ED

Tag: budowa

  • Odbiór mieszkania od dewelopera: jak to zrobić, żeby nie stracić?

    Odbiór mieszkania od dewelopera: jak to zrobić, żeby nie stracić?

    „Państwa mieszkanie jest gotowe, umówmy się na odbiór” – na te słowa każdy czeka niecierpliwie. Przed odebraniem kluczy warto jednak wszystko dokładnie, spokojnie sprawdzić. To pozwoli uniknąć wielu kosztownych kłopotów.

    Przed umówieniem się na odbiór wymarzonego „M” trzeba się do tego starannie i precyzyjnie przygotować. Emocje trudno okiełznać, ale warto je sobie zostawić na moment, gdy już będzie wiadomo, że wszystko w naszym mieszkaniu jest w porządku.

    Przed odbiorem mieszkania

    Podczas odbioru jeden element jest szczególnie ważny: czas. Przede wszystkim warto go zaplanować za dnia, gdy świeci słońce. Tylko w takich warunkach uda się wypatrzyć potencjalne niedociągnięcia i niedoskonałości. Przy sztucznym świetle wiele ważnych niuansów umknie uwadze. Poza tym nie wolno się spieszyć: mieszkanie kupujemy na lata, ważne więc, by od początku nie zmagać się z drogimi naprawami. Dlatego 2-3 godziny zarezerwowane na staranne przyjrzenie się zakamarkom mieszkania powinny być normą.

    Przed wyruszeniem na „wizytę odbiorczą” wypada się też zaopatrzyć w instrumenty, które pomogą w ocenie jakości pracy ekip budowlanych. Zestaw kontrolny można uznać za kompletny, gdy będą w nim:

    • kątownik,
    • poziomnica (im dłuższa, tym lepsza),
    • taśma miernicza (powinna mieć co najmniej 5 m długości) lub dalmierz,
    • próbnik prądu.

    Przydadzą się też kartka grubego papieru, nić z ciężarkiem, piłeczka (np. golfowa albo pingpongowa), latarka i zapalniczka. No i rzecz najważniejsza – umowa z wszelkimi załącznikami!

    Pomiar ścian, podłóg i kątów

    Punkt pierwszy porządnego odbioru jest najważniejszy: z planem mieszkania w rękach (to jeden z podstawowych załączników do umowy) trzeba sprawdzić, czy lokal wygląda tak, jak to opisał projektant: czy wszystkie pomieszczenia i ich zakamarki wyglądają tak, jak powinny, czy jest tyle okien i drzwi, co być powinno. – Warto zacząć od dokładnego zmierzenia wszystkich pomieszczeń, by sprawdzić, czy to, co mamy w planie mieszkania pokrywa się z rzeczywistością – mówi Michał Ostrowski, menadżer produktu w Lange Łukaszuk. – Mierzymy więc długość, szerokość i wysokość wszystkich powierzchni, potem zestawiamy to z planami. Do tego warto wykorzystać solidne narzędzia pomiarowe, takie jak Sola. Można użyć albo taśmy mierniczej (fot. 1), albo – jeśli chcemy sobie znacząco ułatwić proces – wygodnego, prostego w użyciu dalmierza laserowego (fot. 2) – dodaje.

    Zanim przyrządy pomiarowe wrócą do torby, niech się rozprawią jeszcze z rozmiarami framug okiennych i drzwiowych. A gdy to już zrobione, pora na użycie kątownika, który pokaże, czy wszystkie kąty są proste, jak powinny (chyba że w planach zostały zawarte inne wartości!). – To proste narzędzie, ale zapewni nam spokój ducha. Możemy sięgnąć choćby po kątownik uniwersalny 200 x 300 mm Wolfcraft (fot. 3) – mówi Adam Raczkowski z Lange Łukaszuk.

    Trzeba trzymać pion!

    Kolejną rzeczą, o której zapomnieć nie wolno, jest sprawdzenie tego, czy wszytko trzyma pion, a więc: powierzchnie ścian i wylewki na podłogach. Do szybkiego testu podłogi przyda się piłeczka – jeśli położona w miejscu nie stacza się w żadną stronę, można odetchnąć. Ale sprawę rozstrzygnie ostatecznie poziomnica lub łata budowlana (fot. 4). – Im będzie dłuższa, tym precyzyjniej pokaże, czy podłoga jest idealnie wypoziomowana. Jeśli zainwestujemy w takie porządne urządzenie, będzie nam służyło przez dziesiątki lat – mówi Michał Ostrowski. Wylewki muszą tez mieć odpowiednie dylatacje (specjalne szpary), które pozwalają im pracować we właściwy sposób.

    Poziomnica pomoże też dokładnie zlustrować ściany. Wesprze ją w tym wspomniana wcześniej nitka z ciężarkiem – jako że fizyki nie można oszukać, taki prosty wskaźnik szybko wykaże, czy ściany trzymają pion, czy może budowlańcy się nie przyłożyli i niezbędne będą poprawki.

    Po tych zabiegach pora sięgnąć po latarkę lub lampę przenośną (fot. 5) – w bocznym świetle wszelkie niedoskonałości, niedoróbki i przebarwienia będą lepiej widoczne. A jeśli takie się ujawnią, trzeba koniecznie zapytać o ich przyczynę.

    Okna, drzwi, parapety

    Po tej części inspekcji, trzeba się zając szczegółowo oknami i drzwiami: czy lekko, precyzyjnie się zamykają i otwierają, czy nie skrzypią. To moment, w którym w roli głównej występuje kartka grubego papieru. Otwieramy okno, przytykamy ją do framugi i zamykamy. Jeśli po zamknięciu bez problemu uda się wyciągnąć kartkę, znaczy to, że okno jest nieszczelne. Podobnie rzecz ma się z drzwiami. I jeszcze jedna rzecz: jeśli okna i drzwi są atestowane, w tym momencie warto zobaczyć ich dokumenty.

