Wymarzona lokalizacja dla aktywnych zawodowo. Doskonały balans, między dobrą komunikacją z dużymi ośrodkami miejskimi, a ciszą z dala od miejskiego gwaru.
Inwestycja w Choroszczy „Osiedle Jabłoniowa Aleja” to kameralny zespół budynków, który stanowi atrakcyjną lokalizację dla osób aktywnych zawodowo, ceniących spokój, żyjących w harmonii z naturą. Osiedle jest dobrze skomunikowane z Białymstokiem i innymi większymi ośrodkami miejskimi, a jego położenie pozwala mieszkańcom na odpoczynek z dala od miejskiego gwaru.
20 energooszczędnych i ekologicznych domów dwulokalowych wykonanych z najwyższej jakości materiałów będą gotowe do zamieszkania jeszcze w tym roku!
Każdy z domów posiada miejsce postojowe, własny ogród, zbiorniki na wodę opadową do podlewania roślinności oraz jest przystosowany pod montaż paneli fotowoltaicznych.
„Osiedle Jabłoniowa Aleja” łączy ze sobą otaczającą przyrodę z nowoczesnością, dzięki czemu umożliwia mieszkańcom prowadzenie aktywnego i zdrowego stylu życia w zgodzie z naturą. Ogrody znajdujące się przy każdym z domów stanowią prywatną strefę relaksu, a zielona okolica pozwala na chwile wytchnienia po ciężkim dniu w pracy z dala od zgiełku miasta.
Inwestycja w Choroszczy „Osiedle Jabłoniowa Aleja” to kameralny zespół budynków, który stanowi atrakcyjną lokalizację dla osób aktywnych zawodowo, ceniących spokój, żyjących w harmonii z naturą. Osiedle jest dobrze skomunikowane z Białymstokiem i innymi większymi ośrodkami miejskimi, a jego położenie pozwala mieszkańcom na odpoczynek z dala od miejskiego gwaru.
10 energooszczędnych i ekologicznych domów dwulokalowych wykonanych z najwyższej jakości materiałów będą gotowe do zamieszkania jeszcze w tym roku!
Każdy z domów posiada miejsce postojowe, własny ogród, zbiorniki na wodę opadową do podlewania roślinności oraz jest przystosowany pod montaż paneli fotowoltaicznych.
„Osiedle Jabłoniowa Aleja” łączy ze sobą otaczającą przyrodę z nowoczesnością, dzięki czemu umożliwia mieszkańcom prowadzenie aktywnego i zdrowego stylu życia w zgodzie z naturą. Ogrody znajdujące się przy każdym z domów stanowią prywatną strefę relaksu, a zielona okolica pozwala na chwile wytchnienia po ciężkim dniu w pracy z dala od zgiełku miasta.
W I połowie minionego roku koniunktura polskiego rynku budowlanego uległa nieznacznemu spowolnieniu. Nie oznacza to jednak, że ostatni rok był dla tego sektora niekorzystny. Niewielkie zahamowanie przełożyło się pozytywnie na inne aspekty działalności branży budowlanej. Jaki był 2019 r. i co czeka branżę budowlaną w kolejnym roku?
Dobra czy zła kondycja polskiej branży budowlanej?
Ocena ostatniego roku w branży budowlanej nie jest wcale łatwa. Wprawdzie w pierwszej połowie roku miał miejsce spadek liczby realizowanych inwestycji. Z drugiej jednak strony przełożyło się to pozytywnie na dynamikę wzrostu cen materiałów i surowców wykorzystywanych w tej branży. Tym samym wzrosła rentowność firm z tego sektora, co potwierdzają wypracowane wyniki finansowe.
Jak wskazuje raport „Sytuacja branży budowlanej. Poprawa kondycji sektora w warunkach umiarkowanego schłodzenia koniunktury” przygotowany przez BIG InfoMonitor i PZPB, w I połowie 2019 r. przedsiębiorstwa wypracowały wynik na poziomie 1455 mln zł. W porównaniu z analogicznym okresem z 2018 r. wskaźnik ten wzrósł ponad dwukrotnie. W II kwartale minionego roku największy wzrost rentowności osiągnęły przedsiębiorstwa z sektora budowy budynków (na poziomie ok. 4%). Niewiele mniejszy – ok. 3 % – odnotował sektor specjalistyczny. Najgorzej w 2019 r. powodziło się firmom specjalizującym się w inżynierii wodnej i lądowej.
Pesymistyczny obraz polskiej branży budowlanej prezentują dane dotyczące zadłużeń firm z tego sektora. W połowie 2019 r. 44894 firm budowlanych posiadało nieuregulowane zobowiązania finansowe na łączną kwotę niemal 5 mld zł. Mimo tak poważnych problemów poziom zadłużonych firm obniżył się w 2019 r. o 0,1% w stosunku do roku poprzedniego.
Czy to oznacza, że polska branża budowlana jest w poważnych tarapatach? Patrząc na ciągłe zapotrzebowanie rynku na usługi z tego sektora, jak również wartość produkcji budowlano-montażowej zrealizowanej na terenie kraju, która z roku na rok systematycznie wzrasta o kilka miliardów, to mimo wszystko pozycja firm budowlanych w Polsce jest stosunkowo stabilna. Co oczywiście nie oznacza, że polskie budownictwo może czuć się w pełni bezpieczne w najbliższych latach. Zachodzące zmiany technologiczne, prawne i gospodarcze będą poważnym wyzwaniem dla przedsiębiorstw budowlanych już w 2020 r.
Wyzwanie roku 2020: problemy kadrowe
Wbrew pozorom największym wyzwaniem dla branży budowlanej w 2020 r. nie będzie wcale mniejszy popyt na jej usługi, a problemy dotyczące polityki kadrowej w przedsiębiorstwach. Rosnące koszty zatrudnienia (chociażby podniesienie poziomu płacy minimalnej do stawki 2600 zł), jak też deficyt siły roboczej będzie stawiał właścicieli firm budowlanych przed ogromnym wyzwaniem związanym z obsadzeniem wolnych stanowisk i utrzymaniem rentowności biznesu. I chociaż – jak wskazuje podsumowanie IV Forum Budownictwa w Polsce 2020 PMR – średni poziom zatrudnienia w I połowie 2019 r. w firmach zatrudniających powyżej 9 pracowników wzrósł do ok. 420 tys. osób, to nadal ok 150 tys. stanowisk jest nieobsadzonych. Problemy kadrowe są traktowane jako jedno z największych wyzwań w obecnym roku przez 60% uczestników ww. Forum. Osłabienie popytu na usługi budowlane wskazał jedynie co piąty uczestnik.
