie 6-krotsc miesięcznego czynszu, według stawki z dnia podpisania umowy. Poza tym dobrze sporządzona umowa powinna być podpisana na czas określony oraz bardzo precyzyjnie definiować obowiązki zarówno właściciela mieszkania, jak i jego najemcy. Umowa musi zawierać odpowiednie furtki do jej rozwiązania w przypadku powstawania zaległości czy też dochodzenia zwrotu kosztów za zniszczenia powstałe na skutek działań najemcy.

Wielu inwestorów zdaje sobie sprawę z problemów, jakie mogą pojawić się z odzyskiwaniem zaległości od zadłużonego lokatora. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów umowa najmu długoterminowego może zostać rozwiązana z tytułu zaległości czynszowych po trzech miesiącach braku wpłat, przy uwzględnieniu dodatkowego miesiąca na uregulowanie zaległości i miesięcznego okresu wypowiedzenia. Dlatego właśnie wielu inwestorów wybiera jednak najem krótkoterminowy, tzw. najem tymczasowy. Ten system sprawdza się szczególnie w miejscowościach turystyczno-wypoczynkowych. Prywatni przedsiębiorcy wynajmują niewielkie, kompaktowe mieszkania w systemie hotelowym, czyli na doby lub w systemie tygodniowym. Nie trzeba tu bowiem dokładać starań o sprawdzanie rzetelności, czy martwić się o wypłacalność lokatorów. Odpowiednio wybrana lokalizacja zagwarantuje także satysfakcjonująca liczbę odwiedzających. Chodzi tu przede wszystkim o miejsca na zarówno wypoczynek, jak i rozrywkę, gdzie niezwykle ważne jest także sąsiedztwo ośrodków i atrakcji turystycznych czy walory widokowe.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl

2017-04-19
FAKRO na Dachu w Wielkim Mieście

10 marca na Wydziale Rzeźby Akademii Sztuk Pięknych w Warszawie odbyło się oficjalne ogłoszenie wyników Konkursu Studenckiego połączonego z otwarciem wystawy pokonkursowej „Dach w Wielkim Mieście”. To już XVI edycja konkursu dla studentów, którą FAKRO objęło swoim wsparciem.

Zadanie konkursowe polegało na przygotowaniu projektu adaptacji poddasza budynku lub zaprojektowaniu nowej kubatury na dachu istniejącego obiektu w dowolnie wybranym miejscu w Polsce. Nadesłane prace w zaskakujący sposób pokazały, jak wiele wielkomiejskich dachów można kreatywnie i użytkowo zagospodarować, wykorzystując produkty marki FAKRO.

Jury pod przewodnictwem architekta Tomasza Koniora przyznało I miejsce projektowi Labirynt Warszawy, którą wykonali studenci Politechniki Warszawskie – Elżbieta Szymańska i Michał Dołbniak.

– Każdy konkurs to nowe wyzwanie i inspiracja do tego, by szukać w sobie nowego spojrzenia na własne możliwości przekraczanie kolejnych barier, poziomów i granic. Kreowanie architektury jest odzwierciedleniem wszystkiego, co chcielibyśmy za jej pomocą przekazać światu naszej kultury i cywilizacji. Poprzez swój konkursowy pomysł chcieliśmy przybliżyć warszawiakom problem niewykorzystanej, nieludzkiej przestrzeni Pałacu Kultury i Nauki. Pokazać, że jest to przestrzeń, której nie należy się bać, że w centrum naszej stolicy jest przestrzeń skrywająca ogromny potencjał, który trzeba wyeksponować – komentuje Elżbieta Szymańska ze zwycięskiego duetu.

Opinię Kapituły konkursowej podzielili także przedstawiciele FAKRO, którzy temu samemu projektowi przyznali nagrodę za twórcze wykorzystania produktów FAKRO. Po raz pierwszy w historii konkursu nagradzający projekt byli tak zgodni w swojej ocenie.

– Praca idealnie wpisała się w temat konkursu „Dach w Wielkim Mieście”. Autorzy wybrali największą metropolię Polski – Warszawę i budynek w samym centrum – Pałac Kultury, tworząc na nim „Labirynt potrzeb Warszawy”. Pałac Kultury to jeden z symboli Warszawy, znajdujący się w otoczeniu nowoczesnych budynków. Autorzy świetnie pokazali jak ten budynek można wykorzystać, tworząc dodatkową przestrzeń na dachu. Dodatkowo wykorzystali innowacyjne produkty firmy FAKRO. Dzięki zastosowaniu dużych przeszkleń oraz produktów do dachów płaskich obiekt nabrał charakteru oraz lepiej wpisał się w otoczenie. Dzięki takiej przebudowie Pałacu Kultury mieszkańcy Warszawy zyskali miejsce do odpoczynku – komentuje Małgorzata Respekt-Paszkiewicz, starszy specjalista ds. Współpracy z Architektami.

Celem zwycięskiego projektu było nadanie „ludzkiego charakteru” ogromnej przestrzeni, jaką jest Plac Defilad wraz z PKiN. Rozwiązanie zastosowane przez laureatów umożliwiło zachowanie lekkości i otwartości kompozycji. Produkty FAKRO, które wykorzystaliśmy w projekcie, pozwalają właśnie na maksymalne otwarcie przestrzeni na naturę, przy jednoczesnym komforcie użytkowania. System do dachów płaskich oraz system okien pionowych Innoview, pozwalają na zapewnienie maksymalnej ilości światła naturalnego w pomieszczeniach, przy jednoczesnym zachowaniu walorów estetycznych produktów. To niewątpliwe połączenie jakości i estetyki powyższych produktów pozwala na jasny przekaz idei projektowanych obiektów – uzupełnia Elżbieta Szymańska.

W ostatnim etapie konkursu prace zostały poddane ocenie internautów. Głosowanie trwało od 13 do 20 marca i zakończyło się zwycięstwem projektu wykonanego przez Martynę Dolecką.

Konkurs architektoniczny „Dach w Wielkim Mieście” organizowany jest przez wydawnictwo Architektura-Murator.

2017-03-30