    Zaraz po tym wypada sprawdzić, czy balkon i parapety są takie, jak w projekcie. Powierzchnie na obu powinny mieć odpowiedni spadek, żeby woda deszczowa gromadziła się w odpływie, a nie przelewała się do mieszkania. Warto też postukać w płytki na balkonie: głuchy odgłos świadczy o tym, że podłoże zostało niewłaściwie przygotowane, a kafelki niebawem odpadną.

    Kontrola instalacji

    Do skontrolowania zostały jeszcze instalacje. Na początek elektryczna, bo z nią jest stosunkowo najłatwiej – na początku wystarczy sprawdzić, czy ilość i układ gniazdek, włączników i punktów świetlnych są zgodne z planem. – Próbnikiem napięcia (fot 6.) szybko sprawdzimy, czy gniazda zostały odpowiednio podłączone. Warto więc mieć przy obie takie wiarygodne urządzenie – mówi Michał Ostrowski.

    Jeśli natomiast chodzi o punkty świetlne, najlepiej byłoby we wszystkich zamontować żarówki i włączyć je w jednym czasie. Jeśli coś zacznie migać albo bezpiecznik odetnie dopływ prądu, będziemy wiedzieć, że instalacja wymaga poprawek.

    Kontrola instalacji gazowej to zadanie wyłącznie dla specjalistów – tu nie może być mowy o pomyłce. W przypadku wodnej wszystko będzie zupełnie jasne dopiero w chwili, gdy zostanie podłączona cała armatura. W tym momencie można sprawdzić, czy zostały wykonane wszystkie przyłącza? Podobnie jest z grzejnikami – tu sprawność instalacji można skontrolować precyzyjnie jedynie w sezonie grzewczym.

    Warto wykorzystać zapalniczkę, by się przekonać, czy właściwie działa wentylacja. Zapalamy ją i przystawiamy do otworu wentylacyjnego. Jeśli płomień odchyla się w jego stronę, wszystko jest porządku. Jeśli nie – potrzebne będą korekty.

    Nie można zapomnieć o instalacji pozwalającej na odbiór telewizji i radia oraz podłączenia do Internetu. Każdy budynek wielorodzinny powinien mieć takie przyłącza.

    Usterki trzeba spisać

    Wszelkie usterki i niedociągnięcia powinny zostać spisane w specjalnym protokole odbioru mieszkania. Każdy taki dokument musi być zgodny z obowiązującym, bardzo precyzyjnie sformułowanym prawem. Powinien tam być podany m.in. dokładny termin, w którym wszystkie niedociągnięcia zostaną usunięte. Dopiero na podstawie tego można się domagać od dewelopera napraw. I po ich zakończeniu odebrać klucze do swojego „M”.

    Oczywiście, nie wszystkie wady uda się wypatrzyć w czasie takiego rekonesansu. Ale tu z odsieczą właścicielowi mieszkania przychodzi prawo rękojmi – na jego podstawie jeszcze przez 3 lata od odbioru lokalu można się domagać napraw na koszt dewelopera.

  • Trwały dom na lata. Wybieramy materiał na ściany nośne

    Trwały dom na lata. Wybieramy materiał na ściany nośne

    Ściany nośne zewnętrzne to jeden z najważniejszych punktów konstrukcyjnych każdego budynku. To one przenoszą obciążenia do fundamentów i zapewniają izolację termiczną. Dlatego przed rozpoczęciem budowy warto wybrać najlepszy materiał na ściany nośne.

    Ceramika poryzowana

    Tworzy się ją na bazie gliny wymieszanej ze specjalnymi dodatkami, których zadaniem jest zwiększenie porowatości produktu. Wysoki poziom porowatości wpływa na poprawę właściwości termoizolacyjnych, dzięki czemu materiał świetnie nadaje się na zewnętrzne ściany jedno- i wielowarstwowe. Ceramika poryzowana zapewnia optymalną wilgotność i mikroklimat w domu. Popularnym rozwiązaniem są pustaki z wpustami i wypustami. Dzięki temu murowanie ścian może się odbywać bez spoiny pionowej. Wystarczy zastosować suchą zaprawę w pianie bądź zaprawę klejową. Niektórzy producenci ceramiki poryzowanej wprowadzają na rynek produkty wypełnione perlitem bądź wełną mineralną. Jest to bardzo funkcjonalne rozwiązanie, które w istotny sposób polepsza współczynnik przenikania ciepła. Jednak z pewnością nie będzie to najtańszy materiał na ściany zewnętrzne.

    Ceramika tradycyjna

    Nie jest już tak popularna jak kilkanaście lat temu, jednak nadal stosuje się ją w budownictwie jednorodzinnym. Nadaje się na ściany warstwowe. Pustaki z ceramiki tradycyjnej są cięższe i grubsze niż ich poryzowane odpowiedniki. Grubość produktów pod ściany zewnętrzne wynosi 18,8 cm. Oznacza to, że ściana dwuwarstwowa będzie miała grubość przynajmniej 37 cm. Jest to znacznie więcej niż w przypadku pustaków poryzowanych. Warto jednak zaznaczyć, że ceramika to wytrzymały materiał na ściany nośne. Jest całkowicie niepalny i łatwy do murowania. Niestety, odznacza się słabszym niż poryzowana współczynnikiem przenikania ciepła, a ściany z niego wykonane wymagają dodatkowej warstwy ocieplenia. Jednym z głównych atutów ceramiki tradycyjnej jest wysoki poziom izolacji akustycznej, połączony z atrakcyjną ceną zakupu.

    Beton komórkowy

    Materiał ten powstaje ze spienionej mieszaniny piasku i cementu. Może mieć zróżnicowane rozmiary oraz wagę. Bloczki betonowe o większej masie wykorzystuje się na wewnętrzne ściany warstwowe. Ich charakterystyczną cechą jest duża wytrzymałość na uszkodzenia oraz stosunkowo niewielka termoizolacyjność. W ofertach producentów znajduje się także beton komórkowy o mniejszej masie, z porowatą strukturą o niskim przenikaniu ciepła. Można go wykorzystać do budowy jednowarstwowych ścian nośnych, murowanych na zaprawie z cienkich spoin. Dużym atutem tego rozwiązania jest eliminacja mostków termicznych.