Rozwój sektora przemysłowo-magazynowego
Firmy budowlane powinny w 2020 r. skierować swoje działania na segment budownictwa niemieszkaniowego. Według uczestników IV Forum Budownictwa w Polsce 2020 pod względem dynamiki najszybciej będzie rozwijało się budownictwo przemysłowo-magazynowe (55%). Na szczególną uwagę zasługuje również fakt, że inwestycje użyteczności publicznej wskazało jedynie 10% uczestników. Wynika to przede wszystkim z ograniczenia unijnych funduszy, które jeszcze kilka lat temu były na szeroką skalę wydatkowane na inwestycje w tym sektorze krajowego budownictwa.
Względny rozsądek w branży budownictwa mieszkaniowego?
Ostatnie trzy lata polskiego rynku budownictwa mieszkaniowego to okres prawdziwych żniw. Po deweloperskim „boomie” w 2017 r. i rekordowych zyskach deweloperów w 2018 r. miniony rok przyniósł rekordowe ceny nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że 2020 r. gwarantuje równie dobrą koniunkturę.
Specjaliści z branży zalecają umiarkowany spokój przejawiający się w strategii wyczekiwania, a nawet ograniczenia skali nowych inwestycji. Taką charakterystyczną cechę rynku mieszkaniowego w obecnym roku wskazało 37% uczestników IV Forum Budownictwa w Polsce 2020. Kluczowym działaniem w najbliższych 12 miesiącach ma być również minimalizacja ryzyka prowadzonej działalności poprzez poszukiwanie nowych lokalizacji dla inwestycji, jak również zainteresowanie lokalami inwestycyjnymi. Tylko co dwudziesty uczestnik ma nadzieję na uzyskanie dotychczasowych rekordowych wyników finansowych w tym sektorze.
Budownictwo inżynieryjne dla kolejnictwa
O ile sektor mieszkaniowy powinien w bieżącym roku zachować odpowiedni rozsądek dotyczący inwestycji, o tyle budownictwo inżynieryjne nie będzie miało większych problemów ze znalezieniem zbytu na swoje usługi. Ogromną szansą są inwestycje kolejowe finansowane ze środków unijnych. Wprawdzie specjaliści wskazują, że szczyt prac budowlanych finansowanych z tego źródła przypadnie raczej na kolejny rok, jednak w 2020 r. również ma mieć miejsce dynamiczny wzrost inwestycji.
W kontekście budownictwa inżynieryjnego należy zwrócić jednak uwagę na problem, z którym już borykają się polskie firmy budowlane, tj. waloryzacja kontraktów z lat 2015–2018. Aktualne prawo nie przewiduje dokonania waloryzacji automatycznie dla wszystkich inwestorów realizujących kontrakty w ww. okresie. Oznacza to, że każda sprawa musi zostać rozpatrzona przez GDDKiA indywidualnie, co znacznie wydłuża czas zamknięcia sprawy, a tym samym przekłada się negatywnie na kondycje finansową kontrahentów. Niewielkim pocieszeniem ma być fakt, że w trudniejszej sytuacji znajdują się nie małe, lecz największe firmy w branży, a tym łatwiej uporać się z nierozliczonymi realizacjami.
Co z cenami?
Na cenę rynkową nieruchomości bezpośrednio wpływają ceny materiałów budowlanych. Jak prognozują specjaliści, w 2020 r. wprawdzie będzie można zauważyć ich wzrost, jednak nie powinien on przekroczyć poziomu 10%. Oczywiście należy pamiętać, że te wskazania dotyczą średniego poziomu cen materiałów budowlanych, a realny ich poziom może odbiegać chociażby ze względu na rodzaj konkretnego surowca. Im więcej dostawców czy producentów konkretnego materiału na rynku, tym jego cena będzie bardziej konkurencyjna.
Z drugiej strony osoby wymagające materiałów z kategorii premium, których dostępność jest ograniczona, muszą liczyć się z ich większym kosztem. Jednak ogólny poziom zmian cen materiałów budowlanych nie powinien zbytnio nadwyrężyć ani budżetów inwestycyjnych przedsiębiorstw budowlanych, ani portfeli ich klientów końcowych.
Nowe specjalizacje nieuniknioną przyszłością branży budowlanej
Ciekawe prognozy na najbliższe lata dla polskiego budownictwa prezentuje raport „Budownictwo. Innowacje. Wizja liderów branży 2025”. Wskazuje on jednoznacznie, że nieuniknioną zmianą w tym sektorze gospodarki będzie wykorzystanie nowoczesnych technologii. I chociaż osoby specjalizujące się w pracach projektowo-architektonicznych coraz chętniej po nie sięgają, to ogólny poziom wykorzystania innowacyjnych rozwiązań przez firmy budowlane nie zachwyca. Tylko 25% polskich firm wprowadziło u siebie automatyzację.
Główną barierą użytkowania sztucznej inteligencji, analityki danych czy digitalizacji procesów projektowych jest nie tylko koszt ich wdrożenia, ale również mentalność przedstawicieli branży budowlanej. Jednak biorąc pod uwagę tempo rozwoju nowoczesnych rozwiązań wykorzystywanych przez gospodarkę ogólnoświatową, zaadaptowanie ich na polskim rynku budowlanym będzie koniecznością w najbliższych latach. Co więcej, zachodzące w tym zakresie zmiany spowodują, że w branży pojawi się zapotrzebowanie na specjalistów z zupełnie nowych dziedzin. Oprócz znajomości zagadnień techniczno-budowlanych w cenie będą również kompetencje informatyczne. Poza zapotrzebowaniem na tradycyjnych architektów w firmach budowlanych wzrośnie też chęć zatrudnienia architektów IT, analityków danych czy managerów projektów posiadających kompetencje cyfrowe. W ostatnich latach coraz większe znaczenie w branży budowlanej mają również kompetencje biznesowe pracowników, które są niezbędne w nawiązywaniu relacji inwestorskich.
Polskie budownictwo – branża z potencjałem
Jak widać, najbliższe lata przyniosą wiele znaczących zmian dla branży budowlanej. Z pewnością niejednokrotnie będzie musiała stawić czoła poważnym wyzwaniom, chociażby planowanym zmianom w prawie budowlanym. Z drugiej jednak strony sektor ma duże szanse na wykazanie się wysokim potencjałem. Dobrze przemyślane strategie rozwoju oraz inwestycje nie tylko pomogą pokonać kluczowe bariery, ale umożliwią firmom budowlanym przekształcić się w nowoczesne, wysoko wyspecjalizowane przedsiębiorstwa, co przełoży się pozytywnie na jakość świadczonych usług.
Tekst powstał przy współpracy z platformą ALEO.com, która dostarcza informacji o przedsiębiorcach, ofertach i przetargach publicznych. To także baza wiedzy o prowadzeniu biznesu, marketingu i finansach w firmie.
„Państwa mieszkanie jest gotowe, umówmy się na odbiór” – na te słowa każdy czeka niecierpliwie. Przed odebraniem kluczy warto jednak wszystko dokładnie, spokojnie sprawdzić. To pozwoli uniknąć wielu kosztownych kłopotów.
Przed umówieniem się na odbiór wymarzonego „M” trzeba się do tego starannie i precyzyjnie przygotować. Emocje trudno okiełznać, ale warto je sobie zostawić na moment, gdy już będzie wiadomo, że wszystko w naszym mieszkaniu jest w porządku.
Przed odbiorem mieszkania
Podczas odbioru jeden element jest szczególnie ważny: czas. Przede wszystkim warto go zaplanować za dnia, gdy świeci słońce. Tylko w takich warunkach uda się wypatrzyć potencjalne niedociągnięcia i niedoskonałości. Przy sztucznym świetle wiele ważnych niuansów umknie uwadze. Poza tym nie wolno się spieszyć: mieszkanie kupujemy na lata, ważne więc, by od początku nie zmagać się z drogimi naprawami. Dlatego 2-3 godziny zarezerwowane na staranne przyjrzenie się zakamarkom mieszkania powinny być normą.
Przed wyruszeniem na „wizytę odbiorczą” wypada się też zaopatrzyć w instrumenty, które pomogą w ocenie jakości pracy ekip budowlanych. Zestaw kontrolny można uznać za kompletny, gdy będą w nim:
kątownik,
poziomnica (im dłuższa, tym lepsza),
taśma miernicza (powinna mieć co najmniej 5 m długości) lub dalmierz,
próbnik prądu.
Przydadzą się też kartka grubego papieru, nić z ciężarkiem, piłeczka (np. golfowa albo pingpongowa), latarka i zapalniczka. No i rzecz najważniejsza – umowa z wszelkimi załącznikami!
Pomiar ścian, podłóg i kątów
Punkt pierwszy porządnego odbioru jest najważniejszy: z planem mieszkania w rękach (to jeden z podstawowych załączników do umowy) trzeba sprawdzić, czy lokal wygląda tak, jak to opisał projektant: czy wszystkie pomieszczenia i ich zakamarki wyglądają tak, jak powinny, czy jest tyle okien i drzwi, co być powinno. – Warto zacząć od dokładnego zmierzenia wszystkich pomieszczeń, by sprawdzić, czy to, co mamy w planie mieszkania pokrywa się z rzeczywistością – mówi Michał Ostrowski, menadżer produktu w Lange Łukaszuk. – Mierzymy więc długość, szerokość i wysokość wszystkich powierzchni, potem zestawiamy to z planami. Do tego warto wykorzystać solidne narzędzia pomiarowe, takie jak Sola. Można użyć albo taśmy mierniczej (fot. 1), albo – jeśli chcemy sobie znacząco ułatwić proces – wygodnego, prostego w użyciu dalmierza laserowego (fot. 2) – dodaje.
Zanim przyrządy pomiarowe wrócą do torby, niech się rozprawią jeszcze z rozmiarami framug okiennych i drzwiowych. A gdy to już zrobione, pora na użycie kątownika, który pokaże, czy wszystkie kąty są proste, jak powinny (chyba że w planach zostały zawarte inne wartości!). – To proste narzędzie, ale zapewni nam spokój ducha. Możemy sięgnąć choćby po kątownik uniwersalny 200 x 300 mm Wolfcraft (fot. 3) – mówi Adam Raczkowski z Lange Łukaszuk.
fot. 3. Kątownik WOLFCRAFT
fot. 2. Dalmierz laserowy
fot. 1. Taśma miernicza SOLA
Trzeba trzymać pion!
Kolejną rzeczą, o której zapomnieć nie wolno, jest sprawdzenie tego, czy wszytko trzyma pion, a więc: powierzchnie ścian i wylewki na podłogach. Do szybkiego testu podłogi przyda się piłeczka – jeśli położona w miejscu nie stacza się w żadną stronę, można odetchnąć. Ale sprawę rozstrzygnie ostatecznie poziomnica lub łata budowlana (fot. 4). – Im będzie dłuższa, tym precyzyjniej pokaże, czy podłoga jest idealnie wypoziomowana. Jeśli zainwestujemy w takie porządne urządzenie, będzie nam służyło przez dziesiątki lat – mówi Michał Ostrowski. Wylewki muszą tez mieć odpowiednie dylatacje (specjalne szpary), które pozwalają im pracować we właściwy sposób.
Poziomnica pomoże też dokładnie zlustrować ściany. Wesprze ją w tym wspomniana wcześniej nitka z ciężarkiem – jako że fizyki nie można oszukać, taki prosty wskaźnik szybko wykaże, czy ściany trzymają pion, czy może budowlańcy się nie przyłożyli i niezbędne będą poprawki.
Po tych zabiegach pora sięgnąć po latarkę lub lampę przenośną (fot. 5) – w bocznym świetle wszelkie niedoskonałości, niedoróbki i przebarwienia będą lepiej widoczne. A jeśli takie się ujawnią, trzeba koniecznie zapytać o ich przyczynę.
fot. 5. Lampa budowlana AS SCHWABE
fot. 4. Łata budowlana SOLA
Okna, drzwi, parapety
Po tej części inspekcji, trzeba się zając szczegółowo oknami i drzwiami: czy lekko, precyzyjnie się zamykają i otwierają, czy nie skrzypią. To moment, w którym w roli głównej występuje kartka grubego papieru. Otwieramy okno, przytykamy ją do framugi i zamykamy. Jeśli po zamknięciu bez problemu uda się wyciągnąć kartkę, znaczy to, że okno jest nieszczelne. Podobnie rzecz ma się z drzwiami. I jeszcze jedna rzecz: jeśli okna i drzwi są atestowane, w tym momencie warto zobaczyć ich dokumenty.
Zaraz po tym wypada sprawdzić, czy balkon i parapety są takie, jak w projekcie. Powierzchnie na obu powinny mieć odpowiedni spadek, żeby woda deszczowa gromadziła się w odpływie, a nie przelewała się do mieszkania. Warto też postukać w płytki na balkonie: głuchy odgłos świadczy o tym, że podłoże zostało niewłaściwie przygotowane, a kafelki niebawem odpadną.
Kontrola instalacji
Do skontrolowania zostały jeszcze instalacje. Na początek elektryczna, bo z nią jest stosunkowo najłatwiej – na początku wystarczy sprawdzić, czy ilość i układ gniazdek, włączników i punktów świetlnych są zgodne z planem. – Próbnikiem napięcia (fot 6.) szybko sprawdzimy, czy gniazda zostały odpowiednio podłączone. Warto więc mieć przy obie takie wiarygodne urządzenie – mówi Michał Ostrowski.
fot. 6. Próbnik napięcia BENNING
Jeśli natomiast chodzi o punkty świetlne, najlepiej byłoby we wszystkich zamontować żarówki i włączyć je w jednym czasie. Jeśli coś zacznie migać albo bezpiecznik odetnie dopływ prądu, będziemy wiedzieć, że instalacja wymaga poprawek.