    Bloczki silikatowe

    Silikaty to innymi słowy bloczki wapienno-piaskowe, uzyskane z mieszaniny wapna, piasku kwarcowego oraz niewielkiej ilości wody (ok. 3%). Charakterystyczną cechą bloczków silikatowych jest duża gęstość (1400–2200 kg/m3), dzięki której produkt odznacza się dużą wytrzymałością, odpornością na uszkodzenia mechaniczne oraz wysoką nośnością. To dobry materiał na ściany nośne, który cieszy się dużą popularnością wśród inwestorów. Ściany nośne wykonane z tego materiału mogą mieć grubość 18 cm. Duża gęstość produktu ma także swoje wady – w postaci wyższego współczynnika przenikania ciepła. Dlatego ściany zewnętrzne z silikatów wymagają dodatkowego ocieplenia. Duża dokładność wymiarowa oraz łatwa technologia gwarantuje szybkie i sprawne wykonawstwo. Duża masa produktu definiuje takie właściwości fizyczne materiału, jak akumulacyjność cieplna oraz izolacyjność akustyczna. Silikat świetnie akumuluje ciepło, dzięki czemu stanowi naturalny bufor przeciwdziałający skutkom zmian temperatur na zewnątrz obiektów. Natomiast w zakresie izolacyjności akustycznej elementy silikatowe należą do najlepiej izolujących – najwyższe parametry osiągają elementy pełne, pozbawione drążeń.

    Keramzytobeton

    To coraz popularniejszy materiał na ściany nośne. Charakteryzuje się stosunkowo niewielkim ciężarem objętościowym, a także bardzo dobrym współczynnikiem przenikania ciepła. Jest bardziej wytrzymały niż beton komórkowy i ma lepsze parametry techniczne. Keramzytobeton jest paroprzepuszczalny, w pełnym bloczku, zapewnia wysoką izolacyjność akustyczną, a jednocześnie jest odporny chemicznie i biologicznie. Nie jest to najtańszy materiał na ściany zewnętrzne, ale za to odznacza się bardzo zadowalającymi właściwościami. W ofertach handlowych znajdziemy standardowe pustaki i bloczki keramzytobetonowe łączone na wpust i wypust. Na rynku pojawiają się także bloczki wyposażone we wkładkę termoizolacyjną (ze styropianu bądź granulatu styropianowego). Grubość takiej ściany warstwowej to ok. 42 cm. Jej współczynnik przenikania ciepła może wynosić zaledwie 0,15 W/(m2K). Jest to jeden z najlepszych wyników, jaki można uzyskać podczas budowy jednowarstwowych ścian zewnętrznych.

    Jaki materiał wybrać na ściany warstwowe?

    Materiał budowlany powinien być odpowiednio dopasowany do specyfiki ścian. W tradycyjnej technologii murowanej powstają ściany jedno-, dwu- oraz trójwarstwowe. W każdym z powyższych przypadków sprawdzają się nieco inne materiały.
    Ściany jednowarstwowe – ich budowa jest prosta, bo ściana składa się z jednej warstwy nośnej oraz warstwy wykończeniowej (np. tynk). Z reguły jej grubość oscyluje wokół 35–50 cm. Do jej budowy nadają się wyłącznie materiały o dużej odporności oraz wysokiej termoizolacyjności. Można wykorzystać tu beton komórkowy, ceramikę poryzowaną, a także keramzytobeton z wkładką termiczną.

    Ściany dwuwarstwowe – grubość warstwy nośnej wynosi 24–29 cm. Może być wykonana z betonu komórkowego, bloczków keramzytobetonowych, pustaków ceramicznych, a także silikatów. Druga warstwa pełni funkcję osłonową i może być stworzona z twardej wełny mineralnej.

    Ściany trójwarstwowe – grubość warstwy nośnej wynosi 18–22 cm. Ściana trójwarstwowa może być wykonana z bloczków keramzytobetonowych, silikatów, pustaków ceramicznych, a także z betonu komórkowego. Środkową przegrodą jest warstwa ocieplenia, którą można wykonać z wełny mineralnej bądź styropianu. Ściany trójwarstwowe zapewniają najwyższy poziom izolacji termicznej, jednak są rzadko stosowane ze względu na wysokie koszty budowy.

    Tekst: Kalkulatory Budowlane, www.kb.pl

    Fot. Obraz licencjonowany przez Depositphotos.com/Drukarnia Chroma

  • Jaki wpływ na parametry gotowej przegrody ma odpowiednio dobrana i właściwie rozrobiona zaprawa?

    Jaki wpływ na parametry gotowej przegrody ma odpowiednio dobrana i właściwie rozrobiona zaprawa?

    Zaprawa murarska stanowi jedynie kilka procent objętości muru, więc czasami jej rola bywa bagatelizowana. Trzeba mieć jednak świadomość, że wpływa ona w istotny sposób na cechy wybudowanej przegrody. O jakich parametrach gotowej ściany może zadecydować zaprawa i jakie skutki ma jej niewłaściwe dobranie lub przygotowanie wyjaśnia Joanna Nowaczyk, Doradca Techniczny Grupy SILIKATY.

    Podstawowym zadaniem zaprawy murarskiej jest trwałe połączenie elementów murowych, tak by konstrukcja w poprawny sposób przenosiła działające na nią obciążenia. Wydawać się zatem może, że im mocniejsza zaprawa, tym mocniejszy i stabilniejszy mur. Nie jest to jednak do końca prawda. Wytrzymałość na ściskanie rzeczywiście jest jednym z głównych parametrów określających przydatność zaprawy, ale finalna wytrzymałość muru w znacznie większym stopniu zależy od zastosowanych elementów murowych. Należy stosować zaprawę zgodną z wytrzymałością przewidzianą w projekcie – nie niższą, ani nie wyższą. Ten parametr zaprawy nigdy nie powinien być również wyższy niż wytrzymałość spajanych elementów, ponieważ może to doprowadzić do uszkodzenia muru, np. powstania spękań i zarysowań.