Kontrola instalacji gazowej to zadanie wyłącznie dla specjalistów – tu nie może być mowy o pomyłce. W przypadku wodnej wszystko będzie zupełnie jasne dopiero w chwili, gdy zostanie podłączona cała armatura. W tym momencie można sprawdzić, czy zostały wykonane wszystkie przyłącza? Podobnie jest z grzejnikami – tu sprawność instalacji można skontrolować precyzyjnie jedynie w sezonie grzewczym.
Warto wykorzystać zapalniczkę, by się przekonać, czy właściwie działa wentylacja. Zapalamy ją i przystawiamy do otworu wentylacyjnego. Jeśli płomień odchyla się w jego stronę, wszystko jest porządku. Jeśli nie – potrzebne będą korekty.
Nie można zapomnieć o instalacji pozwalającej na odbiór telewizji i radia oraz podłączenia do Internetu. Każdy budynek wielorodzinny powinien mieć takie przyłącza.
Usterki trzeba spisać
Wszelkie usterki i niedociągnięcia powinny zostać spisane w specjalnym protokole odbioru mieszkania. Każdy taki dokument musi być zgodny z obowiązującym, bardzo precyzyjnie sformułowanym prawem. Powinien tam być podany m.in. dokładny termin, w którym wszystkie niedociągnięcia zostaną usunięte. Dopiero na podstawie tego można się domagać od dewelopera napraw. I po ich zakończeniu odebrać klucze do swojego „M”.
Oczywiście, nie wszystkie wady uda się wypatrzyć w czasie takiego rekonesansu. Ale tu z odsieczą właścicielowi mieszkania przychodzi prawo rękojmi – na jego podstawie jeszcze przez 3 lata od odbioru lokalu można się domagać napraw na koszt dewelopera.
Cena nowego mieszkania jest często podobna do ceny zakupu gruntu i budowy domu jednorodzinnego. Średnie koszty eksploatacji mogą również być podobne. Dlatego coraz więcej klientów zastanawia się czy lepiej zainwestować w lokum na osiedlu czy w podobnej cenie – dom z ogrodem. Podpowiadamy kiedy warto kupić mieszkanie, a kiedy dom i jakie koszty dodatkowe należy uwzględnić.
Na realną wartość każdego rodzaju nieruchomości mieszkaniowych składa się wiele elementów takich, jak standard wykonania, lokalizacja i czas dojazdu do centrum, infrastruktura transportowa i usługowo-handlowa w sąsiedztwie, obecność terenów zielonych, opłaty związane z utrzymaniem inwestycji, w tym wysokość podatku gruntowego, a także plan zagospodarowania okolicy. Decydując się na przeprowadzkę powinniśmy wziąć pod uwagę też płynność sprzedaży nieruchomości w przyszłości.
– Wybór pomiędzy domem i mieszkaniem nie jest uzależniony tylko od dodatkowego metrażu, który zwykle można zyskać kupując lub budując lokum pod miastem. W tym kontekście warto pamiętać, że własny dom wymaga więcej zaangażowania od właściciela. Najprostszym przykładem są prace związane z utrzymaniem trawnika wokół budynku. Dlatego zakup mieszkania jest preferowany przez osoby, które nie mogą lub nie chcą przeznaczać czasu na dodatkowe prace. Przekazanie wielu zadań administracji budynku, ma jednak swoje wady. Właściciel pojedynczego mieszkania, nie uniknie sporów wynikających ze wspólnego zarządzania nieruchomością i potrzebnych kompromisów (np. w kwestii remontu części wspólnych). Oczywiście wiele zależy też od atmosfery panującej we wspólnocie mieszkaniowej – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Zarządzanie wydatkami
Porównując koszty zakupu nowego mieszkania w mieście z kosztami zakupu ziemi i budowy domu na obrzeżach, bardziej opłacalną inwestycją może być dom. Miesięczne opłaty za energię, gaz, wodę, wywóz odpadów, kanalizację są często niższe niż średnia opłat w przypadku nowego mieszkania. Wprawdzie w przypadku domu często mamy do czynienia z sezonowością opłat – wyższe koszty ogrzewania zimą skutkują wyższymi opłatami w miesiącach zimowych. W budynkach wielorodzinnych z kolei wiele wydatków jest dzielone pomiędzy wszystkich mieszkańców – np. koszty ochrony. Zapewnienie bezpieczeństwa w domu wymaga więcej zaangażowania i generuje większe koszty. Jednak ogólny bilans w przeliczeniu na metraż przy odpowiednim zarządzaniu wydatkami jest na plus w przypadku domu.
– Koszty eksploatacyjne zależą od kosztów inwestycyjnych. Im lepsze materiały i technologie wybierzemy w trakcie budowy, tym niższe koszty napraw poniesiemy w przyszłości. Dobrze ocieplony dom, to również niższe koszty ogrzewania. W przypadku domu mamy większy wpływ na to czy zainstalujemy np. kolektory słoneczne, które mogłyby generować dodatkowe oszczędności w przyszłości – mówi Edward Więcek, Dyrektor ds. Rozwoju Projektów Skanska Residential Development Poland. – Można też zwrócić uwagę na wydatki związane z parkingiem, które mogą być pozycją kosztową w budżecie domowym właścicieli mieszkań, a których raczej nie ponosimy będąc właścicielami domu – dodaje.
Decydując sami o własnej posesji nie musimy ponosić kosztów związanych z utrzymaniem czy renowacją części wspólnych, wynikających z np. uchwał wspólnoty mieszkaniowej.
Proces zakupu i przeprowadzka
Kupując mieszkanie, nie uczestniczymy w procesie formalnym związanym z budową, który może być skomplikowany i czasochłonny. Nie musimy ubiegać się o pozwolenie na budowę czy warunki techniczne, choć oczywiście często zdarza się, że kupując mieszkanie na wczesnym etapie inwestycji, na klucze możemy poczekać kilkanaście miesięcy.
– Zakup nowego mieszkania może przypominać zakup gotowego produktu, z którego po podpisaniu aktu notarialnego w zasadzie można od razu korzystać. Deweloper odpowiada m.in. za cały proces formalny i proces budowy, a po oddaniu obiektu do użytku przez 5 lat klienci mogą skorzystać z tzw. rękojmi – wyjaśnia Edward Więcek.
Nawet jeśli chcemy mieszkanie zaaranżować samodzielnie i wykończyć je własnymi siłami, jest to łatwiejsze niż w przypadku budowy domu. Już sam wybór działki wymaga szczególnej staranności. Konieczne jest sprawdzenie możliwości zabudowy, jakie daje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy, której uzyskanie może potrwać nawet kilka miesięcy. Analiza działki musi również obejmować warunki gruntowe i istniejące zadrzewienia. Sytuacja wygląda nieco prościej jeśli jesteśmy właścicielem terenu, na którym ma powstać dom. Dokumentacja, którą musimy zdobyć obejmuje wówczas przede wszystkim uzyskanie warunków technicznych i pozwolenia na budowę (a w określonych przypadkach jedynie złożenie zawiadomienia o zamiarze rozpoczęcia budowy). Posiadając działkę, znacznie łatwiej również otrzymać kredyt na finansowanie budowy. Grunt może być potraktowany przez kredytodawcę po prostu jako wkład własny.