    Wytrzymałość zaprawy nie jest jej jedynym istotnym parametrem. Równie ważna jest jej przyczepność do podłoża, która określana jest jako wytrzymałość spoiny. Ścisłe przyleganie zaprawy do całej powierzchni bloczków pozwala wyeliminować nieszczelności, którymi woda może przenikać w głąb muru. Ważną funkcją spoiwa jest bowiem uszczelnienie konstrukcji. Przyczepność zależy od urabialności zaprawy, jej plastyczności i tzw. więźliwości wody. Nie zapominajmy, że przyczepność będzie się różnić nie tylko z uwagi na składniki samej masy, ale też rodzaj pokrywanego elementu (jego chłonność), dlatego należy unikać zapraw uniwersalnych.

    Do niedawna używano głównie tzw. zapraw tradycyjnych, które pełnią też rolę wyrównawczą. Obecnie, w przypadku materiałów o dużej dokładności wymiarowej jak np. silikaty, można stosować metodę cienkowarstwową. Wpłynie to nie tylko na szybkość prac, ale także na parametry gotowego muru – przede wszystkim izolacyjność cieplną. Cienkie spoiny minimalizują bowiem ryzyko powstawania liniowych mostków termicznych.

    Wybór właściwej zaprawy to jednak nie wszystko. Nawet najlepszej jakości gotowa sucha mieszanka straci swoje właściwości, jeśli na budowie zostanie źle rozrobiona. Najczęstszy błąd polega na dodaniu nieodpowiedniej ilości wody. Bardzo ważne jest zastosowanie proporcji podawanych przez producenta na opakowaniu. Konsystencję można sprawdzić, rozkładając masę na jednym elemencie przy pomocy kielni do cienkich spoin. Jeśli będzie za gęsta, będzie „rwała się”, jeśli za rzadka – ząbkowanie się rozpłynie. Istotne jest też, aby masa była jednorodna. Przygotowanej mieszanki nie powinno się rozrzedzać w trakcie murowania.

    W przypadku występowania skrajnych temperatur (niskich – poniżej +5°C lub wysokich – powyżej 25°C) roboty murowe należy przeprowadzać ze szczególną rozwagą. Dbając o właściwe przygotowanie i zabezpieczenie zarówno elementów murowych i zaprawy, jak i świeżo wzniesionej przegrody. Dopiero stosowanie się do właściwych wytycznych producenta materiałów murowych, jak i wytycznych producenta zaprawy murarskiej będziemy mogli uzyskać szczelny i trwały mur.

  • Prace budowlane na przekór złej pogodzie

    Prace budowlane na przekór złej pogodzie

    Kiedy nadchodzi jesień, aura może utrudnić prowadzenie prac budowlano-remontowych na zewnątrz budynku. Często zdarza się jednak, że nie udaje się zakończyć na czas robót prowadzonych latem lub w ostatniej chwili ujawnią się usterki, które należy usunąć przed sezonem zimowym. Z pomocą przychodzą wówczas produkty dostosowane do użycia w niesprzyjających warunkach po-godowych, takie jak jednoskładnikowe piany PVC-Winterfoam i Gunfoam Winter marki Den Braven.

    Prowadząc prace budowlane w niskich temperaturach, należy zwracać szczególną uwagę na zakresy temperatur, w jakich mogą być stosowane poszczególne materiały. Trzeba bowiem pamiętać, że większość ze standardowych produktów chemii budowlanej powinna być przygotowywana i aplikowana w dodatniej temperaturze (zwykle do +5oC), w przeciwnym wypadku tracą one swoje właściwości i dochodzi do degradacji wykonanych powłok czy połączeń. Dotyczy to m.in. pian montażowych, które są wykorzystywane przy wielu różnych robotach budowlanych.

    Mróz im niestraszny

    Wychodząc naprzeciw potrzebom inwestorów, którzy nierzadko stają przed koniecznością kontynuowania prac na zewnątrz w sezonie jesienno-zimowym, firma Den Braven opracowała specjalne preparaty, które są w stanie sprostać nawet trudnym warunkom pogodowym. Doskonałym przykładem są jednoskładnikowe poliuretanowe piany montażowe Winterfoam-PVC i Gunfoam Winter. Mogą być stosowane w temperaturach do -10oC. Wyróżniają się niskim stopniem rozprężenia, gwarantując stabilność wymiarową także przy niskich temperaturach. Warto podkreślić, że górna granica to +35oC, co sprawia, że są to tak naprawdę produkty wielosezonowe. Pamiętać jednak należy, że w zależności od warunków panujących w otoczeniu będzie zmieniał się czas obróbki – PVC-Winterfoam od 60-120 minut (przy temp. +20oC i wilgotności wzgl. 60%) do 10 godzin (przy temp. -10oC i wilgotności wzgl. 20%); Gunfoam Winter od 30-80 minut (przy temp. +20oC i wilgotności wzgl. 60%) do 10 godzin (przy temp. -10oC i wilgotności wzgl. 20%). Pełną obciążalność mechaniczną uzyskują do 24 godzin.

    Produkty wielozadaniowe

    Piany zimowe Den Braven to nie tylko możliwość pracy o różnych porach roku, ale również szeroki wachlarz zastosowań. Mogą być aplikowane na większość stosowanych w budownictwie materiałów, m.in. beton, tynk, ceramikę budowlaną, drewno, metal i tworzywa sztuczne. Dzięki dobrej przyczepności do podłoża nie ściekają i mogą być nakładane zarówno na powierzchnie poziome, jak i pionowe. Wykazują dobre właściwości izolacyjne pod względem termicznym, akustycznym i przeciwwilgociowym. Sprawdzają się przy montażu okien, drzwi, rolet, bram garażowych, parapetów i progów, wypełnianiu pęknięć i bruzd w ścianach, stropach i dachach, a także łączeniu prefabrykowanych elementów w konstrukcjach szkieletowych. Nadają się również do wypełniania szczelin między płytami styropianowymi w systemach dociepleń ścian zewnętrznych. Piany montażowe Den Braven to także różne sposoby aplikacji do wyboru. PVC-Winterfoam posiada standardowy aplikator wężykowy, natomiast Gunfoam Winter przystosowana jest do nakładania przy użyciu pistoletu.

  • Jak uzyskać zezwolenie na zajęcie pasa drogowego? Część III

    Jak uzyskać zezwolenie na zajęcie pasa drogowego? Część III

    W poprzedniej części poradnika omówione zostały kłopoty inwestorów wynikające z uznaniowego charakteru decyzji o zezwoleniu na zajęcie pasa oraz pomocne wyroki sądowe. 

    Opłaty za zajęcie pasa drogowego

    – Zgodnie z ustawą o drogach publicznych za zajęcie pasa drogowego pobierana jest stosowna opłata. Co do zasady należność za zajęcie pasa drogowego w celu zlokalizowania w jego obrębie obiektów budowlanych lub urządzeń niezwiązanych z potrzebami zarządzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego (w tym również reklamy) ustalana jest jako iloczyn liczby metrów kwadratowych powierzchni pasa drogowego zajętej przez rzut poziomy obiektu lub urządzenia, liczby dni zajmowania pasa drogowego i stawki opłaty za zajęcie 1 mkw. pasa drogowego – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Z kolei wysokość stawek dla dróg, których zarządcą jest generalny dyrektor dróg krajowych i autostrad, określona jest w rozporządzeniu ministra właściwego do spraw transportu. W przypadku zaś dróg, które są w zarządzie jednostek samorządu terytorialnego, wysokość stawek określa właściwy organ stanowiący danej jednostki samorządu terytorialnego  w drodze uchwały.

    Gdy pas zostanie zajęty niezgodnie z prawem

    W sytuacji, w której pas drogowy zostanie zajęty niezgodnie z prawem inwestor obciążony zostanie karą pieniężną. Mowa o sytuacjach, gdy zajęcie pasa odbędzie się bez zezwolenia zarządcy drogi, z przekroczeniem terminu zajęcia określonego w zezwoleniu zarządcy drogi, lub też gdy powierzchnia obiektu przekroczy tą, jaka została określona w uzyskanym zezwoleniu zarządcy. Kara pieniężna wyniesie wtedy 10-krotność opłaty pobieranej za legalne zajęcie pasa drogowego. Warto mieć także na uwadze, że właściciel nielegalnie zlokalizowanego obiektu zostanie zobowiązany do niezwłocznego przywrócenia pasa drogowego do stanu poprzedniego. Oznacza to, że na własny koszt będzie musiał dokonać jego rozbiórki.

    Robert Tomaszewski
    Prezes Saveinvest
    www.saveinvest.pl, www.grunttozysk.pl

  • Jak uzyskać zezwolenie na zajęcie pasa drogowego? Część II

    Jak uzyskać zezwolenie na zajęcie pasa drogowego? Część II

    W poprzedniej części poradnika omówiona została specyfika decyzji lokalizacyjnej oraz decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogowego.

    Kłopoty inwestorów

    Przypomnijmy, że legalne umieszczenie w obrębie pasa drogowego obiektów lub urządzeń niezwiązanych bezpośrednio z potrzebami ruchu drogowego wymagać będzie od inwestora uzyskania dwóch decyzji – decyzji lokalizacyjnej (w myśl art. 39 ust 1 ustawy o drogach publicznych) oraz decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogowego (art. 40 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych).

    Ustawodawca przy określaniu dyrektyw pozwalających na zajęcie pasa przez obiekty niezwiązane z gospodarką drogową posłużył się frazą „szczególnie uzasadnionego przypadku”. W konsekwencji, każda decyzja lokalizacyjna, a później wydawana w oparciu o nią decyzja zezwalająca na zajęcie pasa drogowego, przybiera znamiona uznaniowości. A to w praktyce daje organom administracyjnym odpowiedzialnym za jej wydanie pełną dowolność w orzekaniu, kiedy wniosek inwestora zostanie rozpatrzony pozytywnie.

    Pomocne wyroki sądowe

    Jeśli dojdzie do sporu z organem warto sięgnąć do kilku orzecznictw sądowych. Szczególnie istotny dla omawianej tu sprawy będzie wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 24 czerwca 2011 r. (sygnatura akt: VI SA/Wa 799/11). W rozstrzygnięciu tym sąd podkreślił, jak ważne przy podejmowaniu decyzji o zezwoleniu na zajęcie pasa drogowego będzie wnikliwe wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, a następnie wykazanie przez organy, jakie przesłanki pozwoliły na podjęcie konkretnej decyzji. Organy zobowiązane są zatem do wnikliwego i przejrzystego wyjaśnienia i przedstawienia branych pod uwagę zindywidualizowanych przesłanek, które dotyczyć będą danej sprawy.

    – Kolejnym ważnym rozstrzygnięciem, który może pomóc inwestorom, będzie wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 26 stycznia 2011 r. (sygnatura akt: III SA/Łd 623/10). W tym orzecznictwie z kolei sąd wyraźnie podkreślił, że „szczególnie uzasadniony przypadek” powinien być rozpatrywany w oparciu o dyrektywy zawarte w  art. 1 ust. 39 ustawy o drogach publicznych. Zgodnie z treścią tej przesłanki w pasie drogowym zakazane zostało dokonywanie czynności, które mogłyby spowodować niszczenie bądź uszkodzenie drogi i jej urządzeń lub zmniejszenie jej trwałości oraz zagrażać bezpieczeństw ruchu drogowego – przypomina Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Oznacza to w praktyce, że organ powinien rozpatrzyć, czy zarówno lokalizacja jak i parametry obiektu nie będą sprzeczne z tym właśnie przepisem prawnym. Co więcej, w omawianym tu wyroku WSA zwrócił uwagę na fakt, że zagrożenie dla bezpieczeństwa ruchu drogowego (lub urządzeń drogowych) nie może być jedynie subiektywnymi odczuciami organu rozstrzygającego o sprawie – musi być obiektywnie dowiedzione w oparciu o faktyczne okoliczności danej sprawy.