Widok z okna czy sklep za rogiem?
Dla wielu niewątpliwym atutem posiadania domu jest widok z okna i duża ilość terenów zielonych wokół, a także mniejsze natężenie ruchu samochodowego i wielkomiejskiego zgiełku. Badania Uniwersytetu Medycznego w Exeter pokazują, ze codzienne obcowanie z naturą istotnie poprawia jakość życia psychicznego i pozytywnie wpływa na ogólny stan zdrowia. Z drugiej strony, dla osób dojeżdżających codziennie do pracy odległość od centrum miasta może być pewnym utrudnieniem.
– Po przeprowadzce na obrzeża miasta po jakimś czasie zaczyna nam brakować sklepu wielobranżowego za rogiem, przedszkola w sąsiednim budynku czy kilku linii autobusowych. Jeśli posiadamy dzieci, to odczujemy też słabszą dostępność infrastruktury medycznej, sportowej i rozrywkowej – kin, teatrów, basenu. Siłą rzeczy zaczynamy więc spędzać na dojazdach autem coraz więcej czasu i pieniędzy – mówi Edward Więcek, który prywatnie jest właścicielem domu poza miastem.
Według wyliczeń bloga niezaleznosc-finansowa.pl, średnio na dojazdach z przedmieść do centrum miasta (ok. 20 km) spędzamy ok. 1,3 dnia w miesiącu, wydając na paliwo i eksploatację auta ok. 400 zł miesięcznie. Mieszkanie na osiedlu oznacza zwykle dostęp do infrastruktury handlowo-usługowej i transportowej w bardzo bliskiej odległości. Pewnym elementem, o którym czasami zapominamy może być infrastruktura techniczna, czyli m.in. szerokopasmowy Internet. Na przedmieściach nie zawsze podłączenie do szybkiej sieci jest łatwe, technologia ta jest również mniej stabilna niż w mieście. Często oferta operatorów jest mniej atrakcyjna ze względu na mniejszą intensywność zaludnienia. W przypadku osiedli wielorodzinnych światłowód jest często w standardzie.
Inwestycja na lata
Wybierając miejsce zamieszkania, można również wziąć pod uwagę parametr mobilności. Mieszkanie jest nieruchomością łatwiej zbywalną – zwykle, jeśli jest dobrze zlokalizowana możemy szybciej ją sprzedać i wynająć. Nie zawsze natomiast koszt zakupu będzie niższy niż cena, za jaką uda nam się sprzedać lokal. Z drugiej strony, wiele domów jest zlokalizowanych na gruntach, których wartość rośnie w czasie.
Kluczowe jest przemyślenie wszystkich czynników, nie tylko tych finansowych, a ostatecznie wybranie możliwości najlepiej zaspokajającej nasze potrzeby, także w perspektywie długofalowej. Niezależnie od tego, czy zdecydujemy się kupić dom czy mieszkanie, najważniejsze to wybrać takie miejsce, w którym po prostu poczujemy się dobrze.
Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, remont mieszkania to główny cel kredytowy Polaków w 2016 r. I choć kupując własne lokum, stajemy się jego pełnoprawnymi właścicielami, to powinniśmy mieć na uwadze to, że wciąż obowiązują nas pewne ograniczenia. Planując remont, często musimy pamiętać o zdobyciu niezbędnych pozwoleń, a o mniejszych zmianach informować stosowne organy i zarządców nieruchomości. Szczególne obostrzenia dotyczą mieszkań w budynkach wielorodzinnych, gdzie naszą ingerencją moglibyśmy wpłynąć na stan sąsiednich mieszkań.
Chcąc wprowadzić jakiekolwiek zmiany w mieszkaniu, przede wszystkim powinniśmy poznać różnicę pomiędzy remontem a przebudową. Polskie prawo budowlane odróżnia bowiem te dwa terminy. Wszystko zależy od tego, czy właściciel mieszkania zamierza wykonać prace aranżacyjne, czy mocno inwazyjne – konstrukcyjne. Proste prace remontowe, takie jak malowanie ścian czy modernizacja łazienki, nie wymagają zawiadomienia urzędników. Istnieje jednak niewiele działań, które możemy podjąć, nie informując o tym odpowiednich organów.
– Większość remontów wykonywanych w naszych domach wymaga przynajmniej zgłoszenia. Aby tego dokonać, musimy udać się do starostwa lub urzędu miasta – odpowiedniego biura architektury. Do takich wymagających zgłoszenia działań zalicza się m.in. tynkowanie wnętrz, naprawa lub budowa podjazdu do garażu czy ocieplanie domu od środka. Kiedy chcemy ingerować w budynek w większym stopniu, czyli np. w ściany lub piony wentylacyjne, nie powinniśmy tego robić bez stosownego pozwolenia na budowę. Taki dokument uzyskujemy także w starostwie lub urzędzie – mówi Aleksandra Goller, menedżer projektu Skanska Residential Development Poland. – W przypadku samego zgłoszenia, jeśli urząd nie wniesie sprzeciwu, prace możemy rozpocząć po 30 dniach od dnia złożenia wymaganej dokumentacji w urzędzie. Jeśli zaś chodzi o pozwolenie na budowę, stosowna instytucja ma 65 dni na wydanie takiego dokumentu, którego uprawomocnienie zajmuje około 30 dodatkowych dni. Zezwolenie jest ważne trzy lata i tym czasie powinniśmy zacząć przebudowę – dodaje Goller.
Podstawowa wiedza
Jeśli zmiany, których chcemy dokonać, wymagają np. wyburzenia ścian, musimy pamiętać o tym, że nie każdą ścianę można usunąć bądź przebudować. Pierwszym działaniem w tej sytuacji powinno być ustalenie, które ściany są nośne – konstrukcyjne, a które działowe. Te drugie bez przeszkód możemy modyfikować bądź usuwać, gdy na przykład chcielibyśmy z dwóch osobnych pomieszczeń zrobić jedno, np. kuchnię otwartą na pokój. Ściana nośna zwykle jest znacznie grubsza od ścianki działowej (nie jest to jednak jedyny wyznacznik). Ta pierwsza przenosi ciężar całego domu na fundamenty i usunięcie jej lub zbyt duża ingerencja stanowić będzie zagrożenie dla bezpieczeństwa użytkowania całego budynku i może doprowadzić do katastrofy budowlanej. Inaczej rzecz wygląda w kwestii ścianek działowych, których głównym zadaniem jest podział mieszkania na pomieszczenia. Przed jakąkolwiek ingerencją należy jednak mimo wszystko zapoznać się z planami budynku i upewnić, czy ściana działowa nie kryje w sobie np. elementów konstrukcyjnych, instalacji elektrycznych, wodnych itp.. To o czym często zapominamy przesuwając bądź wyburzając ścianki działowe to to, że zmieniamy kubaturę poszczególnych pomieszczeń a przez to może okazać się koniecznym wymiana również grzejników na większą moc tak aby zapewnić odpowiedni komfort cieplny.