    Warto przy kwestii potencjalnego bezpieczeństwa zwrócić także uwagę na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 stycznia 2009 r. (sygnatura akt: II GSK 580/08), w którym wyrażony został pogląd, zgodnie z którym obowiązek udowodnienia, że zachodzą okoliczności wymienione w art. 39 ust. 1 ustawy o drogach publicznych,  spoczywa nie tylko na inwestorze, ale także na organach rozpatrujących sprawę. To one w związku z tym powinny udowodnić, że występuje faktyczne zagrożenie w związku z przedsięwzięciem zaplanowanym przez wnioskodawcę.

    W kolejnej części poradnika omówiona zostanie opłata należna z tytułu zajęcia pasa drogowego. Opisane zostaną również skutki nielegalnego zajęcia pasa – czyli zajęcie pasa drogowego bez zezwolenia zarządcy drogi, z przekroczeniem terminu zajęcia określonego w zezwoleniu zarządcy drogi oraz sytuacja, w której obiekt będzie miał powierzchnię większą niż ta określona w uzyskanym zezwoleniu zarządcy drogi.

    Robert Tomaszewski
    Prezes Saveinvest
    www.saveinvest.pl, www.grunttozysk.pl

  • Nowoczesna stolarka aluminiowa w ofercie Dobroplast

    Nowoczesna stolarka aluminiowa w ofercie Dobroplast

    Uwielbiana przez architektów i wykorzystywana w wielu projektach komercyjnych, stolarka aluminiowa coraz częściej pojawia się również w budownictwie mieszkaniowym. Swoją popularność zawdzięcza doskonałym parametrom technicznym, trwałości, nowoczesnej stylistyce i szerokim możliwościom  konstrukcyjnym. Mając to na względzie, firma Dobroplast nieustannie rozwija swoją ofertę, wprowadzając do niej systemy aluminiowe pozwalające tworzyć wysokiej jakości okna, drzwi czy witryny.

    Stolarka tworzona na bazie profili aluminiowych daje duże możliwości aranżacyjne, zwłaszcza tam, gdzie przewidywane są spore przeszklenia. Dzięki temu, że materiał ten jest sztywny i odporny na odkształcenia, przy jego pomocy możliwe jest tworzenie lekkich i wytrzymałych okien oraz drzwi nawet o bardzo dużych rozmiarach, tak pożądanych we współczesnej architekturze. Z tego też względu stolarka aluminiowa jest tak często wykorzystywana w projektach budynków użyteczności publicznej bazujących na nowoczesnej i surowej formie.  Jest to również materiał wykazujący wysoką odporność na warunki atmosferyczne, zarówno wilgotność (jest odporny na korozję), jak i odkształcenia pod wpływem promieniowania słonecznego. Dodatkowo nie wymaga specjalistycznej konserwacji. Wśród tych zalet spotkać się można jednak z opiniami, że stolarka aluminiowa charakteryzuje się słabszą izolacyjnością termiczną. Asortyment ten jest jednak nieustannie udoskonalany, a wprowadzane na rynek rozwiązania udowadniają, że modele aluminiowe mogą pod tym względem śmiało konkurować z oknami drewnianymi czy PVC. Dobrym przykładem jest nowoczesna linia systemów aluminiowych Aliplast  dostępna w ofercie Dobroplast.

    Aluminium w nowej odsłonie

    Firma Dobroplast dbając o dostosowanie oferty do wymagań rynku oraz oczekiwań klientów rozwija swój asortyment, wprowadzając do niego nowe rozwiązania. Od niedawna metamorfozę przeszła również grupa produktów opartych na profilach aluminiowych. Unowocześniona została linia produkcyjna, która wyposażona została w nowoczesne maszyny. Nad jakością produktów czuwać natomiast będzie sztab fachowców specjalizujących się w stolarce aluminiowej. Efektem tego są wysokiej jakości rozwiązania oparte na systemach Aliplast, które umożliwiają konstruowanie okien, drzwi i witryn o wysokich parametrach izolacyjnych. Osiągnięto to dzięki zastosowaniu wkładu termicznego poprawiającego izolacyjność przekroju o 0,2-0,4 W/m2K oraz dodatkowym wkładom podszybowym. System daje również możliwość zastosowania pakietu dwu lub trzyszybowego, dzięki czemu przeszklenia zapewniają odpowiednią ochronę przed stratami ciepła. W bogatej ofercie Dobroplast znaleźć można różnorodne warianty systemów aluminiowych, które pozwolą dobrać model odpowiedni do naszych potrzeb – z dodatkowymi zabezpieczeniami antywłamaniowymi, systemy przesuwne czy harmonijkowe, z dodatkowym pakietem termoizolacyjnym czy niskim progiem, wzbogacone o szyby akustyczne lub ukryte okucia. Stolarka aluminiowa Dobroplast daje bowiem szerokie możliwości  zarówno pod kątem doboru komponentów, jak również kształtu czy wielkości konstrukcji. Dzięki temu zyskujemy możliwość tworzenia nowoczesnych, designerskich projektów opartych na trwałych, ciepłych i estetycznych przeszkleniach.

    Stolarka aluminiowa to już nie tylko minimalistyczna stylistyka i możliwość tworzenia dużych przeszkleń. Rozwiązania na bazie systemów Aliplast w ofercie Dobroplast pokazują, że mogą być to  również okna i drzwi o dobrych parametrach termoizolacyjnych,  które z powodzeniem wpiszą się w wymogi dotyczące energooszczędności.

     

  • Co warto wiedzieć o postępowaniu legalizacyjnym? Część II

    Co warto wiedzieć o postępowaniu legalizacyjnym? Część II

    W poprzedniej części artykułu omówione zostały okoliczności, w których inwestorowi przysługuje prawo do legalizacji samowoli budowlanej oraz dokumenty, jakie należy przedłożyć w trakcie prowadzonego postępowania legalizacyjnego. 

    – Jak zostało wyjaśnione w poprzedniej części artykułu po złożeniu w wyznaczonym terminie kompletnej dokumentacji, na podstawie której powiatowy inspektor nadzoru budowlanego zbada zgodność nielegalnie powstałego obiektu z obowiązującymi powszechnie przepisami i aktem prawa miejscowego, organ rozstrzygnie o możliwości legalizacji i ustali odpowiednią opłatę legalizacyjną. Zgodnie z prawem budowlanym, wysokość opłaty legalizacyjnej uzależniona jest od rodzaju popełnionej przez inwestora samowoli budowlanej. Decyduje tu fakt, czy obiekt powstał bez pozwolenia, bez zgłoszenia lub też pomimo sprzeciwu starosty wobec wniosku zgłoszeniowego – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

    Dla obiektów, które powstały bez zgłoszenia opłata jest stała – wynosi ona 2,5 tys. zł lub 5 tys. zł. Z kolei wysokość opłaty legalizacyjnej dla obiektu, który został wzniesiony bez pozwolenia na budowę obliczana jest na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Zgodnie z nim stawka 500 zł zostaje pomnożona przez 50 i przez współczynnik odpowiadający konkretnej kategorii obiektu i jego wielkości (współczynniki te określone zostały w załączniku do prawa budowlanego). Co więcej, podobnie jak w przypadku ustalania, czy dla obiektu potrzebne będzie pozwolenie czy wystarczy zgłoszenie, tak i przy wysokości opłaty legalizacyjnej jednym z decydujących czynników jest jego metraż. Przykładowo za legalizację wiaty (na działkach pod budownictwo mieszkaniowe) do 50 mkw nie zapłacimy nic, ponieważ budowa takiego rodzaju obiektu, o takich parametrach, nie wymaga obecnie załatwiania jakichkolwiek formalności administracyjnych. Jeśli natomiast będziemy chcieli zalegalizować wiatę, która przekroczy wspomniane 50 mkw opłata wyniesie 125 tys. zł. Dla innych obiektów granicę stanowi 35 mkw – za wolno stojące parterowe domki służące rekreacji mieszczące się w tych parametrach zapłacimy 5 tys. zł (jeśli je przekroczy opłata wyniesie 25 tys. zł), za ganki przydomowe 5 tys. zł (powyżej – 50 tys. zł), za altany, garaże oraz wolnostojące parterowe budynki gospodarcze do 35 mkw. również 5 tys. zł, a jeśli przekroczą tę wartość 25 tys. zł. Warto mieć jednak na uwadze fakt, że legalizacja wolno stojącego domu jednorodzinnego nadal będzie bardzo kosztowna. Opłata, zarówno jeśli chodzi o dom, który spełniał wymogi, by mógł zostać wzniesiony po dokonaniu zgłoszenia, jak i ten dla którego należało uprzednio uzyskać pozwolenie na budowę, wyniesie 50 tys. zł.

    Saveinvest Sp. z o.o.
    www.grunttozysk.pl

  • Co warto wiedzieć o postępowaniu legalizacyjnym? Część I

    Co warto wiedzieć o postępowaniu legalizacyjnym? Część I

    W jakich okolicznościach inwestor może skorzystać z prawa do legalizacji samowoli budowlanej? Jakie dokumenty i w jakim terminie powinien on dostarczyć? W jaki sposób ustalana jest wysokość opłaty legalizacyjnej?

    Budowa obiektu budowlanego, który w świetle przepisów prawa budowlanego wymaga od inwestora uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, bez uzyskania takiej decyzji, albo pomimo sprzeciwu starosty co do wniosku zgłoszeniowego, stanowi przypadek tzw. samowoli budowlanej. Wśród przewidzianych ustawowo sankcji za dokonanie takiego wykroczenia znajduje się nakaz rozbiórki nielegalnie wzniesionego obiektu. Jednak, zgodnie z art. 48 oraz art. 49 prawa budowlanego, w określonych okolicznościach inwestorowi przysługuje również prawo do legalizacji samowoli budowlanej.

    W ramach przeprowadzania przez organ nadzoru budowlanego tzw. postępowania legalizacyjnego podmiot, który dopuścił się samowoli budowlanej zobowiązany jest do przedstawienia dokumentów umożliwiających legalizację powstałego niezgodnie z prawem obiektu. W trakcie postępowania dla niezakończonej budowy powinien zostać dostarczony, sporządzony przez projektanta i drugą osobę, projekt budowlany, określający roboty już wykonane i te dopiero mające zostać wykonane. Wspomniany dokument obowiązkowo zawierać musi niezbędne uzgodnienia. Inwestor ma także obowiązek przedłożyć w urzędzie oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności nielegalnie powstałego obiektu z treścią uchwalonego dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli działka nie została takim aktem objęta, konieczne będzie uzyskanie i dostarczenie decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

    Dokumenty te powinny zostać dostarczone w odpowiednim, czyli wyznaczonym przez organ, terminie. Termin ten nie został wskazany przez ustawodawcę w obowiązującym akcie prawnym. Zwyczajowo przyjmuje się natomiast, że powinien być on odpowiednio długi, czyli musi uwzględnić czas potrzebny na pozyskanie pewnych dokumentów, przykładowo wspomnianych powyżej warunków zabudowy. Jeśli inwestor nie dopełni tego obowiązku, czyli komplet dokumentów nie zostanie dostarczony w wyznaczonym terminie, nadzór budowlany zobligowany jest do wydania nakazu rozbiórki powstałego niezgodnie z prawem obiektu – zdaniem m.in. Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok z 24 sierpnia 2016 r., sygnatura akt: II OSK 2947/14).