Ubezpiecz się i zapobiegaj
Mieszkanie w czasie remontu lub przebudowy warto dodatkowo ubezpieczyć. Koszt takiego ubezpieczenia jest stosunkowo niewielki, a pozwoli nam uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji w sytuacji, gdy np. prowadząc prace przy instalacji wodociągowej lub elektrycznej przez przypadek uszkodzimy swoje mieszkanie lub spowodujemy uszkodzenia u naszych sąsiadów. Wykupując polisę zminimalizujemy ryzyko kosztów zdarzeń losowych. Aby zachować pełną ostrożność, ważne jest także, by sprawdzić, czy ekipa remontowa, którą wybraliśmy do wykonania prac, jest rzetelna, doświadczona i w odpowiedni sposób wykona swoje obowiązki. Najlepiej wybrać takich pracowników, z których usług korzystali już nasi znajomi. Możemy także przejrzeć fora internetowe i sprawdzić opinie na temat danej ekipy. Gwarancją dobrych usług są także certyfikaty i potwierdzenia ukończonych kursów i szkoleń.
Z myślą o innych
Prowadząc prace remontowe, zawsze powinniśmy wziąć pod uwagę naszych sąsiadów, a wszelkie przeróbki rozpoczynać po wcześniejszej konsultacji z zarządca budynku, który z reguły powinien dysponować bardzo szczegółową, powykonawczą dokumentacją budynku. Dobrą praktyką jest również poinformowanie sąsiadów. – Żeby ułatwić przeprowadzanie remontów, na naszych warszawskich osiedlach wprowadziliśmy specjalne Instrukcje Obsługi Budynku, z których mieszkańcy mogą dowiedzieć się nie tylko o tym, jak korzystać z mieszkania w sposób zrównoważony, ale także, jak zadbać o relacje sąsiedzkie i np. jak w najmniej uciążliwy dla innych lokatorów sposób przeprowadzić remont – dodaje Aleksandra Goller.
Pomoc dewelopera
Często zdarza się również, że w umowie z deweloperem widnieje zapis na temat możliwości wprowadzenia ewentualnych zmian na życzenie osoby kupującej mieszkanie przed oddaniem go do użytkowania. Warto jednak dokładnie przeczytać umowę i dowiedzieć się, czy deweloper zezwala na zmiany i jeśli tak, to w jakim stopniu i w jakim terminie. Wówczas nie będziemy musieli ingerować w wygląd mieszkania po odebraniu kluczy. Gdyby jednak zdarzyło się, że po zamieszkaniu w lokalu jest coś nie tak, pamiętajmy, że dewelopera obowiązuje pięć lat rękojmi, czyli odpowiedzialności za oddane mieszkanie. Dla klienta to dodatkowa gwarancja oraz możliwość uniknięcie szeregu absorbujących czynności związanych organizowaniem prac remontowych na własną rękę – konieczność znalezienie odpowiedniej ekipy, nadzór nad nią, szereg formalności a przede wszystkim czas.
Inwestycja w jakość
Dobrym sposobem na odłożenie prac remontowych w czasie jest inwestycja w jak najlepszą jakość. Warto zadbać o to, by mieszkanie, które kupujemy było wykonane i wykończone przy użyciu wysokiej jakości naturalnych i wytrzymałych materiałów. Najłatwiej to zrobić sprawdzając czy deweloper certyfikuje budowane osiedle lub spełnia międzynarodowe normy. Przykładem inwestycji realizowanej w oparciu o wysokie standardy budowlane może być warszawskie Osiedle Mickiewicza. Budynek jest certyfikowany w międzynarodowym systemie BREEAM, a wprowadzone rozwiązania pozwolą utrzymać wysoką jakość całej inwestycji w przyszłości. Kiedy jednak mimo wszystko przyjdzie czas remontu lub po prostu będziemy chcieli zmienić coś w naszym mieszkaniu, pamiętajmy o tych kilku podstawowych zasadach i formalnościach.
Samowola budowlana
Dopełnienie formalności jest potrzebne, żeby prace, które wykonujemy w naszym mieszkaniu odbywały się zgodnie z prawem, a dodatkowo nie wywołały konfliktu z zarządcą budynku lub wspólnotą mieszkaniową. Zmiany wprowadzone bez porozumienia z odpowiednimi organami mogą zostać potraktowane jako samowola budowlana. I choć polskie prawo nie wypracowało jeszcze precyzyjnej definicji tego zjawiska, to dopuszczenie się samowoli budowlanej może skutkować karą finansową lub koniecznością przywrócenia stanu pierwotnego mieszkania. Ważne zatem jest, aby unikać takich działań i wykonywać je w porozumieniu się z odpowiednimi władzami administracyjnymi. W Polsce pozwolenia budowlane uzyskuje się w stosunkowo krótkim czasie, czyli od 30 do 65+30 dni, a dzięki temu możemy uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji i przede wszystkim zyskać spokój.
Inwestycja w mieszkania na wynajem to ryzykowny pomysł – wszystko za sprawą możliwych kłopotów z niewypłacalnymi lokatorami lub utrudniającymi życie sąsiadami. Jakie kroki powinien podjąć inwestor, gdy sąsiad zagraża jego przedsięwzięciu?
Ryzyko
Inwestorzy decydujący się na ulokowanie kapitału w mieszkaniach na wynajem powinni zdawać sobie sprawę, że największe ryzyko dla powodzenia ich przedsięwzięcia niosą osoby trzecie – chodzi zarówno o lokatorów, którzy mogą okazać się niewypłacalni, jak i sprawiających kłopoty sąsiadów.
Złe sąsiedztwo może namacalnie wpłynąć na naszą inwestycję – będzie skutecznie odstraszać potencjalnych lokatorów, lub jeśli będziemy chcieli mieszkanie sprzedać, ewentualnych nabywców. We wspomnianych przypadkach konsekwencją będzie pustostan, lub znaczne obniżenie ceny wynajmu albo sprzedaży mieszkania.
Sąsiad z mieszkania komunalnego
Największym problemem, jeśli chodzi o odpowiednie sąsiedztwo dla naszej inwestycji, będzie sytuacja, w której posiadamy udział jedynie w części nieruchomości, a przykładowo reszta kamienicy należeć będzie do miasta. Nie mamy wtedy bowiem zupełnie wpływu na dobór naszych sąsiadów – to gmina będzie umieszczać tam pewnych lokatorów. Co robić, jeśli zachowanie sąsiada będzie niewłaściwe – będzie nadużywał alkoholu, awanturował się, niszczył budynek? Czy jako wspólnota mieszkaniowa, lub jako prywatny właściciel części nieruchomości, można wpłynąć jakoś na gminę, by ta „przeprowadziła” sprawiającego problemy lokatora?