    – Jeśli natomiast w odpowiednim terminie złożona zostanie kompletna dokumentacja kolejny krok w postępowaniu o legalizację samowoli budowlanej stanowić będzie zbadanie obiektu przez inspektora pod kątem zgodności z obowiązującymi przepisami m.in. prawem budowlanym, ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Jeśli obiekt nie narusza wspomnianych przesłanek prawnych zostanie ustalona odpowiednia dla danego rodzaju samowoli opłata legalizacyjna.

    Warto mieć także na uwadze, że powiatowy inspektor nadzoru budowlanego posiada kompetencje, by wydawać różne decyzje i postanowienia warunkowane indywidualnym stanem nielegalnie wzniesionego obiektu – wszystkie spośród nich będą prowadzić do zakończenia wszczętego postępowania legalizacyjnego. W sytuacji, gdy zdaniem inspektora roboty są niezgodne z przepisami i nie da się ich doprowadzić do stanu odpowiadającego wymogom prawnym, zostanie wydany nakaz zaniechania dalszych robót albo wydana zostanie decyzja o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części. Jeśli z kolei roboty będą mogły zostać doprowadzone do stanu zgodnego z prawem, określony zostanie termin na ich wykonanie.

    Skorzystanie z przysługującego w określonych warunkach prawa do legalizacji samowoli to nie tylko dostarczenie dokumentacji, ale także, jak zostało już wspominane, uiszczenie odpowiedniej opłaty legalizacyjnej. W wielu przypadkach okazuje się, że doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem jest zbyt kosztowne, i pomimo spełnienia koniecznych warunków, inwestorzy jednak nie decydują się na legalizację i dokonują rozbiórki.

    W kolejnej części artykułu odpowiemy na pytanie, jakie czynniki mają wpływ na wysokość opłaty legalizacyjnej.

    Saveinvest Sp. z o.o.
    www.grunttozysk.pl

  • Nie można uchwalić planu miejscowego bez niezbędnych analiz. Część I

    Nie można uchwalić planu miejscowego bez niezbędnych analiz. Część I

    Jeśli rada gminy nie wydała uchwały obejmującej wyniki analiz w zakresie zagospodarowania przestrzennego, nie może przystąpić do uchwalania planu miejscowego – czyli o zmianach, jakie w procedurze planistycznej wprowadziła ustawa o rewitalizacji. Jakie jeszcze przesłanki mogą przesądzić o unieważnieniu uchwały w sprawie tego aktu prawa miejscowego? 

    Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to, z punktu widzenia każdego inwestora, jeden z najistotniejszych aktów zawierający przepisy powszechnie obowiązujące, z jakim koniecznie powinien się zapoznać. Plan miejscowy to akt prawa miejscowego – stanowi zatem podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych. W ramach jego treści gmina określa m.in. takie aspekty jak: przeznaczenie poszczególnych terenów, obowiązujące zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki zagospodarowania i zasady kształtowania zabudowy, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, szczególne warunki zagospodarowania terenów czy ograniczenia w ich użytkowaniu (przykładowo wyraźny zakaz zabudowy). Niestety bardzo często przy uchwalaniu planów miejscowych gminy popełniają wykroczenia i dopuszczają się uchybień w procesie planistycznym.  Jakie zatem przesłanki mogą przesądzić o unieważnieniu uchwały w sprawie tego aktu prawa miejscowego?

    – Ustawa o rewitalizacji wprowadziła nowy wymóg proceduralny obowiązujący przy uchwalaniu planów miejscowych. Mowa tu o konieczności wynikającej bezpośrednio z art. 15 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli obowiązku powoływania się w uzasadnieniu uchwały przyjmującej ten akt na uchwałę dotyczącą analiz zmian w zagospodarowaniu przestrzennym oraz na same analizy. Do obowiązków rady gminy należy zatem wykazanie zgodności między treścią nowo uchwalanego planu, a wynikami przeprowadzonych analiz w zakresie zagospodarowania przestrzennego – przypomina Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Co do zasady wspomniane wyniki powinny zostać zawarte w osobnej, wydanej odpowiednio wcześniej z ramienia rady gminy, uchwale.

    W związku ze zmianami wprowadzonymi do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinna zostać zachowana ustalona odgórnie kolejność czynności, jakie powinna podjąć gmina przed uchwaleniem planu miejscowego. Po pierwsze organ wykonawczy gminy zobowiązany jest do dokonania analizy zmian w zakresie zagospodarowania przestrzennego wraz z oceną postępów w opracowaniu planów miejscowych. Wyniki przeprowadzonych analiz powinny zostać następnie przekazane radzie gminy – zgodnie z wymogiem ustawodawcy co najmniej raz w czasie trwania kadencji rady. Ta z kolei podejmuje wtedy uchwałę w sprawie aktualności studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji uchwała przyjmująca nowy plan (lub zmieniająca treść tego obowiązującego dotychczas) koniecznie musi odnieść się do wyników przeprowadzanych analiz oraz do wspomnianej tu wcześniej uchwały. A zatem, co szczególnie istotne, treść nowego planu nie może odbiegać od obowiązującego w gminie studium. W sytuacji, gdy takich analiz lub uchwał nie będzie – rada gminy nie może uchwalić nowego aktu prawa miejscowego lub wprowadzić zmian, zgodnie z art. 32 ww. ustawy. W sytuacji, gdy pomimo niespełnienia tych warunków doprowadzi do uchwalenia nowego planu, dopuści się uchybień w procesie planistycznym, co może przesądzić o unieważnieniu tego dokumentu. Stanowisko takie reprezentowane jest konsekwentnie w sądowych orzecznictwach – dla przykładu wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 kwietnia 2016 r., sygnatura akt: II SA/Łd 185/16.

    W kolejnej części artykułu: jak powinny wyglądać prace planistyczne zmierzające do przyjęcia planu miejscowego, czyli kiedy uchwała przyjmująca miejscowy plan podlegać będzie (w całości lub w części) unieważnieniu?

    Saveinvest Sp. z o.o.
    www.grunttozysk.pl