W omawianym przykładzie interwencja ze strony mieszkańców jest możliwa tylko w sytuacji, gdy dojdzie do naruszenia porządku domowego czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali – informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Zatem jeśli sąsiad nadużywa alkoholu, ale robi to we własnym mieszkaniu, nie zaistnieje podstawa do interwencji. Inaczej jest w sytuacji, gdy postępowanie sąsiada poza jego mieszkaniem budzi niepokój – mowa o awanturach czy agresywnym i niewłaściwym zachowaniu. Wtedy pierwszym krokiem powinno być wezwanie służb porządkowych (policji), które mają możliwość zastosowania doraźnych środków w postaci sankcji. Jeśli to nie pomoże i sąsiad nie zmieni swojego zachowania warto próbować doprowadzić do pozbawienia go lokalu, jaki otrzymał od gminy – w myśl art. 13 ust 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie ze wspomnianym przepisem, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc przy tym uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator (lub właściciel innego lokalu w tym budynku) może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
Sąsiad z mieszkania prywatnego
Jak pokazuje doświadczenie, nie zawsze problematyczny sąsiad to ten mieszkający w lokalu komunalnym. Często problemy powodują również prywatni właściciele mieszkający w swoich nieruchomościach. Jak radzić sobie w takiej sytuacji? Warto zacząć od sprawdzenia, czy członek wspólnoty zaczyna zalegać z opłatami i powstają zaległości finansowe. Jeśli tak, warto opracować we wspólnocie procedurę dochodzenia roszczeń – podjąć odpowiednią uchwałę, w której ustalone zostaną odsetki (muszą one wprost wynikać z treści ustawy – ich maksymalna wysokość nie może, w stosunku rocznym, przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego) oraz termin dopuszczalnego zadłużenia, zanim sprawa zostanie skierowana na drogę sądową. Jeśli wspólnota zaniedba takie działania może okazać się za późno na podjęcie dalszych, bardziej rygorystycznych, kroków – dojdzie bowiem do zlicytowania lokalu, a w konsekwencji nie będzie można odzyskać zaległości.
Co więcej, można dochodzić zaległości we wspólnocie w ramach postępowania upominawczego. Ogranicza się ono do wydania przez sąd nakazu zapłaty wraz z nakazem zaspokojenia roszczenia w ciągu dwóch tygodni. Jeśli orzeczenie jest prawomocne można wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności, a później do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego z majątku dłużnika.
Warto również pamiętać, że zgodnie z art. 16 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w sytuacji, gdy właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat, wspólnota mieszkaniowa może, w trybie procesu, żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji – na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Czym jest służebność przesyłu – jak dochodzi do jej ustanowienia? Kiedy zakład przesyłowy odpowie za ograniczenia wynikające ze służebności? W jakich okolicznościach straty musi zrekompensować gmina?
Ustanowienie służebności
Zgodnie z przesłankami art. 3051 kodeksu cywilnego dana nieruchomość może zostać obciążona prawem, które pozwoli przedsiębiorcy planującemu wybudować (lub którego własność stanowią określone w ustawie) urządzenia, na korzystanie w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem danych urządzeń. Mowa tu o urządzeniach służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych podobnego typu urządzeniach, które nie należą do części składowych nieruchomości, ale wchodzą w skład danego przedsiębiorstwa.
Ustanowić służebność przesyłu można na kilka sposobów – na drodze umowy między właścicielem nieruchomości a właścicielem sieci władnącej, z mocy orzeczenia sądowego lub też na skutek zasiedzenia. Jeżeli właściciel nieruchomości z jakichś względów odmówi zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jej podpisanie będzie konieczne dla właściwego funkcjonowania i korzystania z takich urządzeń, przedsiębiorca, którego własność będą one stanowiły, ma prawo żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Analogicznie, jeżeli to przedsiębiorca nie wyrazi zgody na zawarcie tego typu umowy, to właściciel nieruchomości może wystąpić o ustanowienie wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. W obu tych omawianych przypadkach właściciele nieruchomości, bądź urządzeń przesyłowych, mogą dochodzić swoich praw przed sądem rejonowym, który rozpoznaje tego typu sprawy w trybie nieprocesowym.
Kiedy wynagrodzenie?
– Z tytułu ustanowienia służebności przesyłu należy się właścicielowi działki wynagrodzenie. Stanowi ono rekompensatę za obniżenie jej wartości, ale tylko na zajętej części oraz jest formą zapłaty za użytkowanie nieruchomości przez przedsiębiorstwo – informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Przepisy w tej kwestii niestety są bardzo ogólne. Kodeks cywilny nie precyzuje, jakie kryteria powinny być brane pod uwagę przy ustalaniu takiego wynagrodzenia. Art. 305 § 2 k.c. mówi jedynie, że za ustanowienie służebności przesyłu właściciel nieruchomości może żądać „odpowiedniego wynagrodzenia”.
Kto zrekompensuje szkody i ograniczenia?
O ubieganiu się o odszkodowanie przez właściciela nieruchomości z posadowioną na niej siecią przesyłową decydują: elementy techniczne instalacji, zakres jej ingerencji uniemożlwiający właścicielowi swobodne korzystanie z działki – czyli dolegliwość jej posadowienia – oraz realnie poniesione w związku z tym szkody.
Jak pokazuje wyrok Sądu Najwyższego (sygnatura akt: V CSK 468/14) wszelkie szkody, będące następstwami ustanowienia służebności przesyłu, stanowią podstawę dla przyznania właścicielowi nieruchomości obciążonej przy zastrzeżeniu, że wspomniane szkody i ograniczenia muszą bezpośrednio wynikać z czynności związanych z przesyłem, a nie przykładowo z prawa publicznego.
Jeśli instalacje służące do przesyłu energii bądź innych mediów uniemożliwiają lub znacznie ograniczają wykonywanie prawa własności i korzystania z działki, czyli w praktyce ograniczona zostaje możliwość zabudowy działki (lub przebudowy znajdującego się w jej obrębie obiektu budowlanego) za ograniczenia odpowiada, co do zasady, właściciel takich urządzeń – przy zastrzeżeniu, że odpowiada tylko za straty, które powoduje jego działalność. W omawianej sprawie chodziło konkretnie o ustalenia zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli bowiem szkoda i ograniczenia są bezpośrednim następstwem planu miejscowego (a nie jak błędnie próbował udowodnić właściciel nieruchomości następstwem funkcjonowania urządzeń przesyłowych), to zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z roszczeniem o odszkodowanie występować powinno się bezpośrednio do gminy.
W poprzedniej części poradnika wyjaśnione zostało co wpływa na wysoki podatek w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej nieodpłatnie, lub takiej, której wartość nabycia była niedoszacowana.
Rozpoznanie wartości początkowej w wartości rynkowej
–Wartość początkową składników majątku podatnika prowadzącego działalność gospodarczą stanowi, co do zasady, cena ich nabycia. W omawianym w poprzedniej części poradnika przykładzie (gdy wartość początkowa nieruchomości była niedoszacowana, lub też jeśli został nabyta w sposób nieodpłatny – w spadku, jako darowizna etc.) korzystniejsze będzie dla inwestora rozpoznanie wartości początkowej wartości rynkowej z dnia nabycia nieruchomości. Oczywiście zasada ta ma zastosowanie jedynie w sytuacji, gdy umowa przekazania nie określa wspomnianej stawki w niższej wartości – podkreśla Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.
Jak ustalić wartość rynkową?
Niestety ustawodawca nie zawarł w przepisach o podatkach dochodowych konkretnych wytycznych, które miałby pomóc przy ustalaniu wartości rynkowej danej nieruchomości. Dlatego w praktyce przyjmuje się, że jest ona ustalana na podstawie cen rynkowych, jakie stosowane są w obrocie rzeczami lub też prawami tego samego gatunku i rodzaju – przy szczególnym uwzględnieniu stanu, stopnia zużycia i miejsca odpłatnego zbycia. Warto także mieć na uwadze, że kwestionowanie wyceny przez organy podatkowe jest bardzo częstą praktyką. Dlatego wielu inwestorów decyduje się na zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawcom.
Darowizna
Podatnik nabywa grunt lub prawo użytkowania wieczystego gruntu w darowiźnie. Powstaje u niego w konsekwencji przychód z tytułu nieodpłatnie otrzymanych rzeczy lub praw. Wartość pieniężna nabytych w sposób nieodpłatny rzeczy lub praw powinna zostać określona na postawie cen rynkowych, jakie stosowane są w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku – przy szczególnym uwzględnieniu stanu, stopnia zużycia i miejsca odpłatnego zbycia. W myśl przepisów o PIT zwolniona z obowiązku odprowadzenia podatku od nieodpłatnych przysporzeń majątkowych (czyli od spadków i darowizn) jest najbliższa rodzina darczyńcy, czyli małżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (dziadkowie, rodzice), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie. Ta tak zwana „I grupa podatkowa” zostanie całkowicie zwolniona z omawianej daniny na rzecz fiskusa jeśli, zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, w terminie sześciu miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego zgłoszą oni nabycie własności praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.
W sytuacji, gdy inwestor nabywa nieodpłatnie grunt (m.in. w ramach schedy) lub też, gdy cena nabycia była niedoszacowana (przykładowo wskutek wyroku sądowego) w ramach prowadzonej przez siebie działalności przy zbyciu nieruchomości może rozpoznać jej wartość początkową w wysokości wartości rynkowej.
Sprzedaż nieodpłatnie nabytych gruntów, lub takich których wartość nabycia była niedoszacowana, nie zawsze musi wiązać się z wysokimi daninami na rzecz fiskusa. Inwestor może skorzystać z kilku przywilejów, jakie oferuje mu ustawodawca. Jakie są sposoby uniknięcia wysokiej daniny na rzecz fiskusa przy sprzedaży nieruchomości?
Sprzedaż po 5 latach
Inwestorzy noszący się z zamiarem sprzedaży tego typu gruntów powinni dokładnie zaplanować taką transakcję. Najbardziej korzystnym rozwiązaniem, z punktu widzenia przedsiębiorców, jest odczekanie przewidzianego przez ustawodawcę czasu, po którym sprzedaż byłaby całkowicie zwolniona z podatku PIT.
Według obowiązujących przepisów podatek PIT należny z tytułu sprzedaży nieruchomości wynosi 19 proc. dochodu, czyli przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, pomniejszonych przez koszty uzyskania tego przychodu (mowa o tzw. „podatku Belki”). Należy jednak pamiętać, że w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT źródłem przychodu nie jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeśli nastąpiło ono po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. A więc, jeśli inwestor zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości po upływie 5 pełnych lat kalendarzowych od dnia jej nabycia, zgodnie z prawem, następuje zwolnienie z obowiązku uiszczenia podatku dochodowego. Określony ustawowo 5-letni okres zwyczajowo licznym od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości. Dla przykładu: nieruchomość nabyta w 2012 roku będzie zwolniona z opodatkowania PIT najwcześniej od stycznia 2018.
Wzrost wartości składnika majątku
Inwestor sprzedający nieruchomość, której cena nabycia była mocno niedoszacowana (czyli znacznie niższa od rzeczywistej wartości rynkowej – mowa o sytuacjach, gdy nieruchomość została nabyta przykładowo w drodze wyroku sądowego, czy licytacji komorniczej) może spodziewać się powstania dość wysokiego zobowiązania podatkowego. Wszystko za sprawą faktu, że dochód do opodatkowania będzie dużo większy niż w sytuacji, gdyby wartość początkowa gruntu byłaby równa tej rynkowej. W sytuacji sprzedaży gruntu przez przedsiębiorcę powstaje u niego dochód podatkowy, który stanowi różnicę pomiędzy ceną sprzedaży (przychodem należnym) a kosztem uzyskania tego przychodu. Podatnicy decydujący się na inwestycje w nieruchomości ujmują je w prowadzonej ewidencji środków trwałych w wysokości ceny jej nabycia. To właśnie jej niezamortyzowana część będzie stanowić koszt podatkowy w chwili późniejszej sprzedaży – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Zgodnie z prawem przedsiębiorca nie posiada uprawnień, by do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć wydatki na nabycie gruntu lub prawa użytkowania wieczystego do niego. Co więcej nie ma możliwości ich podatkowej amortyzacji – co wynika bezpośrednio z art. 22c pkt 1 ustawy o PIT oraz art. 16c pkt 1 ustawy o CIT, zgodnie z którymi zarówno przedsiębiorcy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jak i ci opodatkowani podatkiem dochodowym od osób prawnych, nie mają możliwości bieżącego amortyzowania gruntów oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów. Zatem to wartość początkowa przyjęta w ewidencji będzie kosztem podatkowym przy sprzedaży tych aktywów. Powstaje zatem duże prawdopodobieństwo zapłaty wysokiego podatku z tytułu „wzrostu wartości składnika majątku”.
Jak unikać niezwykle wysokiej daniny na rzecz fiskusa, czyli na czym polega rozpoznanie wartości początkowej w wartości rynkowej? Jak poprawnie i zgodnie z prawem określić wartość rynkową składników majątku, które pozyskane zostały w sposób nieodpłatny lub też których wartość nabycia ze względu na okoliczności jest niedoszacowana oraz jak wygląda opodatkowanie darowizny – o tych kwestiach w kolejnej części poradnika.
